奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用合同里标注了使用权

傻大方小编提示您本文标题是：奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。来源是。

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

合同里标注了使用权，绿篱分割了使用面积，买房时为花园多付了费用，怎么自家窗前的小花园就不是自己的呢？奉贤区绿地无双小区1楼的业主想不明白。对此，奉贤区金海社区的管理者表示：“因为小花园是小区的公共面积，属全体业主所有。”

那么，开发商该不该退款给1楼花了高价购房的业主？开发商又是否涉嫌将花园“捆绑销售”？

底楼比2楼贵10多万合同显示享有使用权

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

老金一直有个关于花园的心愿。这样，他就可以每天在花园里种种花，晒晒太阳。2015年下半年，老金注意到，绿地无双小区1楼窗前带小花园的房子开卖，他几乎没有犹豫，就将自己已在5楼购买的房屋，置换到了1楼。

“按道理，高层住宅2楼房屋的价格要高于1楼的价格，但是因为有这个花园，我们按照5楼的价格置换了1楼的房屋。算下来，比2楼同样款式的房屋贵了10多万元。”老金说。

和老金抱有相似想法的还有业主老朱，在发现一楼的房子可以附带花园后，他不顾家人关于底层潮湿的顾虑，花高价买下了绿地无双底层的房子。

“这个房子自带了一个30多平方米的花园，夏天在院子里晒晒太阳、吹吹风，多自在。”老朱说。

然而，在一个停车位动辄数十万元的今天，只是多付了十几万元，就能够得一个面积30平方米左右的花园，这样的买卖未免太划算了。老朱向采访人员揭露其中的奥秘：原来，老朱等人所购买的，并非是自带花园的产权，而是这个花园的使用权。

老朱等人的产证上，并不包含小花园的面积。但是，在老朱等人和开发商的合同上，双方有着这样一条约定：“乙方享有花园的使用权，该花园面积、设备、相关公共管线等以甲方交付时实际状态为准，乙方使用该花园需严格遵守《业主临时公约》之规定，并需承担协助维护该花园相关公共管线之义务。”

底楼业主搭建面临拆除使用权成合同通用条款

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

2016年年末，绿地无双小区交付。1楼业主发现，开发商已经用约1.5米高的绿篱将一楼窗前的区域进行了简单分割。密密扎扎的绿篱将楼前空地分成了一块块独立的院落。在不破坏绿篱的情况下，与院落相连的业主家的窗户，是通往这块绿地的唯一路径。

在老朱等人看来，这样的设计意味着他们可以独立使用每户房前的院落。于是，他们敲开了与院落相连的窗户，搭设了围栏，在绿篱内按自己的心意铺设了地面。

然而，院子刚装修好没多久，老朱等人就迎来了“噩耗”。管理部门认定，老朱等人的院子属于违建，篱笆要拆除，地面要恢复绿化，架在院子里的装饰，也要拆掉。

老朱等一楼业主被告知，一楼花园属于公共区域，产权归全体业主所有，开发商并无权力将小花园分配给他们。

更有甚者，老朱等人发现，在其看来原本是用高价买来的小花园使用权，竟是售楼合同中的一项通用条款，无论是一楼的业主，还是其他楼层的业主，每个业主的合同上都写有“乙方享有花园使用权……”的相同字样。

“别人的合同是什么样，我是看不到的。所以我们一直以为自己用高价购买了花园使用权，现在才知道原来每个人都有这条约定。如果是这样，那我们花钱高价到底买的是什么呢？”老朱质疑。

开发商回应：

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

一楼享使用便利具体内容正沟通

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

一些业主认为，开发商是有意设置陷阱，欺骗了他们。对于业主的质疑，小区开发商——上海绿地奉翔置业有限公司的工作人员表示，实情并非如此。

该工作人员表示，最初在合同中注明使用权，以及用绿篱为业主分割花园等行为，是希望一楼业主在合乎规定的情况下获得更多使用便利。“首先，这块区域是属于小区全体业主所有，不然业主的合同上也不会只写明使用权，而非产权。但是，相对于其他楼层业主，一楼业主对于该区域拥有‘唯一使用便利’，其他区域业主很难使用这块区域。我们用绿篱将这块区域围起来，就是希望在不违反小区相关的规定的情况下，让一楼业主拥有更多的使用便利。”该工作人员说。

那么，在该工作人员眼中，哪些是一楼业主可以享有的使用便利呢？该工作人员说：“比如在场地上搭建阳光房、设置篱笆等涉嫌违法搭建的行为，就是不被允许的。但是在空地上摆个缸养养鱼，按照自己的心意种一些绿化，这些应该是可以的。”

但是，该工作人员坦陈，对于一楼业主到底拥有怎样的使用便利，他也没办法给出准确的定义。“这主要取决于管理部门。有些使用方式，在2016年小区刚交付时可能符合规定，但是后来出台了新规定，就不被允许了。具体一楼业主的使用权是怎样的，我们也在和政府部门沟通。希望能找到更好的解决方案。”

社区办表态：

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

使用权归全体业主一楼业主是受害者

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

在奉贤区金海社区的管理者看来，花了高价购买一楼花园使用权的一楼业主们，实际上是受害者。小花园的产权归全体业主所有，一楼业主并不比其他任何楼层的业主拥有更多的小花园使用权。

“小花园和小区内的大花园一样，产权归全体业主所有，由全体业主委托物业承担养护责任。如果允许一楼的业主在小花园里搭建、堆积物品、随意开垦或硬化土地，等于默许其他楼层业主在公共绿化里随意圈占绿地。这样下去，小区会陷入无序，小区的品质难以保证。”金海社区办事处施副主任说。

“我们知道一楼业主多花了钱，从某种意义上讲，他们也是受害者。所以我们鼓励他们积极与开发商沟通。只要他们能拿得出一楼业主拥有更多使用权的证据，我们愿意依照证据进行管理。”金海社区房管中心张主任说。

在金海社区的管理者看来，一楼业主窗前用绿篱分隔出的小花园，和小区内的大花园一样，应归小区物业统一管理。小区内的全体业主，应可以像自由进入小区内的大花园一样，自由使用分隔在一楼业主窗前的小花园。

“下一步，我们将整治一楼业主的破墙开门的情况，这也是不允许的。”金海社区的管理者说。

律师说法

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

使用权约定无效可向开发商索赔

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用。花园|奉贤|高价|底楼|业主|老朱---

北京观涛中茂（上海）律师事务所葛志浩律师，从法律层面上解读了花园使用权的问题。他指出，关于房屋买卖合同中所谓“使用权”的约定，本质上是无效的。

葛志浩援引《物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”同时，《物权法》也规定：住宅小区的绿地、公用设施、其他公共场所和物业服务用房等，均属于业主共有。他指出：“在标的物本身不具有可交易性的前提下，开发商约定将使用权转让的行为为无权处分，将因违反行政法规的强制性规定而归属于无效。”

葛志浩认为，假设开发商出售的一楼房屋单价明显高于其他房屋，且这一价格是以赠送花园为前提，那么房屋的售价就有了将花园“捆绑销售”的嫌疑，那么，开发商关于“购房送花园”的宣传就有虚假宣传之嫌疑。消费者事实上并无法享受到开发商于合同中给予的承诺，进而有了损失。在此前提下，消费者可考虑就相关损失部分向开发商主张赔偿。

葛志浩提醒消费者：“在购买房屋时应当尽可能多了解合同条款，在涉及面积赠送、免费享受使用权的条款时，要提高警惕，以防产生不必要的损失。”

来源：解放网

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园 花园却成公用

奉贤一底楼业主花高价买底楼花园花园却成公用