地产商业模式存巨大弊端华夏幸福套上沉重资金“枷锁” 作为民企地产公司的华夏幸福

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随着东方园林债务融资的失败，民营上市公司涉足PPP项目，进而引发持续高企的债务及现金流问题，已成为投资者强烈关注的焦点性话题。

作为民企地产公司的华夏幸福，依靠与地方政府的“PPP类项目”开拓公司地产事业，一直遭到外界诟病，甚至屡遭监管部门问询。

一方面，华夏幸福依赖政府低价拿地的模式存在很强弊端与不确定性，另一方面，其赖以生存的PPP模式很容易受到融资环境影响，稍有不慎就会将公司置于融资成本高企、负债率持续提升、流动性风险快速传递等种种窘境中。

最终促使相关上市公司和实际控制人，不得不“铤而走险”进行一系列资本运作，进而沦为概念炒作与借机圈钱的“工具”被套上沉重“枷锁”。

商业模式存弊端地产开发现困局

作为A股上市公司的华夏幸福，一直是一家“不走寻常路”的房企；当大多数地产公司“做大做精”卖房主业，华丽转身为商业地产运营商之际。

这个起家于河北固安，精于政商关系的产业新城运营商；却依然高举“产业地产”大旗，依靠与地方政府的“PPP类项目”开拓公司地产事业。

尽管十几年过去了，但直到当前，华夏幸福的主要营收依然来自于2002年成立就已经开始运作的以环北京为主要依托的固安工业园。

从华夏幸福公布的2017年年报数据中可以观察到，在其近600亿的总体营收中，环北京地区就占据了近500亿收入，尽管其营收增长只同比增长了0.2%，但在其五大区块收人中，环北京的毛利率最高超过50%。

毫不夸张地说，外界对华夏幸福的诟病，多来自于“环京依赖症”引发的业务模式“弊端”；虽然上市公司一直对外宣称，公司做生意主要依托于“政府主导、企业运作、合作共赢”的PPP“市场化”运作模式。

但实际上，华夏幸福的商业模式主要依赖于地方政府，有很强的“行政化烙印”

；首先，华夏幸福必须通过与地方政府“合作”获取廉价土地；此后，华夏幸福需先行垫资进行开发产业园做基础设施建设，并完成招商引资；接下来，地方政府才会依据“开发成果”支付相应的服务费及其他款项。

从华夏幸福年报披露出的，来自于地方政府的收人中可发现，几乎其建设开发区的每项收入皆来自于地方政府验收后的支付；特别是，其收入中占据大头的部分，则为“上一年度新增落地投资额的45%作为公司的销售额”。

看似平淡无奇实则内涵深远；首先，园区前期开发的各项费用皆来于华夏幸福的自有资金；地方政府只会等园区取得“成果”后再支付，并不会及时对服务买单，这会给华夏幸福带来异常紧绷的资金链。

其次，因为华夏幸福的主要收入来自于“帮助地方政府招商”，依据其发展模式，在当地政府确认到实际投资额后，才会分成给华夏幸福；

换个角度看，如果招商不成功，华夏幸福就没有这一半的收入分成，还会占用其大笔资金；从其披露出的公司年报中可看到，华夏幸福主要的应收账款皆来自地方政府。

即便如此，依靠其紧绷的资金链和高杠杆，华夏幸福仍在加快产业新城的异地复制；2015年，华夏幸福新增4个园区进行产业新城的开发建设；2016年新增11个；2017年新增21个；数据显示，截至2018年1月15日，华夏幸福以3509亿元，位列民营企业计中标的PPP项目排行榜第一位。

快速扩张的华夏幸福紧绷的现金流埋下伏笔；这就促使在建设园区收入不确定的前提下，华夏幸福必须要通过“配套的廉价土地”进行房地产开发，以换取生存空间，而这一部分收入很依赖于国内的房地产政策。

数据显示，在相关部门的密集调控下，2017年环京区域二手房均价相较高峰时期跌幅超过30%；受此影响，

华夏幸福年报披露，其位于河北房地产的子公司的业绩均出现大面积亏损，且经营性现金流皆为负值。

这一系列问题的产生，即使是华夏幸福本身也意识到了问题的严重性；在其2017年财报中，上市公司直言不讳的承认了产业园与房地产业务暴露出的种种问题。

除此之外，华夏幸福在其年报中亦承认当前业务所面临的种种窘境；但是，这显然已经无法止住公司当前所面临的一系列财务压力。

公司“资金链”吃紧收益来自应收账款

特别是，在华夏幸福依赖的产业园与房地产开发皆出现放缓的大背景下，公司必须要及时面对因公司账期回收时间拉长，公司出现负债率持续提升、流动性风险快速传递等等财务困境。

