城镇还要再增两亿人口?专家:三四线城市房地产将迎“破冰”机遇有无必要开征房地产税、中国房产市场

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有无必要开征房地产税、中国房产市场是否饱和、三四线城市如何去库存……日前，在徐州举行的“淮海经济圈房产高峰论坛”上，多位经济学界、房产业界专家以及业内人士围绕当前房地产行业热点话题展开探讨。该论坛由徐州市房地产经纪行业协会联合“贝壳找房”平台主办。

三四线城市房地产积压现象明显

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在论坛上，当前房地产发展形势格外受到关注。对于当前一线城市房产市场火热、三四线城市房地产积压现象明显等问题，有专家建议，在北上广深等城市开征房地产税可帮助“去火”;而随着中国城镇化进程加深，三四线城市房地产发展会迎来“破冰”机遇。

在此次论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示，在未来很长一段时间内，中国房地产市场还有非常大的潜力。

针对“中国房地产市场已经饱和”的说法，他从城镇化进程进行分析，认为未来城镇人口还要增加。他指出，当前户籍人口城镇化率是42.35%，而常住人口城镇化率是58.53%。即使到2020年常住人口城镇化率达到60%，到2030年可能达到到70%。但是常住人口和户籍人口的差距为16个百分点多。这意味着在城镇就业的2.8亿存量农民工，因为户籍的原因，绝大多数并没有在城镇买房。如果实现了城镇化率到70%，还要增加两亿多人口，就会出现住房结构在空间上的变化。

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那么，在中国城镇化进程加深的大背景下，会对三四线城市房地产发展带来哪些影响?

华夏新供给经济研究学院首席经济学家、财政部财科所原所长贾康指出，在未来中国城镇化高速发展的阶段，三线城市的房地产成长性是不言而喻的，未来将有上亿人进城，他们不可能都进北上广深，三四线城市会越来越成为很多人迁徙的目标城市，这也意味着很多三四线城市去库存的压力有望得到消化。

此外，三四线城市发展具有后发优势。贾康认为，城市基础设施的扩建和升级换代也将拉动三四线房地产行业的发展。当前，一些三四线城市建设了一批公务服务佳、配套措施完善、环境优美的特色城镇，正悄然改变只有大城市才有好的公共服务的传统观念。在未来，三四线城市还有空间借鉴其他国际大城市的发展经验，若处理得好，也将迅速缩小与一二线城市的差距，让城市本身更具吸引力。

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建议因城施策避免“一刀切”

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针对当前各地的房地产形势，李铁指出，最好的解决办法是因城施策，把房地产调控的政策交给地方，避免采取一刀切。他具体指出，所谓“因城施策”，就是在高房价的一线城市努力解决住房供给问题，把房价降下来。该如何解决住房供给，就是在距离主城区30公里到50公里半径的中小城市和小城镇，提供有特色的小镇去发展低价住房。

另外，针对三四线城市房地产库存积压严重问题，则要采取行政、财政、金融和土地等综合手段，明确责任主体，要求城市政府负责人制定消化库存的政策。

对于房地产市场特别“火”的地方，贾康则看重房地产税这一经济杠杆的作用。在他看来，在北上广深等城市，今后可用房地产税这一经济杠杆替代行政限购政策。贾康认为，开征房地产税对整个市场能起到压舱促稳，它会促进房地产市场上的成交价趋于稳定。