重庆一开发商深陷“售后返租”泥潭！另一家开发商正谋划接盘如题。"

商品房“售后返租”就似一个泥潭，开发商和购房者一旦陷入，可能会越陷越深。

重庆市南岸区桃源路，一个新楼盘早已拔地而起——美全世纪城。2017年9月26日，两江财经查询到，作为美全世纪城的开发商，重庆美全置业有限公司（以下简称美全置业）正深陷售后返租的泥潭。

两江财经认为，美全世纪城在销售时搞的售后返租，不仅拖累了购房者，也拖累了自己，可以说是一个“双输”之举。售后返租这种楼市高危手法，不应被开发商和购房者一再使用。

美全世纪城出现售后返租风险，源于重庆市南岸区政府相关部门的公开信息。部分购房者通过当地政府公开信箱，诉说了自己遭遇美全世纪城售后返租风险，寻求政府部门的帮助。

在写给政府公开信箱的信件中，一位购房者表示，2014年，他们购买了美全世纪城的商铺，期盼开发商兑现各项承诺，仅过了1年多（2015年10月1日启动）时间，在业主毫不知情的情况下，开发商单方中断托管协议，停止租金支付。

上述业主认为，美全世纪城的开发商已经在三方面出现违约。一方面，按照商品房买卖合同相关条款的约定，自合同签订后的30日内取得房屋登记机构出具的登记受理单，但部分业主全款付费后，至今（小编注：截至2017年7月21日）未拿到产权证。

另一方面，代管协议要求代扣业主租金收益的契税，扣费后业主向其索要发票时，开发商无法提供。

第三，2017年6月30日前应支付上季度租金，开发商在无任何通知的前提下，单方终止租金支付。

还有一位购房者反映，自己当初买美全世纪城的商铺，底气在于开发商宣传“你首付，我养铺，租金抵月供”。“开发商和我签了返租协议，承诺这十年都返租”。

“如果当初不是开发商那么真诚的告诉我，十年返租的‘金种子’计划可以帮业主们渡过养铺期，我怎么敢把全家人的积蓄拿出来买个还没有规划成形的地段的商铺？”这位购房者说，他们一共有300户业主，好多户业主都是不低于100万的购买资金。

对于美全世纪城商铺业主反映的问题，已经引起了重庆市南岸区相关部门的高度重视。南岸区政府通过公开信箱回复购房者表示，美全世纪城正处于被重庆新欧鹏地产有限公司（以下简称新欧鹏）收购中。

两江财经注意到，2017年7月21日，重庆市南岸区政府在回复购房者时表示，转请南岸不动产登记中心、区工商分局联合办理，经查，该房系美全置业开发，所交清单经查询均已办理权属登记，但开发企业一直未缴纳税费并领证，请购房者与开发企业联系领证事宜。

在上述回复中，重庆市南岸区政府进一步表示，新欧鹏目前正在收购美全置业，现美全置业财务正在核算中，预计2017年7月底核算完结，届时会支付美全世纪城业主剩余租金（已支付一半租金）。

2017年9月15日，重庆市南岸区政府再次回复购房者，经查，美全置业现已撤场，目前正处于被重庆新欧鹏地产有限公司收购中。经协调，该公司表示争取近期按照协议约定将租金返还给购房者。

重庆美全置业成立于2011年1月，注册资本金为1亿元人民币，法定代表人为袁源，股东为重庆仙通智能仪表有限公司。

在两江财经看来，美全置业及其商铺业主，可以都受到了售后返租的拖累。售后返租多出现在商业地产中，简单地说，就是指开发商将所售商品房出售给投资者,同时与投资者签订承租协议,并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

售后返租只是“看上法很美”。两江财经认为，售后返租至少有三大潜在风险。一方面，售后返租是一个高成本运营的销售方式，不仅是拥有一栋楼即可，还有后期的经营成本，有经营不善时的履约能力，要求开发商既要有实力还要讲诚信。对于没有实力的开发商，一旦涉足售后返租，发生风险就会无力回天。

另一方面，售后返租的生命线是经营利润，一个完整的物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。

第三，售后返租在开始时，开发商对返租来源可能有一个合理的预测，但商业体的经营项目、经营方式、经营企业、经营期限，等等，往往会随着市场的变化而千变万化，售后返租面临着非常不确定的市场风险。

开发商和购房者需要特别注意的是，重庆在多年前就明令禁止商品房“售后返租”。两江财经查询到，公开信息显示，2012年1月1日起施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第27条规定，房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房，不得有下列行为：（一）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；（二）采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。

按照上述司法解释，如果开发商在房产销售前就知道房产无法过户办理产权证，却仍然在销售过程中对外宣称可以办理产权证或直接以无产权房售后返租，则很有可能被认定为非法集资，那个时候购房者的“返租”收益将无从谈起。

两江财经认为，美全世纪城商铺售后返租风险，在政府相关部门的处置下，再加上新欧鹏接盘，购房者的合法权益一定能得到有效地保护。但这对开发商和购房者或是一个深刻的教训——必须远离“售后返租”。

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