深圳房改宣言,一个四两拨千斤的细节竟然被忽视了?

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这两天楼市最大的新闻,莫过于深圳的二次房改。犹如一声惊雷,响彻神州大地。

作为中国最早改革开放的城市,深圳是敢于第一个吃螃蟹的,住房改革也不例外。

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6月5日,深圳市政府发布文件,到2035年新增建设住房170万套。按照住房供应比例测算,未来17年时间有70万套商品房供应,而保障性住房有100万套,占新增住房总量的近六成。具体比例看下图:

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网上关于深圳二次房改的解读很多。主流观点是:深圳房改是对“房住不炒”政策最全面的贯彻,是真正的长效机制,将使深圳率先摆脱房地产的束缚。

这些主流观点我基本赞同。毕竟如此有红利的政策,也只有深圳能够做得出来。18年建100万套的保障性住房,让利50%的房价,按照深圳目前5.4万每平米的新房均价计算,市场保守预测,深圳政府让利接近2万亿,这得是多大的超级红包!

前景很美好,最怕现实很骨感。保障性住房不是一个新名词,以前的经济适用房、廉租房,还有去年兴起的共有产权房,很容易沦为权力寻租的“富人福利”,老百姓都怕了。

所以我们不禁要问,深圳房改的保障性住房,究竟能不能分到真正需要的人手中?而据我观察,目前媒体对深圳房改的解读,基本都没有涉及到这块内容。

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下面我做个简要分析,和读者们交流探讨。

第一个问题,“有关系”的人为什么都争着抢保障房?

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“有关系”的人,一般不缺房子住。经济适用房价格往往低于市场价的50%,即使很多城市规定,经济适用房有五年的禁售期,但如此巨大的差价空间,足以诱惑那些关系户不择手段了,正所谓“骗到就是赚到”。

如今那些真正需要保障房的人,已经不相信福利会落到自己头上了,只能望房兴叹。

第二个问题,深圳房改如何解决权力寻租问题?

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这次深圳房改,可能被“关系户”盯上的房子主要是第二类:政策性支持住房,价格最低只有市场价的五折,这可是一块大肥肉。

既然“关系户”是瞄准政策性支持住房上市后的差价利润,那斩断权力寻租,最根本的方法就是让“关系户”无利可图。

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深圳是如何做的呢?

深圳房改九大措施中有一条是:封闭流转。

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这就是我说的“四两拨千斤”的细节。这里有两个关键词。

关键词“封闭”:

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因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,可面向其他符合申购条件的对象转让政策性支持支持住房,或由政府按规定回购。

这就保证了,政府建设的政策性支持住房不轻易流失,不会被那些关系户囤积。

关键词“流转”:

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首先是流转时限,

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购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年,或者年满60周岁且购房满10年。

这么长的时间,将极大提高投机者的投机成本。可以说基本把投机者排除在外了。

但更高明的还是下面一条:流转成本

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。深圳规定,达到流转时限后,申请者向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权,

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然后与普通商品房一样可以到市场上进行交易流通。

我们做个简单的测算。假如从2019年初开始持有政策性住房,最低持有10年。

我在文章《现在的房价危险吗,观察这个指标就够了!》提出:一个城市或国家的房价,短期取决于货币流动性,长期看取决于这个城市或国家的经济发展水平。因为房价本质是,房子下面那块土地创造财富的价值。房价因此可以看成一个城市或国家的股价。

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在楼市长效机制下,像2016年全国房价一年翻一倍的情况基本不可能出现了。未来十年,深圳还是房产升值最好的城市,那么房价年均涨幅应低于深圳GDP年均增幅,因为经济整体的增长包含房地产单个行业的增长了。

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根据深圳统计局的数据,从第一批允许预售的商品房开始,1994年深圳均价6738元/平米,到了2017年均价54445元/平米,房价年均涨幅是9.5%,23年翻了8倍。

1994年深圳的GDP是634.7亿人民币,2017年深圳的GDP是22438.4亿人民币,GDP年均涨幅是16.7%。

两个涨幅数字一对比,深圳近23年房价年均涨幅约为GDP年均涨幅的58%。

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大家记住这个数字。因为深圳是科技驱动型的城市,所以对房地产的依赖度比较低。

2017年深圳的GDP增速是8.8%,如果非常乐观地估计,到未来房改规划的2035年,深圳一直保持年均10%的GDP增速,已经够厉害的了。

假设持有政策性支持住房10年,按照前面计算的房价涨幅和GDP涨幅的比例,10年间深圳房价涨幅年均约为5.8%。考虑到买房时有五到六折的优惠空间,但是10年后卖掉时,还要向政府上交部分增值收益,两者一抵消,大约再贡献2%的利润增长点。

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这么算下来,持有政策性支持住房10年,每年的收益大约是7.8%,这比无脑定投指数基金的收益还低

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。而且这些房子是必须要有人住的,要交社保的,如果再把这部分投机成本算进

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去,谁还有兴趣炒福利房呢?

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第三个问题,封闭流转对商品房价格走势有什么影响?

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在新的房改政策下,商品房将更加稀缺,价格溢价更高,将比现在更脱离刚需的购买力,而且有大量政策性住房和公租房支撑,刚需未来基本不会首选商品房。

这意味着,以前刚需沦为高房价接盘侠的日子,一去不复返了。在深圳炒房,就让那些有钱人自己炒去吧。

虽然我也看好深圳的房价,但未来炒房的风险已经加倍放大了,不仅因为收益率降低,更大的风险是抛售变现难度加大,因为有钱人手中都不缺房子。

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综上分析,深圳房改通过“封闭流转”,断了权利寻租者投机的空间,这才是最聪明的一招。

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在中国有望第一次让福利房回归本色。

我认为,深圳二次房改是目前最系统、最有诚意的楼市长效机制。据说这个房改方案前后酝酿了10个月,修改过近百次。

但即使这样的方案,也招致很多批评的声音。比如著名房地产专家马光远,就认为深圳房改,极其令他失望。他的理由主要是深圳房改,没有土地制度方面的突破创新,而且认为福利分房有违市场化方向,是一种倒退。

我不同意他的观点。深圳房改力度之大,前所未有。深圳房改,是实打实的政府让利,是走民富路线的改革。18年让利于民约2万亿,估计只有深圳这样有经济超强潜力的城市才能做到。

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况且深圳能够推出这样的改革,也是经过上层批准的,未来肯定也会成为很多城市的样板。再退一步讲,即使深圳的改革经验成功了,中国又有几个城市敢跟进呢?看看下面这张图。

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排名前几名的城市,基本都是房价涨幅很大的城市。这些城市,用高房价掏空了城市的未来,也掏空了居民的未来。前五名中,南京、杭州、武汉还有实力学深圳,别的就不好说了。

今年很多城市开启了抢人大战,其实就是变相绕开房地产调控,通过卖地、卖房,把债务转嫁到居民身上,在这个过程中,贫富差距反而在不断扩大。这才是我们内需迟迟无法激活的根本原因。

房子绑架了一个家庭三代人,百姓好像财富增加了,但却是纸面财富。更悲催的是,经济不好的三四线楼市,未来还面临着房价下跌的危险。最明显的信号是,今年楼市资金开始回流一二线城市了,准备抱团抵御楼市下行风险。

所以对深圳的房改我们还能批评什么呢?深圳房改,必将开创中国房地产新格局,其他后知后觉的中心城市,早晚会从“看不懂”,变为“赶不上”。