深度解读武汉房市，最具价值的买房建议！子木、虚竹联合出品1妖异的房地产市场

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子木、虚竹联合出品

妖异的房地产市场

几

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年前，武汉被本地人称之为“挖城”。大街小巷随处可见最多的可能就是挖掘机。

也就是这几年的光阴，一批批笨重的机械巨人把矗立在江汉平原的这座大城挖得满目苍夷。

在经历过长期的艰难蜕变之后，武汉从满目苍夷归于静好，从此脱胎换骨成了可以引领长江中游城市群的领头者。

这也许就是基建的魅力。

于是武汉各大新城组团迎来楼市一片繁荣，老城也在有序地推进拆迁；前有第一高楼武昌绿地中心638，后有江岸周大福中心648，新老城区高楼逐步拔地而起、交相辉映，共同见证了武汉大城崛起的缔造盛景。

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然而自古盛世出妖孽。

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在武汉城崛起的同时，几乎所有人都在下赌城市化红利，把身家抛进楼市。以至于武汉楼市负载过重变得畸形不堪。

尤其是在2016-2017年这轮全国楼市大涨行情中，武汉成为二线城市中房价上涨速度最快的城市，房价从均价9400元每平米飙升至1.6万元每平，涨幅达69%左右，迅猛程度比肩帝都。

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紧接着就是骇人听闻的全国调控潮。

然而就在人们以为「四限严政」会冰冻武汉楼市的时候，武汉房价竟然坚强地挺了过来，并且还呈不降反升的态势继续上扬。

不仅如此，严政压制造成了供给端和需求端的极度失衡，引发了楼市不可描述的怪象。

第一个怪象是限价造成了开发商的捂盘不售。

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在房价上涨的行情下，时间就是金钱。盘开的越晚，收益越高。武汉捂盘现象堪称一绝，这里的开发商们可以直接把鸡蛋捂熟，雷打不动；实在是被逼无奈了，就会象征性地放出几百个可怜的房源供大家哄抢。导致的结果就是武汉不缺房子，但一房难求！

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第二个怪象是水涨船高的茶水费。

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限价令出台之后，武汉就变成了全国闻名的「茶市

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」。买房喝茶成为全武汉人民的共识，而且即使是喝过茶，能买到房的也是屈指可数的。一个在武汉购房的朋友无奈地对我说，上个月买房赚了5万块钱。

买房赚钱还不开心可是头一次听说。后来才得知，是因为买房去交了20万元茶水费，结果有人竞价出了30万的茶水费。于是中介违了约，赔了5万元违约金给他。

资本趋利，无外乎常人。

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在这种政策的压制下，供需失衡的市场变得如前几年的武汉基建一般满目苍夷。

开发商想着法子用茶水费、车位费、装修费、阴阳合同来弥补收益，购房者则是发动所有关系拼了命地抢限价房来争取利益，所有人都在暗处使力，让楼市达到另外一种平衡。

这座城市，正如它的标语：追求卓越、敢为人先，我们每天不一样；芸芸众生，在这场武汉楼市的饕餮盛宴中，各路枭雄与草莽疯癫了地博得醉生梦死。

只是，这场盛宴终于要结束了…

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6月4日，武汉房管局向全市开发商正式发布通知，预全程监管商品房销售，一举打破捂盘不售现象。

通知要求实行销售方案备案与公示、售前约谈与承诺、售中现场巡查以及售后报告与抽查等监管制度，同时明确“夜间禁售”、意向购房人实名登记、购房资格核查前置等管理要求。

其中，实名登记和取得预售许可后，须在10日内一次性公开销售全部准售房源将会有效加大供给，武汉今后不再缺房。

如果实行成功，那么短期内新房供给量会极速增加，购房者就会失去抢购动力，需求减弱，市场逐步平衡。

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再加上新房市场的崛起会对冲大家对二手房市场的预期，二手房房价上涨动力缺失，市场趋于平衡和理性，逐步横盘。横盘之下，虚高的地段房价会回落，潜力地段则会缓涨。

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其实不管任何时候，大家都应该明白，市场能运行下去的基础是保持理性和健康。

