锁盘时代,如何让房子解冻 ? 安盛信投

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导读

9月22日、23日，重庆、南昌、石家庄、南宁、长沙、贵阳、西安、武汉相继发布楼市新政，其中前六城力度空前，使用了终结杀招——“冻产”手段。

据不完全统计，今年3月以来，全国已有44个城市发布了“限售令”，这标志着楼市正式进入“锁盘”时代。

楼市调控不再只是一项例行动作，而成为一项政治任务。无论是一二线城市还是三四线城市，只要房价仍在持续上涨，都会被拉入限购限贷限售之列。

本轮调控为何如此严厉？

2017年，核心城市以及经济稍好的三四线城市价格出现新泡沫，已经成为突出问题。时间窗口进入2017年，大家都没有想到，房价上涨的高潮会在三四线城市接力。在过去半年多的时间里，不少三四线城市房价上涨50%，价格泡沫已经在更多的城市呈现出来。

房价上涨的主导者是政府，开发商、银行以及诸位皆是参加其中的演员。

本轮楼市的刺激的启动有两个核心原因：

其一，经济低迷。

在房地产投资占总投资额占比15%的情况下，中国经济对地产依赖之重，无法在短期内解除，所以房地产投资依然成为刺激经济发展的引擎。从2015年下半年开始，楼市复苏。

其二，杠杆转移。

2013-2014年，政策上提得最多的是三期叠加阵痛期。直白了说，就是经济不好，政府债务累累。刺激楼市还有另一个根本原因，就是让居民加杠杆。政府的负债率很高，楼市涨了，土地上涨，卖出好价格，财政收入多了。这个过程中，居民则是用了国家允诺的杠杆，首付二、三成，慢慢供房，还贷，杠杆率全面增加。

本轮楼市收紧的三个核心原因：

其一，减少外汇冲刺，锁定流动性。

锁定流动性。200万亿房子资产，对应3万亿美元外汇储备，这意味着只要有10%的房子套现，中国的外汇就会被冲击崩溃。显然，这是不允许出现的事情。限购，限贷还不够，还要用限售来锁定房子流动性。

其二，抑制投机行为，防风险，稳经济。

房子有双重属性，其一，为居住属性；其二，为金融属性。当投机过旺时，金融这种虚拟经济属性便展现出来。过度投机，资金流入，不利于实体经济发展。资产价格过高，容易出现经济崩盘风险。

其三，时间换空间，挤出房价泡沫。

泡沫缩小有两种方法。第一，房价回调。但这里只允许小幅回调，若是大面积回调，出现大面积断供，则影响的是政府，银行，开发商资金链，这意味着经济的崩盘。国家必定救市，只不过楼市要救比股市难多了。股灾之下，我们花了多长时间才救回来，更别提楼市了。第二，人民收入增加，储蓄增多。以时间换空间的横盘，其意图就是通过增加人民的收入，从而会减少房价带来的压力。居民储蓄多了，产生购房需求。

保障居民居住是政府欠人民的历史债。近二十年，一味发展商品房，造成保障房的缺失，导致人们一味看多楼市。

租赁政策的推行是保障房建设的一部分，长效机制的一部分。目前只是开端，路还很漫长。

从国家层面的情况看，2015年开始提租售同权，但一直到2016年底，基本都没有太多实质性的政策。而这一次，国家开始在10余个大中城市推行租售同权政策等一系列举措来看。个人认为国家会尽可能去推广租售同权政策，至少2017-2020年，这三年时间是一个试行的窗口期。如果没有问题，则会全面推广到更多的城市。

步入“锁盘”时代，谁会成为真正的赢家？

一、房价不会就此下跌。

价格永远都是供需决定的，哪怕是控制成交价，市场化行为下也会通过其他方式把价差补齐。所以对于房子来说，伴随着供求关系以及城市化的进行，房子的价格还是坚挺的，而且可能也是长期的。

而且房价的稳定对于任何人来说是有利的。房子作为资产的价值依然存在，但是房子的变现能力会放缓。

二、以下这三种人会成为“锁盘”时代的赢家

第一种：普通住房用户。

因为他们有了购房和租房两个选择，租房最大程度同权，而购房如今限价的姿态给到用户很好的选择。

第二种：把房子当成资产配置的人。

拥有一套自住房子的同时也拥有一套资产配置的房子，未来可以对冲绝大部分的经济风险。

第三种：以租赁收益为主的地产投资客。

房地产的长线收益一定会崛起，这部分也是政策倾斜的重点区域。

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