李迅雷:房地产投资高增长,一枝独秀还是日渐黄昏?(11)
人口流向难逆转,勿把短期当长期
长期来看,人口从农村向城市、从小城市向大城市流动,是全球各国城镇化发展的一般规律,我国也是如此。在十年前,我国一二线大中城市人口占比只有17%,而截至去年末已经突破了20%;从人口增速来看,过去五年一二线城市常住人口增速都在1.2%以上,而全国其他地区的增速不到0.4%。在农村地区、小城市和大城市的软硬基础设施差距较大的情况下,人口向大中型城市集中仍将是城镇化发展的趋势。
正如前面提到的,为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题,政府近几年提高棚改货币化安置比例,刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看,中小城市长期是缺乏需求支撑的,所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场,待棚改“大潮”褪去,或许仍会令人深感忧虑。
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