易宪容:中国楼市调控为何会越来越疯狂? 从2004年开始

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从2004年开始，中国房地产调控可以说从来就没有停止，前十年，可以说是年年政策，年年有调控，国内的房地产市场调控从来就没有停止。但到2013年开始，前几年新上任的政府希望淡化这种房地产市场调控，特别是2013-2014年这两年，政府的经济政策中差不多把房地产调控忘记了。但是，经济增长的压力一来，加上2015年中国股市牛市繁荣的泡沫破灭，政府不得不重操旧业，不得不再次鼓励房地产投机炒作来拉动经济增长。所以，把商业银行利率降低到历史最低水平，再来一个按揭贷款利率的7折优惠，全面地鼓励居民涌入房地产市场。也正是这种中国式的量宽货币政策(中国式的量宽货币政策比美联储的量宽货币政策更是宽松)，中国房地产市场开始了一个城市又一个城市的价格疯狂上涨，先是深圳，然后立即蔓延到上海、北京、南京、合肥等。这一轮房价上涨疯狂与以往最大的不同，就是不少城市的房价一年之内翻倍地上涨，而且是一个城市向另一个城市不断的蔓延，及全国房价普遍都想涨到天上去了。2016年3月政府不得不又要求对已经房价疯狂上涨城市进行房地产市场调控，并出台了认为历史上最为严厉的房地产调控政策。

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但是这一轮的房地产市场调控与以往不同，一是采取所谓的"因城施策"，即各个城市自己根据其城市的情况出台不同的房地产市场调控政策，二是各个城市的房地产调控政策不是采取经济杠杆，而更多的是采取行政性的调控工具。再加上中央职能部门的房地产市场调控目标是，即要遏制房地产价格疯狂上涨，也要稳定房价(把两完全相悖的目标放在一起)。这就使得各城市出台了房地产市场前所未有的调控疯狂。即房地产市场的调控政策出台得越来越多，房价上涨的疯狂也从一个城市向另一个城市疯狂蔓延。这样各城市房地产市场的调控更是越来越疯狂。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年前五个月，全国各城市发布了房地产调控政策多达159次，比2017年前5个月增60%。今年5月全国超过40个城市发布房地产市场调控政策多达50次，创下单月房地产调控政策出台次数历史记录。今年5月发布房地产调控政策的城市有武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、长春、成都、聊城、重庆等。今年4月底和5月初，中央政府的职能部门两次约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等城市主事人，之后这些城市马上有调控政策出台的回应。

现在的问题是，中国的房地产调控政策为何会出台越来越多或调控疯狂，则房价越是上涨，房地产炒作越来越是严重?首先，可以说，这一轮各城市的房价疯狂上涨，各城市出台的房地产调控政策越来越多，其原因就在于，先是政府采取各种政策刺激或鼓励居民涌入房地产市场，即所谓因城施策，比如信贷政策优惠、利率优惠，大规模的拆迁及货币化补贴，购买住房补贴等，从而让各地的房价先疯狂上涨，然后等房价上涨之后，政府职能部门则要求出台房地产调控政策。

其次，当房价上涨之后，政府职能部门一方面要求各地各城市遏制房价不能够疯狂上涨，房价疯狂上涨之后要求出台房地产调控政策，但同样要求这些城市出台的房地产调控政策还得保证让已经疯狂上涨的房价稳定，不能够下跌。在这种的情况下，地方政府则是一方面为了应对检查装模作样出台房地产调控政策，另一方面这些出台的房地产调控政策加大对抗市场法则的力度，加大房地产市场的饥饿营销，从而让房价上涨预期更是强烈。在这样的情况下，房地产市场调控，岂能不让房价上涨?

第三，在全国性的房价普遍上涨的情况下，房地产市场调控政策出台，国内绝大多数城市房价上涨的预期不仅没有改变，反之还在强化，所以国内不同城市的政府和居民就得通过不同的方式来破解这些行政性房地产市场的调控政策，让房地产市场价格上涨预期更是不断地强化。比如，出台所谓的城市引进人才政策，购买住房摇号等，从而引发一些城市一波又一波的抢房风潮。

到这时，地方政府的政策目标达到了，即在房价上涨的推动下住房销售出现大幅增长，在2016年、2017年创历史记录的基础还在创历史记录。各城市的GDP和土地财政都得到了快速增长了，今年上半年国内许多城市的土地出让金总额都在创历史记录，从而全面降低了政府的债务负担减轻，但居民的债务则是全面上升。中国金融的债权债务问题就在这种房地产市场的折腾中全面移位。这应该是当前房地产调控政策出台越来越疯狂的实质所在吧，但房地产市场的风险如何，"房子是住的、不是炒作的"的房地产市场定位如何落实则是另外一回事了。