楼市调控转向三四线 小县城的房子还值得买吗？
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中华建设网讯
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近几个月来，楼市过热开始在三四线城市冒头，而调控的大棒也随之落下。6月3日深夜，湖北宜昌下发《关于进一步加强房地产市场调控有关工作的通知》，明确宣布：自本通知施行后，在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的，自签订商品住房网签合同之日起，2年内不得上市交易。同时，对商品住房申报价格过高且不接受政府价格指导的项目，一律暂缓办理预售许可、合同网签备案、现房销售备案。如今，限售模式已经成为继限购、限贷后引导房地产市场购买行为、保持房地产市场稳定的重要手段。
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调控重点逐渐转移
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宜昌发布限售政策，只是近期公布调控政策的其中一个城市。据中原地产研究中心统计数据显示，2018年1-5月，全国房地产调控政策发布次数多达159次，比2017年1-5月增加60%。其中，5月份，全国超过40个城市发布调控政策，当月累计多达50次，单月发布房地产调控政策次数刷新了历史纪录。
短短一个月间，全国40多座城市总计发布了50次房地产调控政策，次数之频繁，历史罕见。调控城市也从2017年集中在一二线城市逐渐向三四线城市转移。中原地产首席分析师张大伟对此表示，近几个月，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但三四线城市房价出现波动，这是政策密集发布的最核心原因。
国家统计局数据显示，4月，一线城市新房和二手房价格环比分别持平和下降，三线城市新房和二手房价格环比涨幅均有所扩大。据易居研究院监测，5月份40个典型城市成交面积环比增加12%。4个一线城市新房成交面积环比增加29%；18个二线城市新房成交面积环比增加11%；18个三四线城市新房面积环比增加12%。
业内人士认为，此轮进入商品住宅“限售”行列的三四线城市除了具有房价出现明显波动的共同点之外，投资投机需求明显强于本地自住需求，房地产调控大有“哪里炒房限哪里”之势。而未来三到五年，三四线城市整体仍将处于棚户区改造的高峰期，货币化安置的普及将不断激发更多的购房需求，保守估计三四线城市的房价仍将在一段时间内处于历史高位。
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三四线城市楼市为何升温？
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楼市调控的“打击点”一直在向下转移：最初，“北上广深”一线城市出台了严格的政策；近两年，南京、合肥等二线城市也陆续加入了调控阵营；现在，调控又集中到了三四线城市。
这种转移一方面体现出之前的调控政策确实有效，就像国家统计局发布的商品住宅销售价格变动情况数据所反映的，一线城市商品住宅销售价格同比降幅扩大，二线城市同比涨幅有所回落。但另一方面，随着大城市房价调控收紧，相对价格低、管控松的三四线城市成为热钱流向的“洼地”，新的问题逐渐下沉到三四线城市中。
地方棚改政策带动了三四线城市的住宅销量。川财证券报告指出，国家通过货币补偿盘活棚户区居民不动产资产，大幅提升居民购买力，拆迁同时也创造了居民住宅需求和地产下游消费需求。
“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”张大伟说。据不完全统计，仅5月份，就有南昌、呼和浩特等超过15个城市发布了人才政策，其中近半是三四线城市。
“政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定热度。”中国社科院城市发展与环境研究所副研究员王业强说，但随着去库存政策逐渐退出，预计下半年三四线市场调整将会出现。
和一二线城市相比，三四线城市的经济基本面更脆弱，房地产面临的去库存压力更大，市场风险也更高，而高房价则会拖慢资源优化配置和市场再平衡的步伐。
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小县城的房子还值得买吗？
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一些消费者认为，现在是不是该趁着小县城的房价还没疯长之前，快速的入手？一方面是担心在一二线城市的资本撤向了三四线城市导致房价疯涨的案例再次重演，认为三四线城市在逐渐加大楼市调侃尺码之后，资本会流入更加洼地的小县城，另一方面则是不少人也相信，小县城楼盘存在一定升值空间，一旦是等待调控政策入场，那么可能也意味着房价会出现疯涨，届时更加的难以承受了！
而实际的状况是，限购限贷限售楼市调控政策密集下发的一年，北上广深等一线和强二线城市房价上涨步伐总算得到了一定的遏制，如今针对三四线城市也开始了加码调控，房价整体势头被压住求稳的大体走向已经清晰明了，但我们也发现不少之前默默无闻的小城市甚至县城，房价确实也开始出现了一轮涨势。我们也能够经常性的听到很多地方的小县城房价直接从4000冲到了8000，甚至是1万，小县城的房价确实也在一个劲的猛涨。
但是，事实上，我们必须看到，一二线城市、三四线城市在资源集聚上还是有相当大的优势的。比如说此次抢人大战，主要就以一二线城市以及新兴的三四线成为为主要代表，例如西安在短短的一个季度之内就流入了多达25万的人口，甚至还引发了“房荒”。而对比之下，小县城房价暴涨的速度太快，远远超过了小县城的经济发展状况，相关的城市配套以及教育、医疗、就业等资源依旧处于缺乏状态。
按照经济学逻辑来说，小县城房价的快速暴涨其实是没有任何的实体经济支撑的。而小县城房价暴涨的根源大部分是为了引导炒房资金涌入小县城，给一二线、三四线城市分散压力，如果此时抢着入手，如果不是处于刚需自住的考虑，很容易出现房屋空置的情况，最终还需要背上购房压力，而如果只是想进行投资，相信在短期内小县城也很难出现暴涨的机会。
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总的来说，楼市调控的重心开始从一二线城市逐渐转向三四线城市，但这并不意味着小县城这块房价“洼地”也能够成为后续房价上涨“新势力”，作为消费者应该理性的对待自己的需求，防止成为“接盘侠”。
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