日本房产真的比北京上海便宜么? 東寧地產

你要看的是不是《日本房产真的比北京上海便宜么?》？如果是，那就说明你找对了，缘分啊，继续往下看吧。。。

正文开始：

之前看过这样一条吸引人目光的微博：

对上面的问题可以回答：对的，就算是东京的最高级地段，房价也没有北京上海的城区价格高。而且日本的房子面积都是不含公设的，要和中国相比，面积还要放大个20-30%计算才对。但这与其说是日本房价低，不如说是中国的房价涨得太离谱了……。

日本在90年代中期泡沫经济崩溃之后，基本上都在通货紧缩的状态，不动产的价格几乎没什么变化（06、07年有一次上升小高潮），让不动产的租金报酬率一直保持比较稳定而且高的水平。

▼ 东京都内23区住宅面积单价指数的变化

现在的房价，只有泡沫经济高峰期的6成。

而在中国，由于房价上涨速度远远超过薪资上涨幅度，房租的上涨幅度也无法和房价相比，造成房租回报率极低。大部分的对象和银行利率相比，基本上都是负的租金回报率。大家买不动产，没人考虑要靠收房租赚钱，看的都是房价上涨带来的收益。连续20年只涨不跌的市场，吸引了大量投资（投机？），让房价更是居高不下。

但是之前的那几个案例说明里提的几个案例，事实上的投资回报率不会那么高。13%的前提是一年365天都有房客的状态，但通常前一个房客搬走到下一个房客入住总有2周到一个月的空置（要整理房间，更换壁纸等），而房子太老、地段不够好的房子可能不一定那么容易租出去，空置期可能会更高。

另外，除了东京的一些精华高级住宅区，大部分的地区房子的价格会随着房龄下跌。

这是最近这几年东京23区的中古公寓大楼市场里，10年以下/10年以上/20年以上/30年以上的房价变化。可以看出，在过了十年之后房子的价值会有一次大幅下跌，过了20年再下跌一次，之后变化不大（东京的公寓大楼大概过了40年就会有人开始准备翻新重盖，基于耐震因素，政府也鼓励进行拆掉旧楼重盖）。但大阪的房子在20年后还会继续下滑（虽然幅度不是很大）：

▼ 近十年内东京二手公寓房价变化

虽说是日本第二大城市，但和东京相比人口/需求还是差了一段距离啊……。

▼ 近十年内大阪二手公寓房价变化

所以买中古公寓，是要考虑其价值下跌带来的损失的。就算年租金回报率高，5年10年之后出售的价格很可能会低于你买进的价格，而拉底整体的投资回报率。

最近安倍经济的三支箭成功的让日本经济走上恢复，看来很有可能在这一两年内摆脱通货紧缩的状态，日本的房价也开始普遍上涨，是适合不动产投资的时机。但日本对于泡沫崩溃的印象太深，要像现在的中国房地产市场那样的飙涨是不可能的。

相关Q&A

Q:为什么会对安倍经济学抱有较高的信心呢？？

A:不能说有信心，只是基于数字判断对于安倍经济学的成果。去年到现在日本的CPI持续上升，失业率下降，求人上升，薪资上涨，可处分所得上升，个人消费额扩大，上市公司业绩普遍转好，房价上涨……不知道除了景气复苏之外还能用什么字句形容这些现象。
安倍经济学第一支箭和第二支箭的效果是很成功的，能不能持续5年十年要看第三支箭（成长战略）的内容。欧美也没人否认第一第二支箭的成功，只是大家对于安倍准备的第三支箭的内容存疑，而这点我也认为仍待观察。

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