官海京:地产变局下职业经理人角色定位正发生改变 [摘要]在万科

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[摘要]在万科，王石不是职业经理人，而郁亮是。...

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编者按:十年风雨，十年征程。十年来，我们亲历了珠海创下的无数辉煌，更是见证了房地产快速发展的十年风云变幻。珠海楼市的十年，是一个风云变幻、英雄辈出的十年。

房掌柜《致敬白银时代2008-2018:珠海地产十年》大型专题，本期特邀珠海房地产职业经理人俱乐部副主席、浩业集团副总裁官海京，带你重温地产职业经理人十年的风云变幻，一同探讨珠海未来的无限可能。

在万科，王石不是职业经理人，而郁亮是。在金地，陈长春是从一个普通工程师迅速成长起来的优秀职业经理人。在均瑶，王均瑶英年早逝，丢下曾经的理想与一手打下的江山，但他的成就就有目共睹。他们都有是成功的职业经理人!

官海京表示，职业经理人源于美国，制度相对于中国比较成熟。究其原因，主要是由于中国第一、二代企业更多的是国企或股份制家族企业，典型的民营制企业比较少。中国的房地产职业经理人发展时间不是很长，是伴随着房地产行业的发展而发展起来的，前后也就十几年的时间。

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随着时代和行业的发展，职业经理人的专业需求也在发生着改变。官海京表示，不管是从珠海还是全国，房地产在最近这几年的发展是非常快的。但总体来看，有关房地产的知识储备还是比较弱的，落后于其发展的速度。地产职业经理人的出现就弥补了这一不足，职业经理人的关键素养就是专业性，它带动了整个行业的专业知识水平的提高。

"珠海房地产职业经理人俱乐部大概成立了近十年，经历了从无到有，从小到大的过程。随着国内一些大型开发商的进驻，俱乐部队伍也越来越壮大。这十年，珠海房地产职业经理人俱乐部给了大家一个认识行业、了解行业的一个桥梁。由于珠海房地产外来开发商比较多，很多高管都是空降过来，通过俱乐部大家可以快速认识朋友和了解市场，通过相互沟通，为大家排忧解难。"官海京说。

随着房住不炒、租购并举时代的到来，房地产企业的运营机制正在悄然发生变化，并逐渐影响到职业经理人的选择。在资本话语权愈加强大、房企越来越效率化的时代，房地产职业经理人也迎来新的机遇和挑战。经历过房地产快速发展时代的那批职业经理人，似乎已经难以适应。

对于这种变化，官海京表示，这种发展是无可避免的，在房企普遍追求高周转的压力之下，房地产职业经理人的角色定位和生存空间正在改变。从90年代初，国家取消福利分房，开始将房地产进入市场化，2000年后行业进入了快速发展时期。众所周知，任何行业经过一段时间的发展，都会从一个相对成熟的时期进入一个萎缩期。

中国的房地产发展速度是特别快的，快到超过大家的想象，所以才存在大家口传的08-18年的"黄金十年"。但其实早在08年以前房地产就已有过一轮的发展，只不过没有近十年这样的爆发式发展。

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对于职业经理人的发展方向，官海京表示，在现阶段来说，大部分人还是留了下来。对于挑战，首先，要不断学习，充实自己，不论是在自己现有的平台或者其他更好的平台。第二，创业也是个不错的选择。有些房地产职业经理人在从事房产链或轻资产的创业工作。第三，一些比较专业的，学问型的学者，在做了职业经理人后积淀的学识更多了，再回到大学教书育人，是非常受学生欢迎的。作为互联网原住民，90后的崛起是一次强劲的后浪。从互联网里成长起来的一代，相较80后地产人对市场更加敏感，新潮的思维方式是传统的房地产行业急需的。

官海京表示，从业这么多年，留给我印象最深刻的还是主城区的三旧改造。近年来随着城市发展的不断加速，外来人口不断流入，珠海也开始面临着城市规划更新换代的问题，"三旧改造"也列入了珠海城市规划中的重中之重。据《2017珠海市住房和城乡规划建设年报》显示，去年4月1日到今年3月31日内，珠海共完成了149.12 公顷"三旧"用地改造，新增实施"三旧"改造用地166.15 公顷，超额完成了省下达的任务指标。目前，已构筑了"一二三N"的城市更新政策框架体系。

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从业的这二十年间，我觉得房地产其实就是一个服务行业，我们所提供的是能满足消费者需求的产品服务。在此服务过程中，我们会获得一些成就感。最近几年从事的旧村改造工作，我们能做的就是将这个村脏乱差的环境，通过改造，不但让他们住上更好的房子，更能让他们的财富增值。在这些村民住上新房的那一刻，我们能深深地感受到自己工作的意义。记得当年在做梅华村旧村改造时，在回迁房的抽签仪式上，一位老爷爷，大概八十几岁的样子，由于身体不方便坐着担架，他亲自抽房。当他抽到一套自己心仪的房子时，他大笑三声，含笑而去。这一刻，我觉得我们所有的努力都是值得的。

对于珠海城市及发地产未来的发展，官海京表示，横琴作为珠海自贸试验区，它是联动保税、洪湾、十字门一体化发展的，未来的横琴将是珠海经济发展的一个快速增长点。再比如现在所提出的东西双城，包括唐家湾未来发展都是向上的。唐家片区紧邻深中通道，连接广州深圳惠州，腾飞指日可待。

西区一直是珠海房地产的热点，不管是从项目推出的情况或土地，还是西区未来的配套设施，都是全市开发的一个重点区域。金湾航空城的区域规划和基础配套一直是领先的，到目前为止的变化也是能看得见的。所以西区的房地产发展还是存在一个比较好的基础和前景。

倒回到主城区，官海京表示，目前来看，香洲主城区的功能定位未来十年八年都是无法撼动的。随着新城市中心、恒隆旧村改造的落地，主城区的新增土地供应基本是从三旧改造获得的。未来，三旧改造能够为珠海主城区带来相当大的供应量。只要政策更灵活，村民的诉求能更合理，开发商能加快旧村改造进程的话，主城区也会有一个好的房地产前景。