回想1991年日本房地产泡沫破灭，再看中国，小日本终归是小日本！ 1991年

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回想1991年日本房地产泡沫破灭，再看中国，小日本终归是小日本！。房地产泡沫|中国|破灭|泡沫|回想---

1991年，日本楼市决堤后，大量银行和地产企业倒闭，多数家庭一夜返贫，到现在还未回血，而日本经济也陷入长达二十年的持续衰退。国内不少民众对于目前高企的房价都表现得十分焦虑。但中国房市真的会走到日本这一步吗？这个我们不妄下定论，毕竟产业链的崩裂原因十分复杂。但我们可以先还原一下整个“车祸现场”。

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1985年，美国为释放内部经济压力，与日本签署了“广场协议”。协议签署后，日元快速升值，日元兑美元汇率三年间从240：1飙升至120：1，整整升值了一倍。这一举措打击了日本的出口企业，日本政府为了支持企业维持高出口额，减轻企业债务，采取了宽松的货币政策。1986至1987年日本央行连续五次降息，将基准贴现率从5%降至2.5%的超低水平。

钱存银行不划算，贷款利率又不高，全民贷款投资的大潮袭来！一时间资金涌入股票和房地产市场。资料显示，签订“广场协议”后一年内，东京平均房价直接暴涨120%，在1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米，按现在汇率换算过来的结果相当于北京六区或上海外环内均价83万每平！其中，商业地产泡沫最为明显。1989年，东京银座大街最贵记录是每平米接近100万美元。而目前，东京银座大街的价格在20万美元左右，只有最高时的五分之一。

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金融业和房地产的繁荣让很多企业放弃了主业，专司投机。1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。此时，非理性的楼市正在动摇日本的“基本农田制度”和“科技兴国”两项基本国策，日本政府终于意识到了经济泡沫。于是，日本政府突然收缩货币政策。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，商业银行向央行借款的利息率从1987 年2 月的2.5%上升到了1990年8 月的6%。由于宏观调控政策力度过猛，泡沫迅速破灭。

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从整个过程来看，日本房产泡沫破灭的原因可以总结为三个：失去理性的经济大环境、急剧膨胀的泡沫

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和政府调控失当。

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反观国内当年的房地产市场，情况其实会乐观许多。

首先，国内经济发展形势稳定，着力点分散。

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2014年中国经济实现再次换挡，增速回落到7.5%以下，并稳定在7%左右。同时各级政府还积极推动产业结构调整，使互联网产业、高端制造业、文旅产业、农业等新兴产业风口频出，为经济的可持续发展提供了充足的源动力。房地产不再肩负推动经济发展的主力角色。统计显示，2016年一线城市的房地产投资依赖度分别为北京16.25%、广州14.09%、上海13.5%、深圳9.01%，新一线及二线城市为25%上下，可以说大部分区域的经济发对房地产行业的依赖程度并不高。

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此外，2015年10月十八届五中全会决定全面放开二胎，2016年2月，《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》正式出台。这两项人口政策的实施又为经济增长留足了空间。

其次，房地产泡沫化程度和波及范围比日本要小很多。

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泡沫之所以称之为泡沫，是因为价格与价值想去甚远。相比于东京的房价，北京、上海的房价明显要理性很多。在2017年触顶之后，北京、上海、深圳都出现了不同程度的下降。与东京房地产市场断崖式下挫不同，本轮调控的降幅都在2%以内，属于理性回归。此外，还有一个有意思的现象，北京在同一区域商业地产的价格远低于住宅，住宅市场的泡沫并未波及商业，这也给房地产整体留有缓冲的空间。

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足以见得，国内的地产泡沫与日本房地产市场的泡沫有着本质区别，日本的房地产泡沫本质是金融市场的“郁金香泡沫”，而国内的目前的局势更主要的原因是供需失衡。最后，也是最关键的一环——政府调控的时机、力度和对象。这个环节中，中日间的差别十分明显。日本当年的调控目标是“挤爆泡沫”，因此用了最激烈的方式——直接大幅调整利率和改变土地政策，不少经济学家都表示这才是泡沫破裂的首要因素。

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有日本的前车之鉴，国内对房地产市场的敏感程度明显要高许多。纵观近十年的房地产市场发展历程，都少不了调控政策的“身影”。从宣布成为自贸区（港）到限购出台，海南政府只用了不到两周时间。为了稳定房市实现“居者有其屋”，政策直接对准住宅炒房客，并直接拒之门外，而其他商业地产等领域的投资者并未受到波及。整体可以用“快、狠、准”来形容。

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综上，随着国家的正确引导，投资者会将目光分散在实体经济、商业地产等领域，而中国住宅市场将实现供需关系的良性循环，最终实现理性回归。