房产中介公司按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制泰安铭居房产

小编来了！今天看到一篇文章说的是‘房产中介公司按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制’，特意拿来分享给各位看官，如果你也觉得这篇文章不错，记得分享哦！

正文开始：

一、买卖双方带来的风险

（一）房产被查封的风险

案例：

2005年9月份，业主陈小姐与投资客赖先生签订了买卖居间协议，按约定，双方自愿于签完合同后5天内，卖方全权委托公证将宝安西乡流塘大厦的72平米的物业以21万的价格给买方，同时买方交付首期款现金人民币11万元替卖方赎楼，放盘转卖。半个月后，房子被查封。

原来业主陈小姐离异且无固定职业，平时以流塘大厦出租的租金租房子住，每月套回几百元以供生活。但是之前陈小姐借了莫先生17万多，且无力偿还债务，于是莫先生

向法院提出对陈小姐的房产实施财产保全。

得知陈小姐房产被查封的当晚，经纪方中某地产某分行营业经理王先生思虑再三，决定告知买方，当晚约了买卖双方到分行会面，陈小姐没有回避，但表示她也不知情，当时提出有可能是莫先生所为，赖先生认为是卖方故意设的圈套，撂了狠话，当晚没有结果。赖先生与王经理到法院落实，确实是莫先生所为。赖先生决定向法院提出起诉，要莫先生解除对陈小姐的财产保全，但最终未能如愿。陈小姐表示无力偿还赖先生的首期款，要杀要剐，由赖先生定夺。最后，陈小姐的房产被拍卖，赖先生颗粒无收。经纪方由于在买卖双方互转首期款时到国土局查过档，确认当时产权状况处于抵押之中，未被查封，幸免于责。

结论：物业被查封的风险我们虽不可预知，但按标准流程操作，可最大化的保护我们自己。

（二）买卖双方虚假交易的风险

1、买卖双方提供虚假资料及信息会导致交易无效;

2、买卖双方进行虚假交易的会存在

A、双方恶意转移财产，会导致出现诉讼;

B、双方骗贷，如果银行追究我们要承担相应责任;

（三）买卖双方合同不规范的风险

1、合同上时间的约定不具备可操作性的风险

2、合同上相关事宜的约定于我们不利所造成的风险-

3、ABC单和期房

二、业务操作过程产生的风险

（一）申请还款

1、未提前申请导致的无法正常赎楼

2、超过提前还款申请的答复时间导致赎楼时间延误

（二）公证委托

1、公证书内容错误

2、未明确买卖双方交易情况、卖方供楼情况、按揭银行、担保公司等情况就先做委托公证

3、公证委托人转委托时所持的公证书内容不适用或数量不够。

案例：风险的流程控制

2007年6月，业主刘先生将宝安区中心区西城上筑花园305的一套110平方的无业以120万元的价格卖给张先生。张先生需做转委托给中昊宇赎楼，他持有原业主的4本公证委托书，扣除公证处留下的一本之外，剩下3本（后来据主单人分行说增加了1本），当时中昊宇表示公证书数量不够，出于对风险的考虑，要求卖方再增加2本公证委托书，拒绝办理相关业务。分行解释，如果公证书于过户前用光，盘方与卖方非常熟，可让卖方过来递件过户，并提交了总监签字的情况说明，愿意承担由此而带来的责任。后风控部发现，合同签署时所约定的赎楼时间过短，要求买卖双方签署补充协议。盘方以中昊宇客户经理没有及时交接资料和及时办理转委托公证为由，投诉到总经办。

经调解，买方现金出资替卖方赎楼，签现售合同，递件过户，办理水电过户，共用3本公证委托书。

附表（公证委托书的用途及数量）：

卖方申请担保公司赎楼：1本

买方申请按揭： 1本

赎楼还款：1本（最多需要3本，看具体的银行和其支行）

交易中心签署现售合同：1本

国土局递件过户：1本

水电煤气过户：1本

风险防范：按规范流程操作，可及时、有效发现和防范风险。对可以预见的风险，要做到事前防范，绝对不可以心存侥幸。

（三）资金监管

1、未明确赎楼方式

案例：张先生由按揭贷款更改为一次性付款购买刘小姐的房产，这时候只能由刘小姐向银行申请短期借款赎自己的楼（相当于二笔赎楼），要求张先生的购房款监管在银行，但由于客户经理和分行沟通不到位，张先生的款项一早打入公司监管，导致银行的短期借款没法正常发放，后来才从公司把款项按进来的帐号退回给张先生，然后再更改到银行做资金监管，最终事情得以解决。

