评绿景虹湾，福田新房日趋豪宅化，刚需能否捡漏？资讯、置业、装修

9月22日晚间至23日，多个城市相继发布楼市调控新政，石家庄、贵阳、重庆、南昌、南宁、长沙等六城市涉及限售。而深圳部分银行首套房的利率也上调10%，这些政策对于稳定住房市场，降低金融风险起着风向性的作用。

聚焦于深圳，原关内（南山、福田、罗湖和盐田）新房的购房门槛进一步提高，千万级的豪宅引领整个关内的新房市场。500万以下的新房，住宅项目可选不多，可供选择的新房项目主要有：绿景虹湾、宝树台、太子道和MR.91公馆。这几个项目里面，后两个属于旧房包装改造后重新入市，真正意义上的新房只有虹湾和宝树台，如果注重学区的话，可以考虑太子道（深圳中学初中部，有消息称其遇到产权纠纷在整改）和宝树台（荔园小学和红岭中学）；如果注重开发者资质、花园社区和交通便捷性的话，可以考虑绿景虹湾。

下面老牛将综合聊一聊绿景虹湾的情况。

梅林片区产业升级带来新的机遇

位于福田北的梅林片区，人流、车流量大，存在很多年代较久的低层建筑，地下空间规划和交通设施还有待改善，顺应时代的需求变化。目前，针对这些问题，梅林片区规划了近25块商业、商务办公用地，总建筑面积超250万㎡，其中包括40万㎡卓越城、36万㎡绿景虹湾、110万㎡的大康项目、50万㎡上梅林旧改、30万㎡万利加城市更新等，接近CBD规模的一半。卓越、绿景等大型房企进驻，填补了福田北中高端商业的空白，推动“产城融合”融合商务、产业、生活、休闲等多种功能，打造宜商宜业宜居新城区。

规划远期来看整个片区内的25块商业、商务办公用地，将建成20余栋写字楼、科技产业园、创意谷，整体办公用地面积超过100万㎡，接近甚至有可能超过目前福田中心区写字楼体量。

未来梅林-彩田片区将以现代金融业、专业服务业、新一代信息技术产业等三大产业为主导，同时加快推进片区现有的生物、印刷、电子等产业的企业主体利用新技术、新理念加快向产业链两端延伸。

随着片区内住房增加，片区计划新建1座九年一贯制学校、2座幼儿园、1个社区体育活动场地、1个文化中心、2个社康中心等综合配套设施，拟增加义务教育学位1950个、幼儿教育学位630个，公共绿地由现状2.65公顷增加到8.68公顷，将提升片区的生活配套。

片区的长期存在交通拥堵问题，但随着4、9、10号线的开通，将会得到一定的缓解。并计划建设运行具有区域观光、商务和通勤功能的空中轨道系统，连通梅林、彩田、华强北等区域。片区还将通过增加对外通道、完善道路微循环、搭建慢行网络改善优化交通。

老牛认为，梅林-彩田片区位于深圳中部区域，串联福田-罗湖城市主中心和东西部发展新中心，而梅林-彩田片区纳入重点区域开发建设符合全市的主导战略，也是实施中轴提升战略的重要支点。随着重点区域的确立，梅林-彩田片区将会政策支持下，加速发展。

项目基本信息

项目B栋和北区都是回迁房，C、D、E栋住宅已于今年5月入伙。项目本次主推A栋，主力户型：51-75m2小户型。A栋共46层，其中3-4层专门设计有1000平方米的会所空间，包含party house、健身房、书吧、轻酒吧等等，将采用酒店式管理。

自带6万㎡的shopping mall（佐阾），地上三层，地下一层，同时连通地铁出口，目前已经开业。

综述：匹配年轻购房群体，

市区稀缺低总价住宅

绿景·虹湾H这批卖的A栋基本是小户型，从空间的弧线和大部分户型无阳台来看，户型设计上更倾向追求个性和自由的年轻购房群体。

另外，近几年福田和南山入市的新房项目，多以120㎡的大户型为主，单价也在10万以上，入市门槛极高，而相对来讲，这种小户住宅产品反而比较稀缺，再加上其地铁口和自带购物中心等配套，应该会吸引较多购房者的眼球。

中高层视野开阔，北面可看塘朗山山景，南面看福中和香蜜湖片区。地铁口物业出行便利，自带6万平米的shopping mall（佐阾）可满足日常购物需求，距梅林农批市场约200m左右，梅林农批市场有深圳第二菜篮子之称，日常买菜选择较多，生活气息浓厚。空中花园不算太大，但也足以满足饭后散步的需求，学区为梅山小学及梅山中学，是较为一般的学校。另外，靠近北环大道也会有一定噪音影响。

整体来看，目前市场上地段较好的公寓类住宅大户型较多，如：深业上城、深圳湾壹号、东海国际公寓等，像虹湾H这种小户，地理上又处于中心区及地铁口的很少，像此类住宅对家境较为富裕的家庭、想要独立自住的年轻人吸引力会更大，购物方便，交通快捷和时尚的户型设计。

像东海国际公寓就与虹湾H有几点十分相似之处，地铁口、黄金地段、时尚户型和区域型购物中心，老牛公司正好在东海国际公寓对面，每天从东海进出的基本上都是开着hao车的年轻人，帅哥美女也很多。