下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局
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6月10日下午，由深广电都市频道第一地产、深圳壹地产主办的《东部风向标，置业破迷局：地产大咖揭秘深圳楼市性价王》
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高峰论坛在泰富华悦都会营销中心隆重举行。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创始人——陶文杰
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，深圳地产资深营销专家、楼市开讲创办人——张公子下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
，资深地产评论人、凤凰树创办人——凤凰树下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
，深晚一兵时评创办人、资深地产评论人——深晚一兵下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
四位地产大V亲临现场，针对深圳楼市性价王展开解读！下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
核心观点
陶文杰：
深圳楼市依然供不应求，商品房价值继续增长
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性价比是硬道理，下一轮牛市到来涨幅最大
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未来深圳城市格局：一个核心、两个中心
张公子：
深圳楼市下一个风口在坪山，有望成下一个“宇宙中心”
坪山身处价格洼地，未来将会被填平
深晚一兵：
坪山：广深科技创新走廊的重要节点之一
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坪山高新技术开发区上升“国家级”，直接对标南山科技园
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凤凰树：
“五好”高性价比刚需盘，实际价格要打85折
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陶文杰
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深圳楼市依然供不应求，商品房价值继续增长
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我认为深圳房子依然处于一个严重供不应求的阶段。
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目前，深圳的管理人口是2200万，如果按常住人口算，住房自有率大概是20%左右，10个人里面有8个人没有自己的房子，而这些人都是需要买房的，不管是买商品房或者是买安居房、人才房。
另外，从住房的供应也可以看出，新房成交量越来越少。
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2002、2003、2004年深圳新房一年基本上能成交900万m2，现在新房一年成交量也就300万m2左右。此外，深圳人口流入速度非常快，
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去年人口流入50~55万，排名全国第一。而且深圳进入了一个二胎的高峰期，去年新生儿24万，其中二胎占一半，意味着买房的需求属于一个高涨的时期。最近，深圳市政府推出一个深化住房制度改革的草案，草案的核心内容是：未来深圳只有4成是商品房，还有6成是政府的政策性住房。
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具体分配比例是4：2：2：2，即40%商品房，20%人才房，20%安居型住房，20%租赁住房。有人说以后不用买商品房了，就等着政府的保障房就行了。但是房子是变不出来的，房子首先是由土地决定的，深圳住房市场最大的问题就是土地稀缺，房子供不应求。
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商品房越来越稀缺，以后深圳可能会出现什么样的状况呢？可能像现在的香港、新加坡。
香港有超过50%的人住在政府的公屋和居屋里面，但这丝毫不妨碍香港的商品房涨到天价，最高的有200多万m2，稍微好一点的海景房80万到100万m2。
新加坡有90%的人住在政府提供的政策性住房里面，但是新加坡的商品房也是非常贵，乌节路这样的地方基本上都是20万、30万m2。
从这个角度来说，目前深圳的这些改革方案，解决不了深圳商品房供小于求的形态，即使未来真正实现了60%的房子是政策性住房，只会导致商品房更加的稀缺，这个情况下商品房的价值还会增长，价格也会继续上涨。
性价比是硬道理，下一轮牛市到来涨幅最大
