北京5月二手房:市场止跌回升,全市8个板块高于12万元\/

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一、全市情况——5月刚需带动北京楼市走出低谷

调控最为严厉的北京,5月却迎来了楼市大丰收,春节后新房市场节节攀升,5月新房成交量创下年内新高,达39.03万平米,环比上扬92%,成交均价为44081元/平米,环比下滑5个百分点,同比上扬3个百分点。二手房网签量也迎来网签量的大幅提升,数据显示,5月北京二手房网签量达18174套,环比、同比分别上扬32%和68%,为去年4月以来的最高点。从我们监控的样本数据看,5月北京新增挂牌依旧不踊跃,本月仅1991套新增,在架量也处于高位,达36450套。

平安好房研究院指出,目前北京二手房市场已走出低谷,止跌回升,尽管带看量和价格没有很大变化,但交易量明显上扬,也就是成交周期明显缩短,购房者以刚需为主,在价格合适的情况下就迅速下手。

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全市一手商品住宅供求价走势(单位:套、元/平米)

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全市二手房网签量走势(单位:套)

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全市新增挂牌与在架走势(单位:套)

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二、在架结构变化

1、地域分布——外围区域房源挂牌量开始激增

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本月各区域在架房源占全市比重出现明显变化,其中,朝阳、海淀、丰台占比分别为28%、13%、10%,均较上个月缩小4个百分点,而通州、房山等板块都有明显扩大。平安好房研究院指出,受到目前刚需客户积极入场因素,外围区域的房源挂牌量还是激增。

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5月在架房源区域结构

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5月在架区域TOP10(单位:套)

从在架板块排名来看,依旧是望京、回龙观、长阳板块居前三,其中望京在架套数分别为1123套,回龙观和长阳板块均为749套。同时,在架首位的望京板块在架均价为78016元/平米,同样为TOP10板块的最高位,另外,北苑以及朝青板块的挂牌均价也在7万元/平米以上。

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5月在架房源板块TOP10(单位:套、元/平米)

从新增挂牌房源看,前三位的分别是天通苑、回龙观、大望路板块,新增挂牌量分别为59套、51套、39套,中关村板块新增房源均价为12.21万元/平米,在前十板块中领先。

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5月新增挂牌房源板块TOP10(单位:套、元/平米)

2、面积结构——小户型在架比重略微缩小

从在架房源的面积结构上看,各面积段结构变化基本稳定。其中,60-90平米面积段的在架量为33%,其次为90-120平米占比22%,60平米以下占比17%。120平米以上的大户型占27%的占比。

本月呈现小户型在架比重略微缩小,大户型占比增多的情形,平安好房研究院指出,这与本月刚需客户集中入市去化一部分小户型房源有关。

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各面积段在架结构变化

3、总价结构——300-500万元总价段房源依旧占供应主力

5月各总价段在架比重较上月基本持平,其中,300-500万元、500-800万元在架比重分别为36%和31%,同样也是目前市场中的主力总价段。

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各总价段在架结构变化

三、价格走势

1、全市挂牌均价变化——5月新增挂牌房源均价上扬7个百分点

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平安好房研究院数据显示,2017年北京二手房挂牌均价呈现"先扬后抑"的态势,5月份70825元/平米为年内的最高位。5月份以后,受到"317"新政发挥效力,在网签数据上得以体现,全市二手房挂牌均价也呈现一路温和下滑态势,12月底,已跌至64693元/平米,环比微幅下滑。而进入2018年,全市二手房挂牌均价保持低位盘整,连续4个月保持在65000元/平米上下。不过,值得注意的是,就在刚刚过去的5月,北京二手房新增房源的挂牌均猛涨至68646元/平米,环比上扬7%,为2017年以来最高。

平安好房研究院指出,目前北京二手房市场企稳,部分优质房源议价空间大大缩小,尤其是刚需客户选定合适房源后,即下定锁定房源,成交周期大大缩短。

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全市二手房在架均价走势(单位:元/平米)

从区域上看,本月仅西城在架均价都超过10万元/平米,为102281元/平米,东城和海淀分别以93543元/平米、88700元/平米的价格位列第二、第三位。

板块上看,德胜门以13.74万元/平米的在架房源均价拔得头筹,另外,高于12万元/平米的板块还有金融街、西四、交道口、地安门、万柳、宣武门、东单、六铺坑共8个板块。

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当月各区域二手房在架均价(单位:元/平米)

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当月在架均价10万元/平米以上的板块(单位:元/平米)

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当月在架均价3万元/平米以下的板块(单位:元/平米)

2、挂牌价格涨跌情况——跌价比重大幅缩小至9%,为去年4月以来最低值

从5月份的涨跌价房源占比情况来看,跌价房源占比继续下滑,由11%缩小到9%,为去年4月以来的最低值,多数区域的房价调整幅度多在3-5%之间的水平。而高达88%的房源价格在4月份未作调整。

平安好房研究院指出,"317"新政实施一年,买卖双方心态已接近平稳,尽管还有下调房价的行为,但下调占比以及比例,都出现了下滑,从全市挂牌价格来看,已呈现企稳态势,议价空间也有所缩小。

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全市房源价格变动情况

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各区域房价涨跌表