环沪房产“菊”势热，做“陶渊明”还是“菊外人”，你选哪个？各位最近有做股票吗？赔钱了吗？有投

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环沪房产“菊”势热，做“陶渊明”还是“菊外人”，你选哪个？。房产|外人|陶渊明|源动力|稳定器|小编---

各位最近有做股票吗？赔钱了吗？有投资个啥理财平台吗？平台没出事吧？现如今，有点闲钱也是件头痛的事，股票一地鸡毛，理财平台一觉醒来，人去楼空，看来看去，似乎还是置个房产，算是比较保险的。最近，环沪城市的房子看上去卖得挺“火”，周边朋友下手的，有之！蠢蠢欲动的，似也不少！可环沪的房产怎么看，怎么都有点“王婆卖瓜”的腔势，家家都说跟上海的关系铁，城城都宣称跟上海产业能联动，还有的都甚至传出将要过继给上海当“儿子”了！面对如此眼花缭乱的宣传攻势，是下定决心做“陶渊明”？还是再看看，做“菊外人”？

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在小编看来，不管你是不是要入环沪房产的这个局，首先要整明白的就是：这纯粹是一局投资性质的游戏，那些拼命鼓吹自住自用也挺好的，基本全都是瞎扯淡！至少对于土生土长的上海人或是已经扎了根的新上海人绝对是！

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既然就是个投资，那最重要的不就是看回报高不高？回报能不能安全顺利地收得回？会不会打水漂？环沪房产的这个局会如何呢？小编在跑了几个环沪城市，看了一些环沪房产后，有了这么一些的思考和感受，写出来，供大家参考借鉴。

01 环沪房产增值的源动力是什么？增值幅度可能有多大？

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什么是现在环沪房产一个劲增值的源动力？是专家们口中的上海高房价挤出效应？高铁出行的同城效应？产业输出的人口外溢效应？还是开发商宣传的未来该城市产业的大好蓝图？人口快速增长的前景？同上海关系的亲密程度？在小编看来，这些都不是。环沪房产增值的源动力，窃以为是该城市的规模性棚改拆迁以及开发企业规模化的拿地建房。没有这两个力量的托底，其他的所有助力都是浮云！

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拆迁无论是直接给房还是给钱买房，都会助推当地房价的上扬，三四线城市的棚改拆迁对该城市房价的影响，是明眼人谁都能看清的事，无需多言了！开发企业规模化拿地建房，为了保证利润尽可能的大，稳住房价并保持一定的增长率，是他们必须干的事，他们必须使出浑身解数托住了环沪房产的价，还得想尽办法让其向上跑，不然之后的开发就麻烦了。以上两股力量合在一起才是环沪房产的价格在这两年里一路高歌猛进的实际幕后推手，至少小编是这样认为的。

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而且，由于这些环沪城市的拆建在未来几年了还将继续，所以这种源动力还会维持上好几年，只要不发生特殊情况，这两三年里，买了环沪房产的人，都能舒服地沉浸在账面增值的幸福之中。

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环沪房产，东南西北到处有，买了后增值的多少肯定也是不一样的，如何预估一下可能的增值幅度呢？小编个人的见解是对照一下其最邻近的上海地区的房价，目前上海房价相当长一段时间会保持滞涨，除去苏州、无锡、宁波外，其他的环沪房产的价格是不会高出其最近的上海地区的房屋均价的，能相当接近就不错了，这点看一下最成熟的昆山花桥的情况就能明白。所以，理论上讲，同邻近上海地区房价的剪刀差越大，增值可能的空间越大，获利也会越大。

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大家若是准备买环沪房产的，不妨可以试着比较一下，但还是要特别提醒一下，凡事都有两面性，价差大，增值预期会大，但如果开始下跌的话，跌得也很可能会更惨，但凡投资，利高风险必定大！

02 环沪房产持续保值增值的稳定器是什么？这个稳定器到底会有？还是没有？

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今天绝大多数的环沪城市仍处在“跑马圈地”的时期，房地产的价值维持和增值靠的应该就是小编第一条中所讲的两股力量。但是，大面积的拆迁总是要结束的，成规模性质的城建热潮总有降温的一天，当这两种源动力偃旗息鼓之时，靠什么来稳住已经窜上来的房价不大举回落，保持平稳且还能够向上爬升？真到了那个时候，开发商今天卖房时极力宣传的该环沪城市的经济实力，产业前景，人口增长规模，到是真就该粉墨登场，充当起这个稳定器了。对于大多数自带流量不大甚至很小的环沪三四线城市而言，那些开发商宣称的，能作为未来环沪房产价值稳定器的大好前景，今天绝大部分还只是停留在纸上的蓝图，将来不折不扣地实现几率有多大？又有多少会胎死腹中呢？小编在走过了几个环沪城市后，感觉并不特别乐观。