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现在，深圳有30万m2的房子，也有3万m2的房子，只要你不好高骛远，都能选到适合自己收入水平的房子。就像我们现在所在的坪山，房价并不高，在配套、交通越来越完善的区域，花3万多、4万多买到房子，其实是很幸福的。
深圳刚刚从一个小深圳向大深圳转变，在这个过程中城市中心、城市的副中心（坪山、光明、沙井、龙岗）价格还没有充分的涨起来，对普通人来说还有空间。
如果回顾过去十几年深圳楼市的发展，什么样的房子涨幅最大？
真不一定是深圳湾，深圳湾卖的时候就已经很贵了，比如宝能太古城2007年9月开盘的时候就卖2.5万，现在价格大概是13万，涨了5到6倍。早些年宝中有些房子基本上都是3000多、4000多，最便宜的2000多，比如富通好旺角最便宜的时候2000多，现在基本上要8~10万，上涨了20到30倍。
甚至布吉过去10年房价涨幅超过华侨城，为什么会这样？
其实性价比很重要，当下一轮大牛市到来的时候，一定是最开始低成本的涨幅最大。
现在要买就买深圳城市副中心，坪山、龙岗、光明、沙井这些只要三四万的地区，等下一轮牛市到来的时候涨幅最大，涨50%一点都不夸张。
未来深圳城市格局：一个核心、两个中心
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粤港澳大湾区时代下，深圳的城市格局会发生什么样的变化？
小深圳的城市格局是立足在深圳本身，2010年深圳提出了2010—2020年的城市发展规划，总规确定了两个城市中心：福田-罗湖中心和前海中心，还有5个城市副中心：龙华、坪山、龙岗、盐田、光明。
现在大湾区时代下，深圳的格局要变了，将承担更重要的职责，要引领大湾区的发展，要促进深港的进一步融合，要带动大湾区其它的城市，珠江西岸的城市以及粤东北城市的发展。
这时候深圳的城市地位变了，需要它的城市格局更大、规划的视野更大，变成一个大深圳。大深圳用简单的话来说，可以理解为以后深圳处处是中心，这个过程最大的机会就是龙华、坪山、龙岗、盐田、光明
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这些副中心。未来会是什么样的格局？首先关内罗湖、福田、南山三个区毫无疑问会是深圳的核心区域。不要认为福田没落了、福田没前途、福田是第二个罗湖，不会的，福田会越来越好。罗湖通过城市更新，可以重新焕发青春，但是罗湖城市更新进展比较慢，要挑重点项目。南山是湾区之芯，是深圳高科技企业最密集的区域。
新的核心区就是前海，前海的范围会扩容，不仅是现在的前湾、妈湾、桂湾，还包括宝安中心区，一直辐射到西乡、大空港。
深圳接下来还会发展两个中心，一个是西部中心，主要是沙井和大空港。另外一个是非常重要的东部中心，东部中心就是大运和坪山。
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东部中心和西部中心的重要性，可以视作深圳在大湾区时代辐射周边其它城市的影响力中心、空间结点。西部辐射东莞、广州、中山，东部会辐射周边的惠州、东莞，甚至和再往东边的深汕合作区遥相呼应。
现在坪山有很多利好，有点像早些年的南山，当年蔚蓝海岸的房价只有几千块，主要是华为、中兴的一些码农买的，当时他们买不起福田、罗湖，只能买南山。当年中兴、华为做的通信类产品，是当时的战略性新兴产业。
现在的战略性新兴产业是哪些呢？新能源是其中一个，中国的新能源领头企业比亚迪就在坪山，巴菲特还投资了比亚迪；生物医药也是战略性新兴产业，在东部的坪山都有布局。
看未来10年、20年的产业发展，你会发现现在在坪山、在东部布局的产业，可能就是20年前、15年前中兴、华为从事的产业的地位。
产业是片区价值的基础，有产业、人口、经济，房价才有上升的空间。我觉得东部还是有不少利好的，包括东部过境高速、南坪三期，还有往东部沿海还要修一条路，这些消息都是利好，政府是实实在在地在这些区域投钱。
未来是大深圳时代，未来就是一个核心、两个中心，核心区就是罗湖、福田、南山、前海四个区域，两个中心就是东部中心和西部中心。
西部中心就是沙井加大空港，东部中心是坪山加龙岗，这两个东部中心是目前普通人能买得起的，也是未来下一波涨幅比较大的区域。
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如果你有2000万以上的预算，你肯定去前海、深圳湾，但是如果你只有三五百万，你又不想错过深圳这个高速发展的列车，那你就要及早买票。
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张公子
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深圳楼市下一个风口在坪山，有望成下一个“宇宙中心”
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雷军有句很著名的话：站在风口上，猪都可以飞起来。实际这句话对房地产行业也是一样，无论你买在深圳哪里，你都要找深圳这个楼市下一个风口在哪里，只要你买房子买在风口之上，你未来的财富升值绝对是最快的。
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而我认为深圳楼市下一个风口就在坪山，坪山有可能成为深圳下一个宇宙中心。