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如果继续按照之前武汉那种人为干扰市场供需，迟早是要崩掉的，民不聊生何谈城市发展？

所以，市场乱象最终会得到整治，妖魔鬼怪最终会显露原形。

那么接下来的楼市分析，将会为你全方面解读武汉楼市。告诉你，今后的武汉哪个地段最有潜力？买房需要注意什么？武汉买房的时机是何时。（时间捉急的粉丝可直接拉到第五部分看精简版总结）

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汉规划局：未来的汉正街

武汉为何成为华中地区翘楚

武汉别称“江城”、“东方芝加哥”，是湖北省省会，九大国家中心城市之一，中国中部暨长江中游地区第一大核心城市，是该区域的政治、经济、文化中心，中部六省唯一的中国超大城市和副省级城市。

在城市2.0战争中，它被誉为华中地区最有潜力的城市，将会带领长江中游城市群完成中部崛起的重任。它不光占尽天时地利人和，经济实力在二线城市中一直处于前列。

天时

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1、武汉建城史可以追溯到3500年前的商代盘龙城，古城遗址被誉为中华魁宝，是“武汉城市之根”，也是“长江流域城市之始”；坊间有句流传：当三镇万事俱备，盘龙城开始发展之际，就是武汉崛起之时。在2017年遗址被修葺，盘龙新城像星星一样逐步闪耀在江城北部，眼下的武汉正是拉开了一场苦苦耕耘了3500年后的崛起大幕。

2、值国家“十三五规划”冲刺之年，2017年4月1日被称为千年大计的雄安新区从天而降，而2017年同样有件事被世人所忽视了，值国家中部崛起的“十三五规划”冲刺之年。

2017年7月17日荆楚大地上横空出世了百年大计的“长江新城”，它将打破原有的武汉“两江三镇”城市格局，继武汉中国光谷、中国车都、中国临空后开天辟地出一个中国长江新城，并坚持世界眼光、典范之城、国际标准、高点定位，再造一个新武汉。

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汉规划局：四镇下的武汉及周边城市群

届时，武汉将从三镇时代正式迈入四镇的“大长江时代”。

地利

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1、武汉居国之天元，有“九省通衢”的美誉，中国经济地理中心；两江交汇、三镇鼎立、江汉朝宗、龟蛇对望，大开大合城市地理人文格局更是世界少有。

2、以武汉为中心、复兴号高铁350公里为时速、1000公里为半径画圆，可3小时内覆盖全国10亿人口和90%经济总量。铁路客运量于2013年超越北京、广州，居大中华区第一。

3、武汉阳逻港是国内首个也是唯一一个试行启运港退税政策的长江沿线港口。

4、武汉天河国际机场和已开工建设的鄂州顺风国际机场，使武汉成为继北京、上海之后全国第4个拥有两个大型运输机场的城市；动工机场将建设成全球第四、亚洲第一的航空物流枢纽，未来武汉将从九省通衢跨越到国际通衢。

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各城市群与丝绸之路

在中华民族伟大复兴的《一带一路》大战略规划中，武汉承载着举足轻重的历史重任；它将始西安、集全国之力，直贯欧亚大陆，重现丝绸之路辉煌；在国家的顶层设计上，也大有南深圳、中武汉、北雄安之势，一锤定神州乾坤；再环顾中部，武汉的地利傲视群雄、已无敌手。

人和

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1、武汉是中国四大科教中心城市之一，高校80多所，全国重点大学7所，教育部重点实验室数百所，在校大学生和研究生总数107万人，办学规模居19个副省级以上城市第2位。

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城市人才竞争力

仅2017年，武汉已实施“百万大学生留汉创业就业”、“百万校友资智回汉”、“高校科研成果转化对接”、“海外科创人才来汉发展”等四大资智聚汉工程，规划五年留下百万大学生。

目前全国抢人大战战况如何？这里有组数据，对比了近1年半的数据得出了全国城市人才净流入率排名；杭州受益上海的人才外溢，加上自身强悍的实力排名第一。武汉超越深圳，排名第四；由于武汉大学生总量大，远高于长沙、成都，武汉的实际人才净流入应该至少在全国前三。

