恒隆百亿夺“百井坊”后首发声:投资190亿,预期年回报率45%

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恒隆百亿夺“百井坊”后首发声:投资190亿,预期年回报率45%

不仅在杭州,过去两周,富态可掬的陈启宗也是香港媒体追逐的焦点。

5月28日,他率领的恒隆地产,以107亿夺得杭州史上最贵商地——百井坊地块,一时惊动海内外。根据协议,恒隆将于明年2月前付清土地款。

在租金并不算顶级的杭州,这笔投资能赚回来么?

几天前,恒隆传讯及投资者关系董事关泽辉对外发声:百井坊总投资将达190亿人民币,打造成世界级甲级写字楼和高档商场。

预计写字楼租金在9-10元/㎡/天,零售商铺租金约30元/㎡/天。


PART 1

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杭州百井坊地块位于老城绝对中心。

这个万众瞩目的商地,总建筑面积19.4万㎡,楼面价55285元/㎡,百分百自持。190亿的投资,意味着光成本价就接近10万/㎡。

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其中,45%面积用作商场零售,其余作为办公空间。

“杭州是中国科创中心,阿里巴巴的聚集地。除当地900万人口外,每年都有好多年轻人进入杭州,写字楼的需求强劲。”关泽辉说,现在杭州的甲级写字楼,平均日租金在9-10元/㎡。

“预计第一年租金回报率,能达到4-5%。”

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他表示。对于融资成本才1%上下的港企而言,已能及格了。

据世邦魏理仕数据显示,同在武林板块的坤和中心,日租金已达到了8-10元/㎡;欧美中心的日租金也在8.5元/㎡;就是曾低迷的钱江新城,华润大厦现在的日租金也高达7元/㎡。

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这一租金水平,正在向上海一点点看齐。

百井坊这宗地,恒隆等了5年,2015年开始多次考察过该地块,对板块的拆迁进度、周边商业氛围都有深入了解。

虽然最近几年,武林板块的影响力正在减弱。但不可否认,武林商圈仍是杭州顶级写字楼的聚集地。

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据区域内一开发商透露,在规划商业部分时,对区域内进行了一圈调研,发现武林商圈对于高端写字楼的需求十分旺盛。

因此,恒隆地在设计产品时,主动提升产品档次。

除了坤和中心外,武林壹号写字楼、杭州中心、恒隆百井坊项目,都将为武林商圈增添大量全新的甲级写字楼。

PART 2

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至于顶级大型购物中心,那更是恒隆的独门秘技。

1992年首度进军上海,打造了地标性项目恒隆广场,至今都是上海人所共知的奢侈品高地。

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百分百的高出租率,租户名单仿如一本“品牌名人录”。

从拿地到建成,上海恒隆广场花了近9年的时间。

去年,上海恒隆广场年收入高达48.5亿,平均租金接近65元/㎡/天,仅次于新鸿基旗下的上海国金中心IFC。

上海是恒隆的主战场。

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11宗地块中里(含最新拿下的百井坊地块),上海有3个。刚开始进军内地时,恒隆还是顺风顺水,接连拿下多宗核心地块。但因为好的地块太少,进而转向二三线城市。

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上海恒隆广场

据赢商网数据统计,上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场(商场),去年一年的租金收入就高达22.92亿,占已开业的8座恒隆广场租金总收入的67%。

但恒隆沉寂太久了。上一次拿地,还是在2013年2月,花了40亿港币,拿下武汉京汉大道商业地块。

内地和香港的零售持续持续复苏,尤其是内地奢侈品销售的复苏尤其强劲,这些迹象表明六年的寒冬已过去。

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”恒隆董事长陈启宗在2017年致股东函里说。

市场的回暖,加上手握几十亿现金的恒隆,对跟踪了五年之久的百井坊地块,格外钟情。

杭州历来被看做是上海的后花园。但这几年,杭州发展势头迅猛。

上海的网红店,纷纷进驻杭州市场,诸如喜茶、LADY M等等。在杭州的受追捧程度,不亚于上海。

PART 3

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港企高价在杭州拿下商地,恒隆并非第一例。

2005年,嘉里拿下浙医大湖滨地块时,轰动全国。约1.5万/㎡的楼面价在当时堪称天价。

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从拿地到商场正式开业,历经11年,每天光财务成本就高达70万。