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深圳的城市发展非常快，尤其是过去10年，基本上是以加速度的形式在发展。全深圳只有一个地方叫“宇宙中心”，就是龙华，因为它的房价、居住人口是一个超速的发展。
但是龙华的发展已经进入到了尾声的阶段。深圳下一个龙华在哪里？深圳未来10年会不会再诞生第二个宇宙中心？我觉得从房地产发展的逻辑和轨迹来看，坪山非常有可能成为第二个宇宙中心。
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为什么坪山会成为第二个宇宙中心？比较坪山的发展，和当年龙华的发展有太多的相似点。
首先看规划，房地产业内有一句说法：买房子长期看人口，人口涌入哪里最多你就买哪里。龙华最快发展起来就是政府的规划，把它作为福田CBD的后花园。当时福田CBD发展得非常快，最早是福田的小白领去到龙华居住。
再看现在的坪山，政府已经在大力的从政策上给了一个很大的扶持，深
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圳东进战略1.4万亿的投入，坪山是一个重要的桥头堡和发展的基地。交通也是，现在14号线和16号线同时开工建设，还有南坪三期，以及从坪山到盐田的隧道的打通，都会拉近坪山和市区的交通，吸引外区域很多的白领来到坪山置业。此外，龙华和坪山都是一个地王频出的区域。一个区域发展得好不好，房价高不高，是地王效益产生的。
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前几年，深圳基本上一出地王就在龙华，当初龙光地产在龙华拿了两个地王，后来金茂地产在龙华又拿了一个地王。今日的坪山为什么发展那么快，就是因为坪山有地。坪山是深圳最大的一个大地主，还有25平方公里的土地没有开发，这对深圳所有的区来说，有地是一个最大的利好。
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近两年坪山也出了地王，去年全深圳没有一块商品房的拍卖地，但是今年出让了几块地，基本上都在坪山：今年1月份世茂地产在坪山拿的一个地王项目，规划要建300+的高档写字楼和城市综合体。在坪山要建一个未来坪山最高的地标性建筑，这是代表了未来坪山的高度。
今年2月10号深圳出让了4块地，其中有3块都是做保障性住房的，只有一块是做商品房，这4块地有两块在坪山。
未来有越来越多的土地供应在坪山，当年龙华为什么发展得那么快，就是因为它是一个地王频出的区域。随着龙华基本上已经没有地了，它的开发进入了尾声，我想坪山未来就是深圳未来发展最快的一个区域。
坪山身处价格洼地，未来将会被填平
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深圳5月份房价数据显示，深圳的房价已经连跌了20个月，深圳的房价整体都在跌，但是只有一个区域在涨，这个区域就是坪山。
2017年1月份坪山的均价是3.5万，去年12月份，坪山的房价已经涨到了4万。
现在深圳的房价是政府压着不让涨，但是坪山是价格洼地，它有一个补涨的过程，所以政府也是默许这一块的房价上涨的。
深圳现在是粤港澳大湾区的龙头的城市，深圳经济发展的速度在大湾区是最快的，深圳未来的价格洼地将会很快被填平。如果现在不买，将来这个洼地的房价上涨之后，可能会错过这波上涨的行情。
近几年坪山的变化特别大，品牌开发商开始进入，比如泰禾项目价格已经到了5万。悦都会项目3万多的价格真的是非常难得，如果你再犹豫的话，可能将来真的没有这么好的价格。
深晚一兵
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坪山，广深科技创新走廊的重要节点之一
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所谓的中心，实际上跟产业是挂钩的。
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比如说双城市中心，福田-罗湖中心，特别是福田CBD，是总部基地，罗湖和福田组成深圳的金融中心；前海中心是深圳的双中心之一，它的定位是深港服务业合作示范区，是深圳乃至内地承接香港服务业优势的基地。在深圳，还有很多的概念，比如总部基地概念，深圳实际是六大总部基地，特别有代表意义的是深圳湾超级总部基地。
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深圳还有18个重点发展区，包括坪山也是其中之一。所有跟产业相关的定义，作为置业者一定要清楚，因为了解这些才有可能了解每个片区的过去、现在和未来。买房不是纯粹为了居住，一定要兼具投资的思路，因为这样你买的房可能未来收益才会更大。
重点提一下广深科技创新走廊概念，这是去年12月份广东省委省政府下发的规划，在今年3月30号已经得到国家发改委的批复，已正式公布。
广深科技创新走廊的核心是一廊十核多节点。一廊就是广深科技创新走廊，从广州的广佛交界处一直延伸到深圳的大鹏新区，
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这条走廊跟去年粤港澳大湾区规划提出之后，与珠江东岸的黄金轴带是吻合的，是以广州、东莞、深圳和香港四座城市连接起来的一条线。另外，10核深圳占了3核，37个节点深圳占了15个节点，其中就包括坪山中心区。
