深圳的住房改革，是否是中国房地产未来的试水？ 6月5日

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6月5日，深圳市举行深化住房制度改革新闻通报会，一部《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》横空出世。

该征求意见稿明确了深圳面向未来18年的住房发展目标，提出了“八大供给主体、六类保障渠道、三类（四种）住房、三类补贴”的住房供给和保障体系的总体设计。

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当其他城市还在为短期调控房价的目标而殚精竭虑时，深圳已经探索出一整套较为完备的房地产长效机制的方案，走在了全国的最前端。

深圳一直是房地产的排头兵。早在1987年12月1日，敢为天下先的深圳率先敲下国有土地拍卖第一槌，揭开了中国第一次房改的序幕。随后国务院召开“第一次全国住房制度改革工作会议”，中国的住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。

30年后的当下，深圳市住房事业发展面临市场商品房价格高企、住房供需不平衡、住房结构不合理、住房保障不充分等难题，住房制度改革迫在眉睫。

难点在于，住房改革不仅与住房制度、供应渠道、供应结构息息相关，还需配合土地制度、金融制度、土地财政等，单一地调整住房结构落实起来颇为困难。

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在此次详细的住房规划中，深圳以极大的魄力和智慧，紧抓源头的主要矛盾，形成两大突破。一是将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2：2：2：4。这一比例彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，把民生属性摆在更加突出的位置；二是在土地来源上，打破了过去30年政府垄断的惯例，形成政府供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多渠道供地格局。

在住房供给侧改革方向下，深圳这份住房新政特别明确了供给主体、供给渠道、实施方式和资金保障等，系统性优化完善深圳市住房市场结构，以满足多类人群的住房需求。

这一被称之为深圳“二次房改”的探索，充分体现了深圳市发展住房保障市场的决心，也为特大型城市房地产市场深化改革探索了实践路径。

对于长效机制，市场一直在猜测和等待，但长效机制的建立是一个系统工程，难度之大可想而知。比如，土地制度的改革就是一块坚不可破的壁垒，牵一发而动全身。作为一个土地非常匮乏的城市，深圳率先打破了过去30年土地政府垄断供应的局面。

毫不夸张地说，深圳市住建局抛出的“新住房计划”是截至目前在房地产长效机制探索上最全面最具体最深刻的方案，所谋者不可谓不大。在探索如何进一步建立房地产长效机制上，深圳提供了中国房地产长效机制建立的一个样本。

从某种意义上说，这份文件代表了中国未来房地产发展的政策导向，即在基本尊重过去房地产发展的基础上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生价值为导向，实施住房制度的革命性变革，引导房地产乃至国民经济向更加健康的方向发展。

到现在为止真正意义上实现良性循环并获得成功的，唯有深圳。好处是人才产业齐聚，发展成了国际化大都市，基本可以脱离土地财政绑架，但代价大家也看到了，就是每平米5万多元的均价！

就拿前几天传的沸沸扬扬的「深圳二次房改」来说。很多媒体和刚需异常激动，说深圳房价迎来了希望，住房供应多样化，房价势必会进入下跌通道。

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我们可以把报告总结为下面两句话：

1.深圳未来住房市场结构60%以保障政策房为主，剩下40%是商品住房。其中住房分为了商品住房，人才住房，安居型住房，公共租赁住房。

2.未来到2035年为止，深圳共筹建170万套住房，政策房总量不少于100万套。

结合实际情况，这两句话向我们透露了以下几个趋势。

1.深圳的发展模式循环已经接近尾声，高房价开始遏制人才流入，市场必须加快从香港模式向新加坡模式的转化。

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其实这个在前段时间北京限竞房转共产房有过体现，只不过北京市场太过复杂难以实现，转而在深圳这个接受能力强的城市进行大规模试点。这个我在「房价不跌，谁愿意和你共享产权」里讲过。

2.社会阶层开始逐步划分，房子等级映射社会等级。

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未来商品房是有钱人的流动资产，商品房将会与穷人距离越来越远。

但有人说今后深圳会向香港一样住房两极分化，年轻人永远买不起房，这个是不存在的，因为香港商品房完全分离市场是因为它的话语权掌握在富人手里，而深圳楼市话语权在谁手里，你懂的。

3.要知道既然阶级分明，那么保障房的质量和容积率还有区位是无法和商品房相比的。

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因为之前深圳住房总供应量为1035万套，商品房仅128万套，占比为12.4%。如果未来按40%的商品房供应市场，2035年也就是不到200万套的商品房住房。面对几近两千万人口的深圳，商品房今后还会成为绝对的稀缺品，人们还是会争抢这部分优质资源，所以未来深圳商品房的价格还得涨。

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编辑：果槟供图：刁刁审核：孙朋军