房企融资猛,中山房企去货再加速文/中山房哥1这两个星期明显感觉到发

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文/中山房哥

这两个星期明显感觉到发展商是缺资金了。

继前天听到央煤报道房企海外发债是超100%增速后，再看到国内有大哥级房企的融资第二次被叫停。

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国内不融国外融，所以，如果不是上市了，去哪里融资？这也彰显了非上市的中小房企目前面临的困境。

另外一个感觉就是身边融资活动方多了很多，无论是供方还是需方。

例如，去年还在做中介的老李，告诉我他有渠道可以为发展商融资，这不刚刚还为隔壁兄弟城市的一个发展商搞了两个亿，不过年化要20%。

又例如中山本地人老陈，在本地人面广，信息来源多，做地产策划的她竟然问我有没有办法可以做商票贴现。看她拿来的商票，都是排前面的房企巨头开给施工方的。

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可以理解为建筑公司带资建设，不过发展商开了一张等同合同金额的“商业承兑汇票”给他，到期时可以去取现。现在带资也是高息的，按照老陈给我看的商票，都要扣掉12-15%的成本。

所以，群里的老黄听说还有渠道能做8%利息的资金，赶紧说“能放多少，我们都要”。

你算用8个点拿回来资金，放出去10～12个点，大把人抢着要，中间2~4个点的息差赚得就很爽。

平时经过看到的街边金融公司，在当前资金收紧时，有资金实力的话，其实活得是很滋润的。特别做商票贴现，基本没风险的。

链条的中端，是发展商，钱始终是发展商出。当然，终端还是得靠买房者买单。

不过，中端到终端有一个传导过程，就是销售，如果去化不畅，资金就出问题。

所以，这段时间有去看项目的朋友也知道，部分发展商是在提速去货。

这种明显的“提速”包括降价、包括用更大佣金额刺激销售渠道。

例如，有位朋友已经发现，博爱路某全款9折、折后1.8万/㎡的明星楼盘，它低楼层降到了1.6万/㎡。

又譬如，火炬有个项目最近很奇葩，竟然多数客户都是深圳客了，与其它楼盘的本地客占比较多形成了鲜明对比。也许与它高佣金刺激渠道大力带深圳客上门有关——如果是一次性付款客户，渠道竟然可以得到高达12万的佣金，没错，是按套计算。非常振奋人心，按照渠道公司分给销售员40%比例来算，卖出一套有接近5万元进账，那么只要努力在这个盘卖出4~5套房子，开奔驰就不是梦了。

所以，中介员工肯定像是打了鸡血一样的CAll客、带客。

而且只带深圳客。

更有甚者，有楼盘依赖中介渠道就像嗑药一样上瘾，一个项目竟允许几十条渠道带客，想一想也有点混乱。

但无论用尽各种手段，降价这个手段用得还是少。一个区域，没人愿意做第一个降价的：降价容易涨价难啊。敢降的，都是前几年拿了不少便宜土地的开发商。可是，仔细看现在哪个发展商的地都不便宜——以前便宜的地这两年流转给大发展商后，都变成贵价地了。

所以，很难盼得到带头大哥祭出全线7折这种优惠了。

还可以盼的就是上面被两次叫停发债的碧家能借助在中山有20多个项目来拉平成本，积极降点价，平掉不能融资带来的资金压力。这样，即使质量差一点，还是有人埋单的，至少大家还会心理感谢一下带头大哥的。

中山较普遍降价或者未那么快能见到，毕竟大伙翘首以盼的大湾区还没落得石锤，四面八方来中山看房的人还是络绎不绝的。

只要规划公布，靴子落地，如果利好不足够，与大家心理想的有落差，那很可能会冷却一段时间。当然，如果规划超预期，那更吸引人了。

为何？原来外面将中山的房价传得是大湾区最低的，低过肇庆!

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（我很想知道这张中山房价低于肇庆的图是否中山中介做的？）

也许中山的开发商还能扛，但据报道，隔壁珠海有些楼盘已经大幅度降价，最高甚至有单套房子跌20万了。

如同广东房协建议大家积极响应政策加快销售，尽早回笼资金一样，珠海部分企业确实已在做，甚至国字头的华发年初开始已在积极降价了。

短期内，看到几乎所有主流媒体声音都是在强调调控，从舆论上已开始影响很多人买房的节奏。

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无论资金紧缺也好、舆论围剿也好，上市房企套路还很多，在中山可以发现小房企的机会，如果不被收购，那他们还是会走一波降价的。