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净流入率=人才流入量/人才流动总量

在各大城市愈演愈烈的抢人大战中，所有新一线城市都已明白，未来谁能获得人才，谁就能在新一线中厮杀出晋级；武汉也早已在这场占尽优势的人才战役中一直被模仿，从未被超越。

经济

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武汉17年GDP排名26个省会城市第三，武汉10年到16年GDP增幅排名全国第三；武汉10年到15年财政收入增幅排名全国第一；武汉社会消费品零售总额占GDP比重超过成都、重庆；武汉三甲医院数量超过重庆、成都。

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21世纪经济

从上面的数据可以看出，华中地区下一个黄金十年是属于国之天元的荆楚英豪——武汉。于黄鹤楼上极目楚天，聚天时地利人和于一身。此一步，武汉楼市路虽遥远，但早已起宏图。

武汉楼市分析

一、武汉楼市投资与刚需大方向

下面介入正题，武汉哪个地段最有升值潜力。我们先来看一组数据：

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武汉13个行政区涨幅排名

武汉这轮房价主升浪涨幅排名：

第1梯队，涨幅94%-102%：武昌、青山、洪山；

第2梯队，涨幅76% -88%：江夏、蔡甸、东西湖、黄陂、汉阳；

第3梯队，涨幅54% -73%：江汉、江岸、硚口、汉南、新洲。

第1梯队的武昌及洪山片中的中国光谷区域是目前武汉最具活力与创新的区域，是武汉经济的增长火车头；这两个区域当之无愧涨幅第一；青山我们后面会分析到。

第2梯队的江夏、蔡甸、东西湖、黄陂、汉阳涨幅第二，由于武汉城市发展的外扩，导致之前城乡结合部的片区中各新城组团高楼纷纷拔地而起，这些远城区新城在脱离城乡结合部的瞬间，价值被大幅重估。下图绿色方框中的都是武汉远城区近几年蓬勃发展起来的新城组团，正好分布在江夏、蔡甸、东西湖、黄陂、汉阳等区域。

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汉规划局：武汉新城组团

第3梯队的江汉、江岸、硚口、汉南、新洲表现最差，原因也是各有苦衷；有拆迁成本大、人口被武昌和洪山截流、城市功能落败的江汉和江岸；也有搬迁艰难、老城脏乱差的硚口；还有暂时被人们遗忘在大远郊的汉南与新洲。

江汉、江岸这2个区的17年GDP总量排名第1和第2，这轮涨幅表现却不尽如人意；但只要用心考察过这2个老城区的人都能看的出来，它们是最有潜力被重估的。

所以，武汉买哪里，大致轮廓基本上出来了。

投资与刚需首选武汉城市经济最好的火车头区域，代表新经济、新未来、新科技的产业行政区，其次选择在城市外扩的还未被重估的城乡结合部新城及未来最可能焕然一新的重估老城区。

二、投资与刚需的首选目标区域

下面笔者将随着上部分已确定的大方向逐步展开并深入挖掘，从主城说向远城再到远郊，为大家分别标出投资与刚需确定性的和不确定性的购房区域。

内环

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下图是笔者跟踪的12个楼盘在过去36个月的涨幅表现，这里为避讳广告之嫌，隐去楼盘名字，用ABC代替。

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二环内12个楼盘数据对比

这12个楼盘分别位于武汉主城区的汉口、武昌、汉阳的二环内。我们通过36个月的数据对比发现：

主城内环的楼盘涨幅好的元素有：行政区经济好、处城市发展大方向上、一线江景或湖景、周边配套好、学区好、有第一高楼规划、临近市政府及区政府、星巴克多、美女多、视野好、老城焕然一新、绿化容积率好、楼盘环境及建筑外形好、临近多条交汇地铁、无其他不确定因素等。

主城内环的楼盘涨幅差的元素有：行政区老旧且功能差、周边环境差、98年之前老楼、低层并无视野、无可见的重大规划、临近CBD衰落、居住人口老龄化、无江景及湖景、距离地铁远、远城区附近有钢厂及化工厂等说不完的各种因素。