坪山高新技术开发区上升“国家级”，直接对标南山科技园
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坪山在历史的概念当中是大工业区，肯定是以制造业为主，包括比亚迪，以及其它的很多工厂，认为坪山就是做工业生产的。
现在，政府，包括国家层面对坪山的定位都已经发生了变化。今年3月份，坪山的高新技术开发区已经被国家确定为“国家级高新技术开发区”。
意味着它将承接南山科技园的相关产业，直接对标南山科技园，在南山科技园工作的人是深圳购房的主力军。
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悦都会项目现在所在的区域是中心区域，是广深科技创新走廊的重要节点之一，也是18个重点发展区域之一。
项目旁边就有坪山中小企业总部基地，定位为坪山区新地标、总部和中小企业聚集地、成长企业加速器。重点引进包括生物、新能源、互联网、新材料、新一代信息技术、文化创意等六大类战略性新兴产业；
另外，在坪山区金碧路还有华谊兄弟文化产业城，总建筑面积约260万㎡，按照美国好莱坞标准打造，是集影视、手游、旅游、文化、商务为一体的大型影视主题创意文化产业基地；
还有在聚龙山片区，会以生物医药产业科技为主。
可见，整个坪山未来的产业不仅仅只是工业制造，如果它是制造的话，这个“制”字要改为“智”，因为它里面带有的产业高新技术含量越来越多，而且在坪山定位为国家级的产业园区有三个，一个是生物科技产业，一个是新能源产业，还有一个是高新技术产业。
这样的区域一定会存在后发优势。现在整个深圳的区域3字出头的片区也就只有坪山了，龙岗靠近大运新城这边的二手房都已经超过5万了，
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跟其它区域做房价的对比，悦都会总价大概220万到300万左右。凤凰树
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“五好”高性价比刚需盘，实际价格要打85折
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我觉得悦都会是五好刚需盘。
第一好是价格好。
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原来坪山、光明、沙井的房价基本上都差不多，光明最近一个新盘涨到了五六万，沙井的房价也奔5万去了，坪山普遍的价格是4万左右，悦都会这个3万多的楼盘，不仅比坪山所有在售公寓项目均价低，而且比坪山所有在售住宅项目均价低，我认为是是坪山楼市的“地板价”。第二好是地段好。项目旁边有中小企业总部基地；附近还规划有40万m2的商业面积；旁边的创业总部基地——沙湖商圈商业面积将达24万㎡；还有心海城有16万m2的商业面积，今后这边肯定会更热闹。
第三是户型好。比较了坪山悦都会、财富城、奥园翡翠东湾、心海城几个楼盘的户型发现，悦都会的户型最好，85m2户型朝南的三个开间，两个卧室向南，一个客厅向南，
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在品牌开发商是不会这样做的，最多一个卧室、一个客厅向南，这里做到了三个开间。而且户型好坏看面宽，面宽越大，它进深越小，通透性越好，这个项目85m2面宽10米。另外，2017年深圳住宅户型面积预售查丈方法已经改变，将住宅建筑面积国家法规之外的过去所谓的“赠送面积”均计入销售面积。从2017年1月6日开盘的合正丹郡开始，市场上没有“偷面积”了，把“偷面积”的省下来，便宜15%。
我来悦都会这个楼盘，发现85㎡的房子，和我自己的中海天钻100㎡的房子一样大。所以说你现在的价格要打85折，现在是3万4的价格，再打85折的价格，就是29000。
第四是配套好。刚需买房买什么？地铁+Mall，生活方便、出行方便
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。悦都会项目底下有3万多㎡的商业，现在坪山只有在聚龙山片区嘉邻中心有3.5万㎡购物中心，和六和城益田假日世界8.6万㎡购物中心。另外，坪山区规模最大的初级中学中山中学和中山小学，以及坪山高级中学、坪山第二外国语学校也在项目旁边。第五是交通好。项目离地铁沙湖站才600米左右，
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沙湖站是坪山重要的交通节点，可以通过其连接地铁16号线和云轨1号线。此外，项目邻近的坪山大道，未来将拓宽为双向12车道，成为“坪山的深南大道”和深圳东部门户“大动脉”。观众提问
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提问：
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我现在想买一套房子，但是没有深圳的指标，希望一兵老师给我一个建议。深晚一兵：能买深圳的就尽量买深圳，别管它是住宅还是公寓。
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没有房票，在深圳就买不了住宅，如果说家庭结构里面没有办法申请到新的房票的话，龙岗中心城如果有公寓，我觉得可以选，特别是靠近行政中心以及大运新城的公寓是可以选择的。凤凰树：
