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沙井新盘大降价,去年4.5万现在4.1万?真相是这样。真相|盘大|降价|样板间|户型---
真相|盘大|降价|样板间|户型---
来源:贰哥探盘重磅消息!上周六，贰哥朋友圈被这个视频刷屏!多个中介发文称，深圳再现千人抢房!
这个楼盘真有这么火吗?
这个名叫“香莎公馆”的楼盘，真的值得买吗?
贰哥火速实地探盘!
贰画面中的这个楼盘，是位于宝安沙井的中熙香莎公馆。
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百度测距:楼盘距离马安山地铁站1.3公里
周六下午2点钟左右，贰哥抵达地铁11号线马安山地铁站A出口，乘坐电动摩的，5分钟左右到了楼盘营销中心。
从外立面看，这个楼盘已经全部建好，基本上已经是现楼。
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根据现场销售介绍，中熙香莎公馆上午开的盘，之前认筹的客户，一共600多批，早上6点钟就开始排队，等待选房。
楼盘销售提供早上6点左右的画面
这是下午2点左右，营销中心门口，已经没有画面中显示的那么多人。
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不过楼盘营销中心里面，人依然不少。
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1.去年就现楼开卖
上周开盘比一年前价格便宜?
贰哥查询了深圳市预售备案系统，并没有找到香莎公馆的预售备案资料。原来，香莎公馆其实早在去年，就以现楼的形式开始卖了!
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去年的销售均价为4.3-4.5万/㎡。而前两天开盘时，中介人员对外宣传单价41000元/㎡起，难道一年时间过去了，房价还降了?
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贰哥了解到，中介宣传的41000元/㎡的最低价格，其实是楼层较低的83㎡的3房户型，只有几套。大部分83㎡、89㎡户型单价在4.2万-4.5万之间，确实跟一年前比，还便宜些。
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另一家地产自媒体对此事也进行了报道。
贰哥下午到的时候，100多套83㎡的3房2厅1卫、89㎡的3房2厅2卫户型已经基本售罄。总价在350万-400万之间。
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83㎡的户型朝北，看花园。其中一个阳台，后期可以改成一个卧室，只有一个卫生间。
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89㎡的户型，朝南，看小区外面。其中一个阳台，可以改成第三个卧室，除了一个标准观景阳台外，厨房还带一个小生活阳台，这个户型有2个洗手间。整体看，89㎡的户型相对比较适合住家。
据销售介绍，现场定房需要先缴纳10万的定金，7天左右，要签购房合同，交首期款。如果逾期没有按时交钱，定金不退。
2.贰哥现场亲历
深圳再现“抢房”!
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下午3点左右，贰哥在销售现场，听到负责人模样的人用广播通知，有几套83、89㎡的小户型，因为客户资金没到位，退出来重新卖，瞬间，就有几十个购房者和中介围了过来。
现场销售提供的视频:
如果不是贰哥现场亲眼见证，贰哥难以置信，深圳4-6万单价的新盘，已经很久没有出现这种“抢房”画面了!
最后一套小户型，为32楼顶楼单位，被一对年轻小夫妻抢到了，虽然是顶楼，但他们依然很开心。这套89㎡的3房单位，总价算下来，将近398万。
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小夫妻告诉贰哥，总价400万不到，买3房2卫，很划算，再加上附近有新的国际会展中心，沙井离前海也近，未来很看好，自住、投资都不错。
3.被“抢”的是小户型
当天推出的大户型销售一般
在小户型卖完后，现场销售负责人模样的人，广播对购房者喊话，原计划后面卖的118㎡复式、128㎡、132㎡的4房等大户型单位也拿出来卖了!现场，同时开放了样板间。
不过，贰哥观察，大户型的单价较贵，在4.6-4.8万/㎡，现场卖的情况并不是很好!
118㎡复式样板间
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贰哥实地看了118㎡的复式样板间，这个复式层高有6米，但不是常见的买一层送一层那种复式，而是两层加在一起建面118㎡。
由于有承重墙的原因，有一些小的空间没办法打通，所以整体利用率显得不是很高，最多也只能做3个卧室。
132㎡4房2厅2卫样板间
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132㎡的户型样板间在3楼，3楼的户型可以赠送非常大的露台，但也只有3楼有赠送，后期完全可以改为私家花园。贰哥认为这个3楼带平台的户型，还不错。
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3楼132㎡带的大平台
4.实地踩盘周边配套
这个盘值得买吗?
这个盘到底值不值得买呢?贰哥对小区及周边的配套实地探访了一圈。
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该楼盘是现楼销售，小区基本上已经成型，喷水景观、绿化、地砖都已经建好。
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小区内整体绿化率还可以，休闲长椅等都已经安装到位。
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小区内还配套了一个规模不小的游泳池，目测已经在运营，对前期入住的业主在开放使用了。
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还配套有一个小型的儿童游乐场，供孩子在小区内玩耍使用。
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随后，贰哥探访了周边，目前香莎公馆路对面西南侧是另外一个新盘--星河荣御，目前这个楼盘住宅全部转为长租。
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香莎公馆周边，还有不少厂房和老房子环绕。
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商业配套方面:
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百度测距:楼盘距离京基百纳广场500米以内
香莎公馆西北侧步行约500米，就是沙井目前最大的商场--京基百纳广场。楼盘自身、星河荣御楼下也配套有商业。
基本可以满足日常生活、购物需求。
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对口小学--壆(bo)岗小学
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根据宝安区学区划分，香莎公馆小学学区被划进了壆岗小学学区范围。壆岗小学为深圳市一级公办学校。
对口初中--沙井中学/荣根中学
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根据宝安区学区划分，香莎公馆初中学区被划进了沙井中学初中部和荣根学校初中部共享学区。
荣根学校初中部刚刚成立不久，目前还没有中考成绩，而沙井中学初中部的中考四大、八大成绩排名宝安区30名开外，成绩非常一般。
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交通方面，百度测距，香莎公馆距离地铁11号线马安山站1.3公里。
贰哥评楼1、香莎公馆本次83、89㎡小户型被抢购，完全是价格优势，目前周边的次新房二手价格已经去到4.5万-4.7万/㎡，而香莎公馆小户型均价4.3万/㎡。
2、目前沙井是深圳楼市较热的片区，目前在售新盘较少，可选择不多。4.3万/㎡，还是现楼，性价比非常高。
未来，随着中心路旁，博林君瑞、万科星城、沙井海岸城等多个项目陆续建成、销售，沙井的房价会有比较大的涨幅。
3、目前，市场上很多新盘，在销售时候，都会捆绑装修费，并且装修费要一次性付清，导致首付成本上升。而香莎公馆毛坯销售，不捆绑装修，相对减轻了首付款的压力。
加上，现楼，买了之后当年就可以装修入住，省去了一笔等待交房期间的租房成本。
4、目前楼盘存在的问题，周边老房子、厂房较多，交通有待改善。名校资源缺乏，这也是沙井普遍的问题。
关于其它买房问题，也可以加壹地产副主编-贰哥的微信liuerlei215，讨论、交流。
来源:贰哥探盘
本期编辑:夏天
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