由此，我们得出下图武汉主城区二环内最佳投资区域：两江四岸片区。

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汉规划局：武汉两江四岸

也就是图中红色长条涂抹的区域，投资排序是：江北、江南主中心优于其他两江四岸区域〉长江两岸区域优于汉江两岸区域〉江南主中心优于江北主中心区域〉二七滨江区域优于其他同级别区域。

近期武昌区域武九铁路北环线启动搬迁，将规划变身世界级城市公共空间，以及即将封顶的第一高楼绿地中心636，未来都会极大提升江南主中心的滨江商务区价值；

而长江对岸临近武汉市政府的二七滨江商务区、已开工的第一高楼周大福中心648、已成规模与人气的武汉天地商圈、正建设的万科及绿城等豪宅盘，被称为江北最被看好的新兴经济区域；武汉未来3到5年也将是内环豪宅发展最好的黄金5年。

刚需则可以选择二环内两江四岸次临江、次次临江区域及临湖、次临湖近地铁区域下手。

二环内适合群体：武汉高阶投资与改善人群。

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王家墩与汉正街

二环内需要规避的是：

1、如上图，就是王家墩CBD区域内的4万-5万的高端盘。从投资收益率角度来说，王家墩CBD区域发展的很优秀了，但随着长江两岸滨江商务区的强势崛起势必会被分流与打压，王家墩潜力已经被挖掘的非常充分了，所以高端盘暂时看不到大幅突破天花板的预期。

而汉正街区域因之前的各种脏乱差，简直在武汉找不到还有比这里更破的内环居住地方了；目前它正经历大面积临江拆迁，老城正被逐步重建和规划；因为汉正街之前已经很差劲了，所以从发展的角度看它的潜力与价值都还有比较大的空间被挖掘与重估。

2、被武汉最优学区大幅溢价的学区房楼盘。北京已经着手对学区房落实政策了，北京学区房的价值与价格被扭曲到了恐怖的程度。这是个不确定的因素，我们看不到更多的确定性，只有回归最真实、最有价值的人类居住属性去做严谨判断。

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汉规划局：黄鹤楼5A景区控制区

3、黄鹤楼附近的前景控制区与背景控制区楼盘，如上图深色区域。当然你如果喜欢早晨起来一推开窗就看到黄鹤楼的情怀，我们不否认；但我们只从投资的角度去分析，因为景区需要，这里不会出现大面积的老城重建与高楼林立，并有交通堵、游客多等景区附近小区的各种问题，很难有翻身性规划与大幅重估的机会。

三环及三环外

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接下来我们来看三环及三环外区域，经过之前主城区12个小区分析，我们同样套用该分析元素与维度公式跟踪了三环及三环外区域不同种类楼盘。我们得到以下结论：

三环及三环外投资区域排序：

1、三环内的江岸、武昌长江两岸区域〉紧靠武昌滨江商务区、二七滨江商务区、江北江南主中心、东湖近地铁或有地铁规划区域〉三环外的两江四岸区域〉光谷东、一线湖景或河景区域〉四新、白沙洲区域、长江新城区域〉三环外未被重估的城乡结合部区域；

2、三环及三环外行政区选择排序：江岸〉武昌〉洪山〉汉阳〉江夏〉黄陂〉东西湖〉青山〉阳逻〉蔡甸。

很多人可能要问远城区新城组团表现如何？

我们拿盘龙新城的一个楼盘为例，该楼盘我们从2012年跟踪到2018年，刚去那里时主干道一眼望去总共5辆车不到，路边绿化都没有、也没高楼、更没配套、两边都是工地、黄土满天、人烟稀少、像极了大村镇；而目前主干道经常堵车、绿化跟上、高楼林立、商场坐落、地铁通勤。价格从2013年5000元，到2018年均价13000元,一线临河视野好的高层更是有出价到14000-15000的，涨幅300%。

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蓝色的区域是武汉远城区的新城组团

刚需有两个方案

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第1个方案：是跟随自己中阶、普阶、入门级可参照上方投资区域排序选择适合自己的。