最近一阶段，不少环沪地区都热衷于同上海套近乎，这不，东，南，北，三个方向上均由地方传出要合并入上海的消息。似乎只要“过继”给了上海，当地的经济和产业发展就有了稳妥的保障，房地产也就算是找到了安全的避风港。事情可能远没有想象的那么美好，且不说是不是真能成为上海的“儿子”，就算梦想成真，又能怎样？上海自己原本的十来个“儿子”还没全顾过来呢！比如属于第一波规划中就确定的真如城市副中心，不是至今还在娘胎里没落地吗？打铁还需自身硬，这句话真的一点没错，放到环沪城市的发展上来讲，就是要有自身独到的经济特点和产业特色，而且是那种实实在在的，跟上海的相关产业互补性强，不产生冲突和竞争的东西，只有这样才可能吸引到上海溢出的资源和人口以及更多其他地方流入的人口，只有这样能让流入进来的人赚到钱并愿意在此安家置业常住下来。

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环沪房产持续保值增值必须要有实打实的稳定器，但以小编看来，未来能拥有这样的稳定器的城市只会是极少数的几个，其他的都不会有，当增长的源动力消退之后，许多环沪城市将不同程度地被打回原形。

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03 需要等待多少时日，才能迎来收割的季节？

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当你购买环沪房产时，或许你心里清楚，短时间内抛售是没有可能性的，当然即便有可能，由于源动力的助推作用，你恐怕也不舍得就此出局。我之前的文章曾今讲到过，投资环沪房产不是搞“一夜情”，而是“闪婚”，但却无法“闪离”。

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目前，绝大部分环沪城市依然是一手房唱绝对主角，二手房几无立锥。环城兜上一圈，像样点的中介公司，掰着手指也能数清楚。没有点像样规模的二手房市场，那些因价涨而获取的利润也只能是停留在纸面上的数字，而变不成银行卡上随时可以取用的真金白银。等待这些城市形成一定规模的二手房市场的时日，说实话，是个漫长的过程，肯定比你想象中的要长得多。

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花桥为此花费了七八年的时间，那么今天那些刚刚“吃香”起来的环沪三线甚至四线城市又当如何？小编甚至深深地怀疑，其中的很大一部分地方压根就形成不了一定规模的二手房市场。在这个漫长的，等待收割的时间里，谁能保证你所押宝的那个地方的房产增值源动力始终能发挥作用？房产价值的稳定器最终能妥妥的形成？形成不了稳定器，就引不来足够多的外来接盘侠，没有足够的接盘侠，哪来丰收的收割季？指望众多的当地土著来割你的“稻子”，你觉得现实吗？

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即使那些能迎来收割季的环沪房产，“收成”能好的，小编臆测最多也就十之二三。

04 环沪房产会步环京房产的后尘吗？

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之前的环京房产也是一路高唱凯歌，短时间内迅速翻翻，可幸福来得快，去的也十分的突然，一个“囫囵觉”的功夫，环京房产的房价指数箭头翻转向下，而且还是很大斜率的向下，成交缩水的程度就更别提了！

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环沪会步环京的后尘吗？看过许多文章，基本上都说不太可能，因为环沪交通好，经济基础好，环京是高位下跌，环沪是低位上涨。还有的报道说环京多是投机炒家，环沪多为自住刚需（这点也不知道是怎么统计出来的？我也是服了！）。小编到是觉得，随着时间的推移，环沪房价到了高位时，出现今日环京楼市局面的地方不会仅仅是少数的一两个，而是会有一片，即便是目前看似最扛得住的，昆山，嘉兴嘉善，南通启东的部分地区也未必不出现环京的翻版，只不过由于已经提前采取了限购，限价，甚至限售的措施，时间上可能会推迟点罢了。

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这是我兜过了环沪几个城市，和当地人聊天后的感觉，准不准，天知道。建议大家自己去转一转，看一看，听一听，真实的东西往往就是不会出现在常规的报道中的！

05 “陶渊明”是做得？还是做不得？

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看到这，你或许会感觉，小编是劝你不要做“陶渊明”，其实不是。小编绝不反对你做采菊东篱下的“陶渊明”，只是希望你在做之前先仔细想想自己适不适合做。小编个人以为下面几种情况不太适合做“陶渊明”!