数据显示：虽然2010年-2017年，华夏幸福的营业收入及其净利润皆出现大幅增长，但是2017年财报显示，华夏幸福的营收增长出现明显放缓，由此前的40%-50%以上，下滑至只有10%。

除此之外，受到其产业新城前期投资巨大，且回收账期漫长等诸多问题影响；华夏幸福的应收账款出现成倍增长；由2016年的95亿元，大幅增加至2017年的189.1亿元。

而且特别需要指出的是，2017年华夏幸福的净利润为87.8亿，当年应收账款为189.1亿，其应收账款的增加额，已经相当于当年利润总额的全部。

这一现象，从公司经营性现金流观察则更加明显；2017年末，华夏幸福经营活动产生的现金流量净额为-162.28亿元，而在此之前的2016年末，这一指标还为77.63亿元，相对于去年一年其现金流同比大降超300%！

现金流出现的问题将华夏幸福推向另一个“深渊”；以至于有业内人士指出，最近几年华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手，在中国能运用的所有融资方式，华夏幸福几乎都尝试了一遍，其数量多达数十种。

正是因为现金流的举步维艰，让华夏幸福不得不长期依赖于借债过活，其公司资产负债率亦始终居高不下，长期维持在80%的红线以上；2017年末公司资产负债率为81.1%，如若再考虑其90亿元的永续债，资产负债率则会更高。

更令人担的是，在其所有负债中，流动负债增加的幅度最大；其中短期借款由2016年末的3亿元增加至2017年末为68.46亿元，同比大增21.82倍；受此影响，流动负债与总负债的比例亦长期维持高位。

特别是，从今年以来，坊间就不时传出华夏幸福遭受“银行停止开发贷”、“公司陷入资金链困局”等消息；虽然华夏幸福曾对外发布澄清声明。

但是，华夏幸福依然还是收到了上交所的问询函，其中涉及公司的产业新城业务、房地产开发业务、融资及资金情况等18大问题，问询函直指华夏幸福最致命的资金链困局。

铤而走险进行资本运作概念炒作沦为圈钱“工具”

毋庸置疑的是，当前的华夏幸福最需要的就是“钱”；巨大的资金需求及其紧绷的债务问题，不得不让华夏幸福及其实际控制人王文学另寻他法“筹钱”。

从目前来看，这一任务，由其控制的“知合系”承担；作为华夏幸福及其实际控制人王文学来说，2014年9月才成立的知合资本，其诞生的目的颇为直接。

作为一个年轻的平台，知合资本通过孵化西藏知合、知合科技、拉萨知合等众多“马甲”公司，仅仅自2015年底，再短短一年多的时间里，就先后斩获黑牛食品、玉龙股份、*ST宏盛3家上市公司的壳资源，其效率之高令人乍舌。

对此，有业内人士表示“资本派系的玩法大都比较简单粗暴，拿壳、炒概念，然后套现走人，成立知合系的目的大概也仅限于此”。

除“买壳”外，华夏幸福还在深耕新能源车，有统计显示自2016年成立至今，华夏幸福控制的“知合出行”已在该行业涉猎数家公司。

在此之前，浙江合众新能源汽车对外宣称，旗下汽车品牌“NETA哪吒汽车”即将量产；而早在2016年，合众新能源汽车亦曾发布过一款量产样车，但最终不了了之；据称该公司正是华夏幸福董事长王文学此前布局的资产。

当前“互联网汽车到处忽悠”时常遭到外界的质疑，特别是乐视的贾跃亭因造车“大笔烧钱”而陷入经营困境，已被外界熟知

；蔚来汽车创始人李斌就曾表示“一个新创的公司没有融到200亿人民币的能力，比较难开始一个新的汽车品牌。”

从目前的情况来看，显然华夏幸福并不具备同时开启多个事业的资金实力；无论是其广受质疑的地产生意，还是对于“买壳”“造车”的资本博弈来说，高企的债务、紧绷的资金链，永远是套在华夏幸福身上的沉重“枷锁”；或许，下一个“东方园林”式的PPP融资危机就将由华夏幸福开启。

地产商业模式存巨大弊端 华夏幸福套上沉重资金“枷锁”

地产商业模式存巨大弊端华夏幸福套上沉重资金“枷锁”