第2个方案：是选择上图中新城组团配套齐的近地铁区域。刚需大原则是离市中心越远，越没有前文投资排序元素的越需要选择紧邻地铁站或有地铁规划的区域。

三环及三环外适合群体：武汉中普阶投资及刚需人群。

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为什么长江新城定位那么高，排序在最后？因为实在政策近期看不到，怕你们乱下手，目前起步区和附近能选的就一个手指头的楼盘，并且价格并没有吸引力，操作难度大，完全和雄安一样在规划初级起步阶段，虽然近期一个个百亿级项目落地；

但一个火车从起动、缓推、加速、平稳运行到高速运行是需要一步一步走过来的；我们看到了长期的确定性，但短期3年而言，有比那里更好的选择，但我们永远第一时刻关注着它的一举一动。

为什么没有光谷而只是光谷东？

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光谷中心已经发展的太好了，笔者看好光谷中心，但从投资角度，它已经茁壮成年了，对于武汉来它说太完美了，简直无法下手。一位深耕光谷的同行老友说：光谷东是光谷的未来，东湖国家高新区管委会已搬迁至这里，看好光谷就去光谷东，看好武汉就去光谷东。

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光谷中心夜景

三环及三环外要规避的：

1、青山为什么排序那么后，因为青山的二环内没问题，这轮被大幅重估，这也是青山为什么这轮涨幅主升浪超越所有行政区仅次于武昌的原因；而青山三环及三环外邻近武钢及大量化工厂，虽然有搬迁传闻，但只要不搬迁我们都无法有确定性。一个行政区是有历史属性的，延续较易，而要整个改变一个行政区属性需要非常大的人力和财力。这就是为什么上海远城区青浦3万均价，而靠海的上海金山行政区才1万6均价，因为金山也是有大量的化工厂，房价涨幅在上海一直倒数。

2、三环外远郊区的蔡甸近邻大车都重工业区、北部的临空大制造重工业区及其他行政远郊区的重工业区和老工业制造区、钢厂化工区，无论楼市投资或刚需都建议不碰；我们看好中国制造崛起，也完全支持《中国制造2025规划》，只是单纯从买房角度来说，有更好的选择。

3、无论内环还是外环，对于刚需来说，都建议不碰公寓、商住复式楼等非70年产权住宅楼盘；还有区域内的贵妇及CEO盘、近期涨幅巨大、价格消化不稳、虚高概念炒作的、远郊无配套、无地铁规划、城乡结合部、98年前的楼盘。

武汉楼市什么时候可以买？

知道了买哪里并不重要，高手博弈决定成败的往往是时机。接下来，我们来看下笔者跟踪的2组不同资本风格对比，这里楼盘的内在动能需求涵盖在内。

两个小区都是武汉内环一线江景高层次新楼盘。起步数据2015年6月均价都是2万，之后精彩的发生了，第一幅图里，北上资本风格冷血刚毅、杀伐果断，从2016年6月直接满血满BUFF开挂将该楼盘6个月内从2万2拉到4万7，6个月飙升涨幅113%；之后步子迈太大，从16年12月之后一路下行至目前价格，接近1年都在3万7震荡，最终涨幅85%。

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内环两个楼盘走势对比

而第二幅图里，本土资本风格稳扎稳打、步步为营，同样从2015年6月2万起步，期间16年6月到16年12月面对对手楼盘的暴击也都无动于衷，继续温和上涨、不急不躁；目前超过北上资本楼盘，继续刷新新高，于近期报价4万1，最终涨幅108%。

我们背后永远有两只手，一只是我们看不见的手、另一只是想给我们看见的手；而我们要做的就是远离疯狂、不断冷静地去伪存真。

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武汉楼市经历了上述的所有疯狂后，主升浪从2016年2月均价9400元启动飙升到目前2017年9月16000元的均价，时间用时22个月，空间涨幅69%+。

空间上趋近北京涨幅61%、上海涨幅68%、深圳涨幅70%+的主升浪，时间周期上也趋近上海、北京与深圳的对应主升浪周期22个月、24个月与23个月。

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北上深汉涨幅时间和空间对比

北上深房价主升浪结束后，截至目前2018年5月开始了为期14个月、15个月、24个月的高位盘整，目前房价在史上最严调控政策、货币定向利率提高、房贷按揭持续收紧、中央经济工作会议主要任务去杠杆降风险的四大利剑下，北上深房价将大概率继续维持高位盘整、泡沫消化、价格夯实阶段。