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① 准备在三五年内置换上海房产的—别买！

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前文说过了，套在环沪房产上的百把万资金，账面获利增值可以，但没个五年以上的时间基本很难解套。这些资金虽然不算多，但也不算小数目吧，对自己换房买房还是很重要的吧！

② 熬不住长期持有的—别买！

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我已经在文中反复讲了，环沪房产买入容易，脱手不是随时都行的。价格因素还是其次，最关键的是没有交投活跃的二手房市场，这是绝大部分环沪城市的现实状况，而且这个状况在这些城市还在大举城建时，是很难发生根本性变化的，甚至我前文说过，有些地方可能始终等不来二手房市场的活跃。这个情况，注定了当你买进环沪房产那刻起，就必须做好同其“相濡以沫”，“同甘共苦”地度过非常长的一段时间。记得听朋友讲起，她经历的花桥售楼处钢化玻璃门被挤碎的惊险一幕，已是十年前的事了，那是花桥房地产首轮启动的时候，而真正能让这些首轮就抢到花桥房子的幸运客，顺利脱手获取不错回报利润的时间点，也就是近两三年的事。想清楚了，持久战，你有耐心熬吗？

③ 想靠环沪房产变身“陶朱公”的—别买！

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环沪房产的总价多数也就一两百万，而且抢手的地区基本都有不同程度的限购政策，一个家庭也就能拿下个一套，所以即便是保持账面上的持续增值，也达不到让你赚的钵满盈满的状态。买了，做个悠然自得的“陶渊明”还行，“陶朱公”？那还是早点洗洗睡吧！

若不是以上的状况，做做“陶渊明”倒也无妨！只不过环沪房产处处有坑，千万要留神！小编对于环沪房产的经验也不足，很多也看不透，所以也不想大讲一通，误导了大家，但是有这么几点，还是觉得有必要提一下，也许还有点用处！

① 环沪房产在该城市的地理位置极重要，比上海的还重要！

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环沪城市基本都算是些不大的城市，它们不比上海，可以搞许多个城市副中心，这样的城市，中心只可能有一个，千万别全信了开发商的忽悠，这些城市未来的核心地段，只可能是原有中心城区或是非常邻近的地区，其他的区域将来让你吃药的可能极大。

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在兜完一圈环沪的几个城市后，我发现，开发商们都够鸡贼的！他们总是先开发那些位置偏一点的地区，还一个劲的把这些地方包装的将来会如何如何的高大上，等这些房子的销售能够支撑起一定高度的房价时，在慢慢搞位置好的中心区域。注意了，别上当了！

② 买稀缺户型的房子，比买便宜的房子靠谱！

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“物依稀为贵”，这句话就是不变的商业真理。放在环沪房产这件事情上，稀缺房子不仅金贵，还是未来脱手变现的靠谱保证。环沪城市不缺房子，尤其不缺大众户型的房子，环沪城市土著更不缺房子，但未必有稀缺户型的房子。

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未来，普通户型房子的接盘侠中不会有当地土著，但稀缺户型的接盘侠中除了外来的“强龙”，很有可能还有不少的土著“地头蛇”。所以，有能力的选价格稍高的，品质好的，在当地属稀缺型的房子实为上策！

③ 离高铁近不算个事，邻近地铁（规划中）才更重要！

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环沪城市大部分绕城兜一圈也用不了多少时间，所以离高铁近点，远点，不过就是多踩几脚油门，多花个十几分钟的时间而已，算不得什么大事情。对于那些准备筹建地铁的环沪城市而言，高铁可能在其同上海的联系上的作用巨大，但对于其城市本身的经济商业发展而言，地铁辐射所能产生的商业和经济效应远非高铁所能及的。

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小编始终认为对于任何一个发展中的城市本身而言，地铁的作用远大于高铁。因此，如果你看中的那个环沪城市有地铁规划的，选离地铁近的比选离高铁近的，我认为更有价值，将来更容易找接盘侠！

前阵子，关于环沪房产的文章也是够多的了，但看多了就发现，其中大部分的都是收了钱后写的推广软文，小编不是个爱凑热闹的，也没人给钱小编，所以到这个大家都偃旗息鼓不再“吹”的时候，才出来冒个泡，发表发表自己的想法！我的想法也就是一家之言，对不对，欢迎大家在评论区中讨论指正。

最后告诉大家一个心得体会，当有人极力向你推荐某个环沪楼盘时，你可以先问一下，他是否已经成功说动有闲钱的父母兄弟或是亲朋好友买了，若是买了，至少表明他不是在瞎推荐，还是对项目有点信心的，不怕日后被自己人拍板砖！如果没有，那就得再多掂量掂量了！

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我是一名资深的房地产经纪人，我用最通俗易懂，最接地气的语言同大家聊，普通大众最关心，切身相关的房地产话题。或许观点不够全面，也可能有偏颇，但绝对讲真话！不忽悠！如果你有任何房地产方面的问题，可以在评论区问我要联系方式，也可以通过关注我的头条并私信联系我，我将尽力解答你的问题。