百井坊地块出让之初,内地有不少商业地产大佬,发声表示不太看好。除地块自身限制外,本身操盘上就存在难度。

百井坊地块闹中取静,但硬伤也不少:交通通达性不够,人流导入偏弱;地块容积率有限制,跟嘉里中心一样还有限高等制约,开发设计难度不小。

而内地的房地产企业,尤其是像万科、保利、碧桂园等房企,习惯了买地、盖楼、卖房的操作方式。

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即便是商业项目,为了尽快回笼资金,会选择出售部分房源,缩短资金占用的时间。

毕竟,成本投入高达10万/㎡,杭州商业项目能卖得出如此高价格的不多。即便有能力销售,资金回收周期也拉长。

更何况这宗地块需要全部自持,考验的不仅是开发商的运营能力,还有资金实力。

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今年,国内开发商融资不容乐观。监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产,部分银行甚至暂停开发贷,缺钱程度更甚往年。

再加上,2016年融资借款今年相继到期,需要还债。

掷下百亿资金,去拿一宗百分百自持的商住地,先别说去哪融资;就是融到资了,在现有游戏规则下,对内房企也不是一笔好买卖。

对现金流充裕的港企,却正是到内地攻城掠地的好机会。

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尤其是“香港四大家族”,擅长长期持有综合性物业,通过出租来获取收益,也就是常说的“包租公”。

像恒隆,除了每年固定的租金收入。今年卖掉多个物业,发股集资,手里拿着几十亿的资金,又有晨兴资本的现金奶牛做后备。

在拿地资金这块,占据极大优势。

最重要的一点是,即便是投入成本巨大,港企对于年回报率不像内地商业开发商要求那么高,一般年回报率达到5%就算及格。

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PART 4

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百井坊地块的比拼,背后蕴藏着更深层的含义。

这不仅仅是恒隆在内地补仓,更是与九龙仓之间无形的较量。

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同为港企的九龙仓与恒隆一样,在内地坐拥十个商场,有不少还在同一个城市,如上海、无锡、长沙等。

只是,九龙仓不仅做商业,还有住宅。近20年时间里,九龙仓在内地拿下了33个项目,主要集中在华东一带。

两家港企的争夺战,从2006年开始一直延续到现在。

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2006年,恒隆曾计划在湖南长沙建大型商场,跟当地政府都签好了框架协议。迟迟未动工后,传言恒隆退出该地块。最后这块地辗转由九龙仓竟得,打造了国际金融中心。

2007年,两家港企在成都再度交锋,竟得市中心一传统商业区地王。由于地块周边人流兴旺,吸引不少港企参加,太古、信置等皆参与其中。

最后演变成恒隆与九龙仓的较量,九龙仓以72.4亿,超出底价3倍的价格,拿下该地块,又打造了成都国际金融中心。

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在大本营香港,九龙仓也是力压恒隆。

香港金钟廊,恒隆做了三十年的包租公,拥有100个铺位。2011年金钟廊重新招标时,连佛卡以超出招标地价一倍多的价格,打败了恒隆,结束了恒隆30年包租。

而连卡佛总裁,就是九龙仓主席吴光正女儿吴宗恩。

12年后,当百井坊地块出让时,盯了5年之久的恒隆不愿再度败北,最后以一己优势拿下该地块。用的还是不知名的马甲“晟乐有限公司”,直到拿下该地块七八分钟后,才被外人揭晓就是港企恒隆。

事实上,这一次九龙仓也确实一直拼到了最后,但终究没拦住恒隆入杭的决心。

对内地大型综合体,港企确实不是一般的喜爱。

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7月5日将出让的上海新天地旁综合体地块,总起价135.8亿,瑞安房地产联合体及另一家港企开发商,也纷纷进入挂牌出让环节。那么,最后又会是谁拿下该地块?

- End -

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文 ∣ 江公子

编辑 ∣ 二叔

?本文版权归“层楼”所有

部分图片来自网络