万科做万村，谁最恐慌？
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6月11日一大早，攸克君看到有朋友圈转发了以富士康“无名劳工代表”名义发出的一封信。这封信主要是提出了10条诉求。
其表示，“万科集团旗下子公司深圳市万村发展有限公司，近日进驻富士康龙华工厂北门清湖新村开展‘万村计划’业务，已实质打破原有城中村租赁合同关系。随着“万村计划”进一步拓展，后续影响未知，不确定性增大，引发了以富士康产业工人为主体的租客群体恐慌”。
一、房东一直涨租金
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无名劳工代表信上所说的清湖新村，应该是指清湖附近的富联新村。
起因是，万科旗下的深圳市万村发展有限公司与清湖新村签订了旧村改造合同，而租住在清湖新村的，以富士康龙华工厂的工人为主。工人们据此担心原有租赁合同无法保证，以后的租金因此会上涨等。作为深圳的低收入群体的这种心情是完全可以理解的。
核心是租金。恰好，之前看到这么两条朋友圈截图，谈的正是清湖的房子租金：
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这两个小案例，第一个是6年时间，房租从380元涨到850元，总体涨幅470%，年均78%；第二个，从2015~2016年，每季度涨50块，1年涨200块，年涨幅50%。
根据监测，2017年深圳包括城中村在内，房租仍在继续以较大幅度上涨。到年底，上面所说的富联新村的20平方米小单间，租金已经超过1000块了。这意味着，几百块就能租到一个20平方米小单间的历史，已经过去了。
也就是说，过去多年，深圳城中村的房租一直在上涨，很多是原来的房东根据市场需求在涨房租，与政府、机构和其他企业没半毛钱关系。
二、万村改造增加了供应
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根据2017年底市规委数据统计，深圳现存城中村数量有1044个，覆盖超1000万人口，占全市居住人口的60%以上。城中村为深圳作出了巨大贡献。一批又一批的深圳创业者，正是从城中村走向更宽广的舞台，实现更大的梦想。
深圳市万村发展有限公司是2017年7月成立的。一个月后，深圳市发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出应强力推进城中村综合治理工作并开展规模化租赁改造试点，并随后颁布了《深圳市城中村综合治理2018~2020年行动计划》。不管是不是巧合，这几个文件简直就是为万村公司“量身定做”的政策指引。
2017年9月1日，万村公司入驻福田区的玉田社区（玉田村），进行旧村改造工作。三个月后的2018 年1 月15日，玉田社区栋长租公寓样板楼完工并交付。这个公寓的公共设施、管理水平和消防安全系数，均得以大幅提升，其中消防安全可能是政府部门最为关心的，因为城中村出租房这方面付出过惨痛教训。以儿童为中心的家庭式公寓，将在1个月后的7月推出，这正是前面富士康员工代表呼吁的。
改造后的租金是什么样的？
坂田新围仔村，曾被称为“深圳IT第一村”，住在这里的是很多是来自华为及其产业链的工人、员工。
据万科提供的数据，万村入驻前，新围仔城中村单间月租金均价为800元，一房一卫价格区间为1100~1200 元/间/月，两房一卫均价在1250元/间/月，改造后泊寓的租金区间为 798~1398元（含家私家电）；
福田玉田村（社区），未改造前的单间月租金为1250~2600元，一房一厅或两房价格区间在2600~4000元/间/月，改造后的泊寓单间租金为1398~2498元（含家私家电）。
据了解，万科改造城中村会在原有楼栋房间数量基础上，通过对空间的合理改造，会适度增加房间数量。也就是说，租赁房源的供给比原来增多了。按照市场供需关系，如果改造后房间数量变少，供给减少，才会导致租金上涨；租赁房源增多，反而会起到抑制租金上涨的作用。
万科提供的改造后的城中村泊寓租金数据表明，租金保持了稳定，但租客的居住环境、安全系数却得到了很大改善。
三、谁最恐慌，谁在制造恐慌？
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深圳市1044个城中村。到今年5月中旬，万村公司已在龙岗、宝安、福田、龙华、坪山、南山、盐田、罗湖、光明等9 个片区拓展，几年后万村公司能签约改造200多个村就不错了。
据介绍，万村与房东签约一般12年，每3年涨一次租金，10%左右。这意味着，改造后的泊寓也是要小微上调租金的。旧村改造是商业行为，这个成本当然要合理传递到租客身上。攸克君个人估计，加上人力和管理成本，年涨幅大概率不超过10%，这与城中村过往10年的平均涨幅相比，相差太大了。
如果说，万村的城中村改造，将增加租赁房源供应，并将对租金上涨实质上起到抑制作用，那为什么还会起发部分人的恐慌？
深圳的城中村是个历史遗留问题。对这些规模庞大的建筑，有两种处理方式。一种是大面积拆除，按照深圳现有的拆迁补偿办法，被拆除的房屋将获得高额补偿，包括房屋补偿和货币补偿。一种是就地改造，包括完善公共设施和房屋消防设施等。
城中村大面积拆除，即使以深圳市的财力，也不可胜任。说句极端的话，如果全拆了盖新建房，中低收入群体别说买不起，也租不起。
基本共识是试点改造，由点到片区逐步改造。由政府组织主持改造，也不现实，效率也不高。比较可行的办法，是在政府的指导下，引进社会力量公司化改造。这也是为什么万村模式在深圳多个区和街道受到普遍欢迎的原因。
但是，由于万村模式增加了租赁房源，实质上起到了抑制租金上涨的作用，触动了极少数机构和个人的重大利益，有一些竞争对手或二房东，就会借机生事制造谣言。
据深圳知情的朋友说，万村公司签约入驻一些旧村后，一些非签约的房东和其他机构就趁机涨价，并把涨价的责任推到万科身上，从而引起部分不了解情况的租户的恐慌。
但实际上，富士康员工和其他租户根本没有必要被人为制造的恐慌吓倒。需要恐慌的，是原本奢望获得高额利益、但被万村模式击破幻想的其他人。万村项目可能也动了某些利益群体的奶酪。城中村拆除重建式更新动辄涉及百亿级生意，万村的出现让某些开发商丧失了这类机会。再者房东业主也逐渐通过万村改造，意识到对房屋改造管理专业性、科学性的需求，触动了城中村获益多年的二房东、私人管家的神经，受到了被替代的威胁。
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