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武汉房价走势

武汉房价在2017年9月主升浪结束以来到2018年5月份均价都在16000-16500元窄幅波动震荡，维持了9个月，和深圳相差15个月，和北京上海相差6个月到7个月，北京和上海也大概率跟随深圳进行震荡；

所以从空间对比、时间对比、人口数据、刚需比例、土地供应、政策货币等维度来分析，武汉房价大概率也会维持高位震荡、价格坐实格局，时间目前先看到与深圳持平的24个月盘整周期相差的15个月之后。

在中国，人多的地方一定不要去，大家疯狂抢着买的东西，一定别乱买；保持份冷静与旁观，才能避免不被时势误伤。在这个世界上，也没有只涨不跌的东西，也没有只跌不涨的东西，在相对长的大周期里万物都会持续上演着繁盛与衰落，而我们只是生在了一个最好的时代。

全文总结

武汉，一个时代下具备天时、地利、人和的城市，楼市已大起宏图，将逐步替代一线迎来新一线的黄金十年。

一、武汉楼市买哪里升值好？

武汉楼市投资与刚需大方向

1、投资：首选武汉城市经济增长火车头区域，代表新经济、新未来、新科技的产业行政区，其次选择在城市外扩中还未被重估的城乡结合部及未来最可能焕然一新的老城区。

2、刚需：规避远郊区配套完全没有的城乡结合部。

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投资与刚需的首选区域

1、二环内投资：两江四岸；

排序：江北、江南主中心优于其他两江四岸区域〉长江两岸区域优于汉江两岸区域〉江南主中心优于江北主中心区域。

2、二环内刚需：可选择两江四岸次临江、次次临江区域及临湖、次临湖近地铁区域。

3、二环内需规避：王家墩CBD区域内的4万-5万的高端盘；被武汉最优学区大幅溢价的学区房楼盘；黄鹤楼附近的前景控制区与背景控制区楼盘。

4、三环及三环外投资排序：

三环内的江岸、武昌长江两岸区域〉紧靠武昌滨江商务区、二七滨江商务区、江北江南主中心、东湖近地铁或有地铁规划区域〉三环外的两江四岸区域〉光谷东、一线湖景或河景区域〉四新、白沙洲区域、长江新城区域〉三环外未被重估的城乡结合部。

5、三环及三环外行政区楼盘选择排序：江岸〉武昌〉洪山〉汉阳〉江夏〉黄陂〉东西湖〉青山〉阳逻〉蔡甸。

6、三环及三环外刚需：一是跟随自己中阶、普阶、入门级可参照上方投资排序选择适合自己的；二是选择新城组团配套齐的区域。

7、大原则是离市中心越远，越没有上文投资排序元素的越需要选择紧邻地铁站或有地铁规划的区域。

8、三环及三环外要规避的：青山远城区及远郊有钢厂、工厂、化工厂的楼盘；三环外远郊区的重工业区、老工业制造区；无论内环还是外环，不碰公寓、商住复式楼等非70年产权住宅楼盘；刚需规避区域内的贵妇及CEO盘、近期涨幅巨大、价格消化不稳、虚高概念炒作的、远郊无配套、无地铁规划、城乡结合部、98年前的楼盘。

武汉楼市什么时候可以买？

高手博弈，成败在时机。

1、投资：楼市异常房价倒挂情况下，新房能抢则抢。如果买不到新房，二手房需要观望到2019年。

2、刚需：什么时候上车都是好的时间点。

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武汉城市夜景

结语：

行文于此，希望本文内容能对大家在武汉投资和刚需买房上有一定的帮助；最后借用毛主席的一首词为我们深爱的大武汉送上满满的祝福。

“烟雨莽苍苍，龟蛇锁大江；黄鹤知何去？日暮乡关怅；把酒酹滔滔，心潮逐浪高；天元助国起，盛世看今朝。”