二手创新高买房现摇号 2015年的北京楼市会重演么？两周之前

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两周之前，攸克君的一位好朋友兴冲冲地打来电话，他挂牌快一年的一套房子，在几经博弈谈判之后，终于卖了出去。他兴冲冲地跟攸克君说，“新房子的首付有了。”

同样是这两周，攸克君的“中介朋友们”频频发来信息，呈报他们近期二手房的成交境况，劝你买房的说辞也变了个样，从前是：现在市场调整是低点，出手买房最值；现在则是：市场有回暖的迹象，再不出手恐怕就晚了。

同样还是在这两周，确切地说就是上周五，北京市“冰封许久”的限价地块项目，终于被批准预售，一批还不止一个，一下就是四个。个别项目，一开即清。

这不由得让人不想起2015年的一切，那一轮市场从回暖到上涨，也是从二手房市场开始的，从二手房交易活跃，到置换需求的支付能力入场，再到新房市场趋热，这样的经历与过程看起来颇为熟悉，难道眼前的这一切，又将是2015年北京楼市的重演么？

想要搞清这个问题，不能简单类比，还需要抽丝剥茧一层一层的搞明白其中的逻辑：

第一层：二手房市场回暖了么？这个问题，答案是基本肯定的。

数据显示，5月份北京二手住宅共网签18096套，成交量创下了自2017年3月以来的新高。

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环比上涨32.3%，同比上涨67.5%，二手房成交均价环比4月份上涨0.6%。

第二层：置换需求的支付能力爆发了么？这就是一个相对复杂的问题了。

上面一段的最后一句话，二手房环比均价比4月份上涨0.6%，而在此之前，北京二手房市场的价格，一直处在回调之中。

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调控一年，北京房价的下调幅度约在15%左右。我们且不论市场价格的反映失真与否，这一种状况，和2015年春天的状况，是不同的。那时二手房市场的趋热，实际上是在相当长的时间中，保持量价齐涨的状态。

这种区别，带来的是支付能力的区别，更直白地说，二手房如果是在价格调整的状态下趋热，那么，带来的支付能力显然是不同的。这对于新房市场的传导，影响自然是不同的。现在看，由二手房成交看涨带来的支付能力提升，还尚未到达如2015年一般，引爆一手房市场的境地。

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这一点，与2015年的春天，有很大的不同。

第三层，新房市场会坐上火箭么？这一点，因为供应结构大变化，就显得更为复杂。

2015年春天的北京楼市，供应结构很简单，除了政策性住房之外，就是商品房。除了限购条件之外，这些商品房是无更多限制条件的，价格、购买资格等等，都是“自由化”的。

但是，现在不一样。市场中的商品房，相当大比例的供应是由限价商品房完成的，而限价商品房的背后，还有一个“限转共”的大政策在“盯着”，所以，价格实际上是锁定的。这与2015年商品房市场的“自由化”状态，是完全不同的。

而在二手房市场趋于回暖的时候，政府开始放行限价房入市，这又与2015年春天的市场有很大不同。

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监管层应该是意识到，二手房市场回暖带来的支付能力，将增加置换需求，因此，以放开供给进行“对冲”，同时锁定价格，一方面锁定价格可以引导预期，同时以供应量对冲，则缓释阶段性的市场供需关系，监管层的表现十分成熟。这与2015年，已经有了极大的不同。

简单说，就是不仅锁定价格稳定数据，进而稳定市场预期，还通过供给对冲的方式，消化二手房市场传导而来的支付能力。重演2015年的那一幕，可能性很小。

看懂了上述三层问题，我们再来看当前的市场，攸克君有几个基本的判断，与诸位分享：

一、限价房的放行

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，目前这四个项目只是开始，后续仍会陆续增加供给，锁定价格的情况下，供给端不断的对冲，将使得市场在相当大的程度上，保持平衡状态下的平稳。从这个角度上看，限价房瀛海府的市场表现，是个案，量不大，产品不错。但是从未来市场状况上看，限价房的入市节奏将平稳释放，去化仍然是限价房的首要诉求。

二、纯商品房的价值，确实会得到凸显。

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我们来看一个项目，大致就清楚了：6月9日，作为目前唯一的一个纯商品项目，招商都会中心开盘。在二手房回暖和限价房态势明朗的情况下，由二手房所激发的市场中潜在的“卖旧换新”的需求会被即将蜂拥上市的限价房所分流，这在无形间加大了销售难度。

不过，前有强敌，后有追兵，在这样前后夹击的局面下，招商都会中心仍然取得了非常不错的销售业绩，体现了市场对纯商品房稀缺性的认可。

三、但是，纯商品项目要把产品做到极致，才能从众多限竞房中突围。

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比如招商·都会中心，除了地铁旁、公园畔的地段优势外，在被认为是刚需面积段的88平方米主力户型，极致化地做到了全部6~11层的纯低密社区、一梯两户、7.35米南向面宽、5.5平方米多功能阳台。尤其值得一提的是，通过北向空间的墙体设置，实现了根据家庭不同周期，灵活变换居室功能。并且通过许多人性化细节配置，提升了空间的复合功能。

四、限价房的未来供应量和节奏，将影响真正的市场走势。

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根据数据来看，后续计划入市的有62个限价房项目，短期入市房源有望超过2万套。这些房源的入市，在一定程度上缓解了北京楼市持续了一段时间的供应不足问题，北京楼市仍将在相当一段时期，处于结构式盘整阶段。

同样的开始，不意味着同样的结局，对开发商而言，去化还是第一要务；对于买房人而言，则是不必惊慌，按部就班即可。

历史，有的时候，就是历史。

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