中国楼市调控应跳出“头痛医头 脚痛医脚”怪圈
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作者莫非系中国知名财经专栏作家 知名财经评论家
据研究机构披露，截至今年5月底，全国各地出台的房地产调控政策多达159次。调控城市也从2017年集中在一、二线城市逐渐向三、四线城市转移。且此轮进入商品住宅“限售”行列的三、四线城市有几个共同特点，即房价出现了明显波动，并且投资投机需求明显强于本地自住需求，房地产调控大有“哪里炒房限哪里”之势（6月11日《证券时报》）。
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这里需要指出的是，我国楼市调控走到今天这个格局，确实不容易；而其将楼市调控重心从一、二线热点城市向三、四线城市转化，也是适应楼市调控现实需要的应景之作；尽管各级政府或多或少存在这样、那样的不愿意，甚至有可能在出台楼市调控政策中还含有不少无奈因素，但能做到这一步，并将调控重点转向到三、四线城市确实难能可贵，在这里应加以高度称赞！
为何呢？一方面，表明各级政府审时度势，深刻认识到了楼市客观形势发生的变化，出台的159次（条）调控政策具有较强的现实针对性和可操作性，完全切合当前楼市调控的实际；另一方面，目前三、四级城市的楼市价格确实出现较大波动，部分三、四线城市楼市价格出现虚高，且呈不断蔓延之势。
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据国家统计局今年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数显示，环比涨幅超过1%的16个城市中，三四线城市多达10个，其中丹东涨幅最快，环比上涨2%。因此，从客观上看，这种变化是一、二线城市严调控效应向三、四线城市迁徙的综合反映，必然要求政府楼市调控政策适应客观形势变化的需要。
而且，本轮房地产调控政策为了进一步打击投机炒房行为向“防守”相对薄弱的三、四线城市下沉，持续强调住房的居住属性，将市场引导并调整至良性的道路区间。这种政策指向无疑是十分正确的和行之有效的。再一方面，未来三到五年，三、四线城市整体仍将处于棚户区改造的高峰期，货币化安置的普及将不断激发更多的购房需求，三、四线城市的房价未来仍将在一段时间内处于历史高位。
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三、四线城市房价上涨尤需防止“泡沫化”，坚守“房住不炒”原则。可见，严厉打击投机炒房行为的任务较重，不能让房地产市场在三、四线城市失控压力依然较大。因此，在未来一段时间内对三、四线城市住宅市场的调控政策将依旧主要集中在对扰乱市场等投机行为的精准打击上，这是十分必要的和正确的。
但令人遗憾和美中不足的是，因势而动的楼市调控政策存在不少缺陷：一是所有这些地方政府出台的楼市调控政策都深深打上了行政调控的烙印，依然没有跳出“调控—价格下降—放松—价格上涨”的怪圈，市场自发调控的影子太小，行政调控的魅力太大，楼市调控有待进一步向市场化方向转轨。
二是楼市调控的长效机制没有建立，就是说房价已出现上涨幅度较大的三、四线城市，在楼市调控中信贷政策、税收政策和行政调控政策没有得到全面、深度融合，都在各自领域产生碎片化的作用，楼市调控整体功效没有得到充分释放。
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三是楼市调控政策缺乏前瞻性，总认为民众和投资者看好的是一、二线城市的楼市，会大量涌入一、二城市购房和参与投资投机性购房，对一、二线城市楼市调控之后购房需求和投机效应向三、四线城市转移的情况预估不足，以至三、四线城市处于楼市调控的最薄弱环节，当居民涌入三、四线城市购房或参与投机购房时，这些地方政府猝不及防，匆忙出台楼市调控措施，出现应对能力相当脆弱的局面。
而且，这些楼市调控政策无不存在“头痛医头、脚痛医脚”的倾向，不仅缺乏可持续性，更缺乏长远性，陷入了哪里有问题就调控哪里、哪个地方政策有问题就修补那个地方政策的“调控陷阱”里，消弭了调控政策的连续性、整体性和严肃性，使调控政策成了缺乏权威性、或被随意搓揉的“橡皮泥”。
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四是对地方政府楼市调控缺乏及时引导和跟踪监督，以至于不少三、四线城市楼市出现大幅反弹之后再紧急约谈，有点事后诸葛之味或“马后炮”之为。这就是说在三、四线城市楼市价格没有出现反弹之前，中央政府宏观调控部门对形势缺乏正确判断，没有预料到楼市调控效应向三、四线城市释放；
尤其是对一些地方政府玩的放松楼市调控的小动作没有及时制止。比如原来一些地方政府为吸引人才纷纷出台购房优惠政策，实质上等于变相放松楼市调控，无形中消弭了楼市调控整体功效。
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对此，笔者认为目前我国楼市调控政策应及时跳出“头痛医头、脚痛医脚”的行政调控怪圈，统筹兼顾，树立“一盘棋”思想，统一施治，共同构筑好楼市调控的牢固大堤，不给投资投机炒作者以任何可乘之机，从根本上消除楼市调控“按下葫芦浮起瓢”现象的再发生：
一要修改完善“因城施策”楼市调控策略，适当提高楼市调控政策的统一性、完整性，保持调控的严肃性，增强楼市调控的持久性，使楼市调控政策威力在全国不同城市之间发挥出最大威力。主要是建立全国楼市调控统一的政策框架，对各地楼市价格波动进行灵敏反映，为各地适时实施楼市调控提供准确决策依据。
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二要树立全国一盘棋思想，着眼全国楼市调控的总体成效，防止再出现过去那种只调控一、二线城市而忽视三、四线城市调控的倾向，把全国所有城市楼市都纳入有效调控范围；下一步要注意四、五线城市楼市的调控，堵塞一切投机炒作空间。
三是提高楼市调控的前瞻性和预估性，建立灵敏的调控机制，时刻抓住楼市变动状态和趋势，把握楼市变化的苗条，适时推出新的楼市调控政策，提高楼市调控的有效性和针对性。
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四是进一步加强指导和监督力度，让各级政府时刻绷紧楼市调控之弦，站在对国家经济发展和保障民生的高度重视楼市调控，防止为了局部经济利益而放松楼市调控现象的再发生，彻底遏制全国各城市楼市价格的大幅反弹，确保我国房地产业回归健康、可持续发展轨道。
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