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我最近做了研究，2018年以来哪些楼卖得最好，哪些楼卖得不好？办公性质的公寓卖得最不好，商务公寓卖得最好，下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
尤其是5月份卖得最好。提问：南山的GDP是坪山的8倍，但是南山的房价只是坪山的2到3倍，这个价格正常吗？
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深晚一兵：
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虽然坪山和南山都是行政区，但是衡量一个行政区的实力不能靠GDP绝对的数量做对比下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
。南山为什么GDP这么高？因为它的高科技含量在全国的确是排第一、第二位的。坪山区以前是一个大工业区，工业生产的附加值是不高的，真正高附加值的是金融和高新科技产业。下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
不过必须要留意一下，坪山区最近几年的GDP在整个深圳的10个区里面增长速度是排第一位的，去年达到了12%，是全市平均增速的150%。下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
如果仅仅是从总量去考量，首先南山有先发优势，它的经济规模已经到了一定的程度，坪山是一个后起之秀，现在的基数还比较薄弱，未来它仍然会保持一个比较高的增长，这个总量跟房价的绝对值没有直接关系。
陶文杰：一个区域的GDP和房价没有一个线性的关系，房价受影响的因素太多，GDP只是影响它的需求的一个方面，最核心的是房子本身的供求关系。
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提问：
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坪山的房价相对便宜，但是距离市区太远了一点，但是市内价格稍稍贵了一点，刚需购房在哪个片区比较好？下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
张公子：
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你觉得坪山稍微远一点，如果开车出行的话，在路上花的时间和到龙岗的距离是差不多的，但是价格有非常大的距离。悦都会项目的价格是3万多，龙岗中心城已经到4万多到5万了，下一个“宇宙中心”强势崛起！大咖齐聚网红盘，为您置业破迷局。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
贵1万多的房价，你买100平方米，就是100万的价差。如果省下100万，可以给孩子更好的教育，给家人更好的关注。这样对你来说应该是更好的选择。论坛活动回顾
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嘉宾挤爆营销中心
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论坛活动座无虚席
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现场观众提问
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嘉宾互动交流
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合影留念
坪山性价比最高楼盘在哪里？
深圳楼市性价比最高区域在坪山，那么坪山最具性价比楼盘在哪里呢？
在泰富华悦都会！
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性价比并非是说绝对的低房价
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，而是综合了区位、交通、商业、教育等优质配套的前提下，价格更亲民，这才叫性价比！置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
泰富华悦都会占据坪山中心城成熟区域，两公里内拥有丰富的文体配套，同时项目自带5层3.5万㎡的集中商业
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。距离在建的地铁快线——14号线沙湖站
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，仅1公里距离。置业|红盘|迷局|宇宙|崛起---
项目对口九年一贯制学区——坪山中山小学、中山中学
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，步行两公里可达。而价格仅仅是市中心房价的一半！是不是动心了呢？快来项目实地看看吧！
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