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形势大变！有钱人竟然都去这些地方买房了！。形势|地方|买房|富人|城镇化|惊奇---

大家晚上好，今天聊聊一线的房子那点事，因为内容太多，所以这个话题可能要分几篇聊了，从宏观到微观。

第一部分：城镇化的尽头

第二部分：资产和人口关系

第三部分：我们真是低利率么？

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第一部分城镇化的尽头

No.1

啥是城镇化？

一个国家的城镇化简单的说就是农村人进城的过程。按我们的国情就是农村户口变成城市户口的过程。城镇人的生产效率高，有助于提高整体的经济效率，所以要城镇化。

当然，城镇人口越多就越有盖房子的需求。所以城镇化结束前房子还要盖，人们进城的趋势还在，房子还有人买。

No.2

城镇化结束了么？

富人完成外迁是城镇化结束的标志，比如现在基本完成城镇化的“万恶”美帝。

下图是美国马萨诸塞州的人口收入分布图，颜色越深收入越高

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可以发现超过9万美元以上收入的人群集中在湾区外环形的地带。

再看看这个州的人口密度图（颜色越深密度越大）

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可以看到人口密度最高的明显是中心湾区那个点，收入高的人群则分布在它周围，说马萨诸塞州可能大家不清楚，它就是著名超级学区——波士顿——哈佛，MIT的坐落的地方，那为啥富人外迁？

No.3

富人外迁的逻辑

当某个地区人口过分集中的时候，居住空间和配套设置将会拥挤和稀缺，比如医院排队，饭馆排队等等，其次中心区土地溢价提高，改造居住空间的收益下降，而拥堵造成的时间浪费也导致低效。

所以高收入群体在意的效率和舒适度都得不到满足，相对密度较低的外城区就成了居住首选，而随着富人群体的外移。配套设施也会有一定的迁徙：餐饮，医疗，教育等等。

并且周边地区地价相对低廉，升值潜力较高，因此服务富人区的周边还伴有相当的就业机会，存在中低收入人群的2次聚集。

而中心城区则衰落，具体的表现就是房子有价无市，而周边的房价上涨快速，这是都是富人迁徙特征所决定的。说到这里北京的小伙伴一定感受到通州和回龙观以及沙河的房价上涨的力量了吧。

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No.4

中国城镇化下的选房逻辑

中国的城镇化有啥不同么？答案是形态有不同，本质上没不同。有人说我们是城市化，其实我们是城镇化，尽管之差一个字，尽管英文都是一个词（Urbanization）。

但事实就是不同的，核心还是因为人口。

中国人多，人口前赴后继涌入一线之后，大量后备军还没走出农村呢！所以一线的劳动力持续过剩，成本低廉，局部形成高收入和低消费，刺激服务业发展。

聚集产生的效率优势和便利，与前文说聚集产生的不利达到平衡之后，巨大的流入惯性没有马上停下，以至于空间成本继续上升，也就是我们看到的房价房租的只涨不跌。

然后部分穷人和富人开始转移到城郊，但是美国人少一些，城郊空间可以盖别墅，但是我们人多，只能建高层，可高层多了人口密度就上去了，所以只有继续外扩……

2000年北京4环还是菜地……现在4环都是高层建筑扎堆。

所以中国的城建就形成了去中心化，转变成多中心，进而周边和中心城区价差逐渐缩小，而上涨预期反复强化，再加上货币政策和棚改的推波助澜。就是我们今天看到的房价。

虽然人口流入趋势还没有完全结束，目前北京上海等中心城区的接盘动力，已经呈现越往外越强的特征，富人正在加速撤离中心城区。外围富人区小镇未来会崛起，已经成为趋势。

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看2017年，别墅需求就很猛烈，2018年别墅需求高于供给月份依然是多数。2018年均价开始走低，因为别墅距离越来越远，而且在17年也只有3个月需求小于供给。

显然不是穷人在买别墅。

明显普通住宅（一手供给）2018年的消化力度就没有豪宅别墅要强（2018年有2个月需求低于供给。而且这还是加上别墅，单算住宅可能更差，2017年则没有这个情况）。

另外从地产中介朋友聊天可以知道目前北京二手成交回暖，火爆的交易区均在4环外，4环里的热度相对于4环外差距明显，而根据（绿皮中介的APP数据）二手房供给量已经超过3.5万套，去年12月这个数字还不到3万套，

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北京这个情况其实可以套用全国一线或者强二线。

1、环一线周边城镇持续火爆是未来常态，豪宅销售是富人聚集趋势，其周边是未来升值热点区，别盲目选城郊。

2、中心城区将逐渐进入有价无市状态，即便学区等重点地段，后期涨幅也会低于城郊，除非自住，长期投资价值萎缩最快。具体点，北京3环内，上海内环长期投资性价比不高，除非自住。

3、穷人选房，建议郊区二手房。总价低，泡沫少。未来还有棚改预期。现在吃苦未来享福的思路。冷场时候去，别赶热场。比如北京的燕郊现在是冷场。

4、土豪请选低密度别墅。应该有无数中介轰炸你了。

5、一线和强二线：北京，上海，广州深圳，成都，苏州，南京，杭州，西安，他们的周边有机会，他们本身中心区机会不大，泡沫不少。

形势大变！有钱人竟然都去这些地方买房了！

大家晚上好，今天聊聊一线的房子那点事，因为内容太多，所以这个话题可能要分几篇聊了，从宏观到微观 。

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