杭州加强对企业自持商品房屋租赁管理近日

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浙江在线7月19日讯（浙江在线方臻子）近日，杭州出台《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》（以下简称《通知》），规范自持商品房屋管理，强化后续租赁监管。

为加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，增加租赁住房的有效供应，杭州积极推行“限地价，竞自持”的竞拍规则，即对以招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地的，土地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持商品房屋面积。截至目前，杭州市区范围内共有92宗地块出现竞拍自持比例，合计自持面积达191万平方米。

“《通知》意味着租赁市场多了一个生力军——开发企业自持商品房屋。”杭州双赢机构总经理章惠芳表示，“这部分房屋，可以长期租赁，租金也相对稳定，他们对稳定租赁市场非常关键，无疑会促使一部分可买可租住房的人更倾向于租房，会在一定程度上改变目前的商品房市场格局。”

作为首批12个住房租赁试点城市之一，杭州在2017年8月就出台过一个《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。分析人士认为，新出台的《通知》，是从执行层面更细致地规范了企业自持商品房屋租赁行为。

特别是《通知》重申“自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年”、并且增加了“单次收取租金的期限不得超过1年”“租赁价格一经确定，原则上1年内不得上调”等内容，备受业界关注。今年4月，北京万科将自持的租赁住房以10年180万元租金的形式“出租”，被舆论认为是钻了“以租代售”的漏洞。“《通知》在一定程度上是‘打补丁’，堵住了开发企业‘以租代售’、变相销售商品房使用权的路子。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，“毫无疑问会加大房企对自持面积的处理难度，使得自持部分彻底回归‘租赁住房’的本质。杭州希望以这些自持的项目，来建立一批稳定的租赁房源。”

“‘以租代售’的情况，在杭州不是没有出现过，某些村集体留用地就被开发商‘以租代售’了。”章惠芳说，“此外，《通知》对租赁价格作了限制，‘原则上1年内不得上调’。对租赁市场上很多房东随意上涨租金、随时终止租赁关系等行为起到了规范作用，这对加强租售并举、发展租赁市场有十分积极的意义。”

值得注意的是，《通知》还明确了自持商品房屋建设进度的确定标准。一是一次性申领预售证的项目，申领预售证时，自持商品房屋建设进度须达到50%（单独成栋的，按层计算；其他按套计算）；二是分批申领预售证的，累计申领预售房屋面积超出总可预售房屋面积50%的，自持商品房屋建设进度须达到50%（单独成栋的，按层计算；其他按套计算）。

“对预售证的申领作出规定，虽然要求比较严格，但有预售证就意味着自持商品房屋是有产权的，是可以进行抵押的。在目前资金面比较紧张的情况下，对项目自持量会比较大的房企来说，这无疑也是一个大利好。”章惠芳说。