确定好赎楼方式，以便选择资金监管方式

2、未落实好客户的意愿

3、首期款互转的风险

（四）申请按揭

1、高额贷款

案例：黄小姐8月份通过创辉租售购买了李先生的一套房产，贷款额度相对较高，分行也提交了总监签字的情况说明，但黄小姐拒绝签署贷款责任书，以明确贷不到款需要补首期款的责任。分行由于怕撤单的原因，跟客户经理说客户由他们搞定，在这种情况下做了按揭过了户，后来，银行因为政策调整的原因降低了黄小姐的贷款额度，开始黄小姐不肯补足首期款，说我们没能满足她的要求，要我们佣金打折，最后分行在没办法的情况下答应了，此单才得以进行下去。

了解客户的征信资料和银行的贷款政策，确定给客户的贷款金额

2、在中昊宇没有额度的银行办理按揭

3、客户指定按揭银行导致放款不及时

4、未落实好赎楼方式

（五）赎楼还款

1、胡乱承诺赎楼时间

案例：

李先生在7月初时卖了名下物业，当时跟我们的业务员说已经做了提前还款申请，又说他的借款银行有朋友在，赎楼没问题。客户经理在接了这单以后没有过多的调查，在规定的赎楼时间到了之后刚好碰上银行那段时间不放款，客户经理找了银行的人答应可以帮忙，所以查档后提交了赎楼资料，但银行迟迟不能放款导致7天后查档单过期需要重新查档，多花了一个查档费，等到收到赎楼款之后赎楼员赎楼，却又发现李先生根本没有做提前还款申请，而且他所谓的朋友只是以前帮他办理按揭的银行的客户经理而已，咨询过他一些事情，根本没有什么联系和交情，要重新申请提前还款，且还要一个月后才能去还，因为此单是二笔赎楼有赎楼利息，跟李先生沟通说产生的赎楼利息要他来支付，这时候李先生不认帐，说不是他的问题，最后咱们公司的客户经理找了很多关系才把事情搞定了，但还是耽误了时间和多了一些费用。

提前做好准备、学会确认，我们是专业人士，要主动的办理相关事情。

2、签错担保服务协议

3、内部交接不流畅产生的风险

4、放错款、赎错楼

5、赎楼前后撤单的风险

（六）评估送审

1、贷款额度过高没落实好送审价

2、评估公司出的送审报告内容有错漏

（七）注销抵押

1、抵押人有代理人的必须要有公证委托书

2、银行提供的抵押资料有错漏

案例：

招商银行宝安分行在给客户经理的一套注销资料中，其中的法人代表的身份证复印件的号码是15位数，但在注销抵押申请表上填写的却是18位的，如此一来，国土局不予受理，他们要求两者必须一致，就算是看得出是自动升位的也不可以。同样的事情曾发生在房产证号码、业主的姓名及身份证号码、房产证登记的物业地址、银行的抵押编号，甚至还有资料漏缺的等等。

结论：认真细致的检查有利于防范此类风险。

（八）过户

资料有错漏导致过不了户或退件

案例：

孙小姐是外籍人士，买了陈小姐的一套房产，开始都很顺利，就在过户时，双方到交易中心签了现售合同，到公证处办理买卖合同公证，再到国土局递件过户，此时才发现了现售合同上的物业名称写错了一点，交易中心和公证处都没有检查出来，国土局肯定不收件，因为业主的时间非常紧张，导致当天没能及时的进行更正，要重新出一份买卖合同公证费，几方都不肯出，后来虽然解决了，但客户非常的不满。

导致过户不成功的案例非常的多，情况也相当复杂，因为牵涉到之前与各个部门打交道时的工作是否做好，如果之前的哪个环节出了错而不知道，都有可能过户不成功，这要求我们有足够的专业技能和认真细致的工作作风和态度。

（九）抵押

1、评估送审报告出错而退件导致延误时间

2、银行提供的抵押资料有错漏

（十）未按流程操作带来的其他风险

1、佣金、担保费等费用的收取

2、其它财务风险

风险防范：

按规范流程操作，可及时、有效发现和防范风险；坚持认真、严谨的工作态度，注重细节，养成检查与确定的习惯；对可以预见的风险，要做到事前防范，绝对不可以心存侥幸。

长按下方二维码敬请关注铭居房产

房产中介公司按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制

公司地址：泰安宝龙城市AS2—1037（农行西邻）

抢房电话：0538—5555609