罗湖、福田房子没得涨了？抱歉，1\/4深圳人不答应！
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作者：渔村村长 来源：楼市头条
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届时将特别邀请楼市头条创始人、前海开云资本创始人、国内最大新三板垂直服务平台创始人、前经济观察报著名财经采访人员、前广州日报资深调查采访人员——廖杰华先生亲临现场，围绕“深圳进入二次房改时代”，和你共同探讨深圳住房新格局！
2018年，深圳第二次房改
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这是继98房改之后
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深圳迎来全新二次改革
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二次房改将会在哪些方面影响深圳人？
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哪些片区最受益？
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哪类房子的升值潜力最大？
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如何调配手中资产？
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这一次，为你完整解答！
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NO. 1｜壹
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1、ZF一直在开发新区，深圳很少发展老的豪宅区，像当年的香蜜湖、福田、南山，都在一点点衰落。
2、如果你要问福田能不能起来、能不能迎来第二春呢？我的感觉是否定的，我很怀疑的。
3、我觉得罗湖不会再起来了，我对于罗湖是很悲观的。
这是不久前，房产投资大神欧神在深圳举办签字售书会时，表达的几个核心观点。
被问及怎么看待福田、罗湖的房子时，欧神直接否定了其未来的发展。
ZF一直在开发新区，深圳很少发展老的豪宅区，像当年的香蜜湖、福田、南山，都在一点点衰落。现在卖给你深圳湾，卖给你前海、后海，我们有理由相信，等到前海、后海的地卖完了，ZF就不发展那里了。
只要筹码到了散户手里，ZF就不发展了，这是深圳一个非常非常悲哀的地产现象，你要小心。如果你要问福田能不能起来、能不能迎来第二春呢？我的感觉是否定的，我很怀疑的。
我觉得罗湖不会再起来了，我对于罗湖是很悲观的。深圳市ZF的口味是非常明显的，就是哪里有空地，哪里就大规模的开发。
罗湖尤其是罗湖口岸东门那一带，人口已经很密集了，房子造得密密麻麻。那一带我觉得不可能再被超额开发了，可能就跟随整个市场的大势慢慢涨。
现在的年轻人也不喜欢老房子，深圳有深圳的特色，年轻人都喜欢新房子，所以我宁可投资到远一点的地方去。
和欧神有同样观点的深圳人恐怕不在少数。他们认为，投资深圳应该买坪山、光明这样的新区，远离福田、罗湖这样的老区。
确实，由于时代的因素，罗湖开发时期过早，开发强度过大，到最近十几年楼市发展动力不足，面临城市面貌老旧、交通拥堵不堪、配套不足等种种不利因素，楼市实质已经被边缘化。
罗湖眼睁睁的看着被福田超越，被南山超越，被宝中超越，这两年甚至被龙华超越，连当年的小弟龙岗中心区，也跃跃欲试，准备超越罗湖。
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作为当年的老大哥，作为改革开放的肇始之地，罗湖当年有多少辉煌，这些年心里就有多苦闷，这恐怕只有当年第一代特区建设者们，当年在罗湖挖得人生第一桶金的老罗湖人更明白了。
NO. 2｜贰
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根据深圳官方公布的最新人口数据，截至2017年底，深圳共有常住人口1252.83万人，其中福田区156.12万人，罗湖区102.72万人。那么按照欧神的说法，接近1/4的深圳人买错了房！
但是，罗湖真的不行了吗？
当然不是！
说起欧神的这套论点，他忽略了两个问题：
1、新区≠中心区
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2、深圳的未来在旧改
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首先我们要明确一个概念，老房子本身通常是“一文不值”的，真正值钱的只有土地。
老房子=土地的钱
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新房子=土地的钱+房子的钱
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当然了，必须交代一句，我引用的上述观点并非是我的原创，其观点来自于楼市时评去年的一篇文章《市中心白菜价的老房子，到底是价格洼地，还是投资毒药？》，作者是张大大。
明白了这一点，我们再往下看。
1、如果罗湖、福田就是以现在的状况持续下去，政府和开发商都不再发展了，那房产投资确实没啥价值了，因为在这些老房子上，房子本身是不值啥钱的，土地也没有机会重估。就这点而言，欧神是对的。
2、如果政府和开发商仍对罗湖和福田继续投入，继续发展，比如城市更新啥的，那罗湖、福田的土地就会得到重估，房子也会继续值钱。
但深圳人民都很清楚，罗湖和福田显然是按照第二条道路在发展的，尽管速度略微偏慢。这是事实，也是不得已。
举个简单的例子，著名的罗湖鹿丹村。
鹿丹村曾经是80年代最好的公务员小区，在旧改前，因为海沙等系列问题，已是深圳最破败的小区了。
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据说，在旧改前，很多人就逃离了那个地方。至于房价嘛，基本上就等于不值钱。
如果故事到这里呢，欧神显然是对的。
但就像深圳很多旧改一样，前面的只是上半场，精彩的还在后面。
2015年，中海天钻作为鹿丹村的旧改项目，当时拿地成本价3.5-4万元/平。旧改之后的房价几乎涨了4倍，据深圳市规土委官网数据显示，中海天钻项目建成后房子均价达12万/平。
如果一个罗湖的鹿丹村不够，那我再说另外一个例子吧，岗厦旧改，也就是现在的深圳天元项目。深圳中心·天元是百万综合体深圳中心城市豪宅部分，规土局显示其在售的部分公寓均价为9万/平。
这仅仅是个开始，这福田区的核心中的核心地块，未来的房价你随便想就行了。
2009年，岗厦旧改启动拆迁和赔偿工作时，曾有人戏称道：这是“500栋旧楼倒下去，10个亿万富翁站起来”、在岗厦，“旧改”成就了近十个隐匿在角落的亿万富翁及20来个亿万家族。
这两个例子其实是深圳的典型代表，也会深圳未来发展的大致走向。
NO. 3｜叁
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上面已经跟大家说了，老房子=土地的钱。
对于全国多数地区而言，因为不断的造新区运动，国内多数城市的发展就像摊大饼一样，不断的向外扩张。就像不管男人的年纪有多大，都永远只喜欢20岁的小姑娘一样，所以你看到的结局就是，城市的老区不断被抛弃，而新区则被追逐。
所以，在全国333个地级市中，至少有300个城市的中心老区，都会以悲剧收尾。因为这些城市想发展，通常要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，往新区方向迁移。
市中心的迁移，是老房子老小区最大的敌人。
但是有少数几个大城市，市中心的地是越来越值钱的，市中心老小区也能得到善终。
比如北上广深等，因为他们的市中心一直都是市中心，没变过。
上面两个案例说明，如果确如欧神所言，zf只开发新区，那罗湖、福田确实完蛋了。因为，有限的土地被老房子占据着，无法重估。
但实际是，深圳这屁大点的地方，每一个地方都是中心。
比如，ZF除了发展前海、光明等新区外，对罗湖、福田也在下大力气；
再比如，开发商们就像头顶上的秃鹫一样，天天盯着罗湖、福田等旧改的机会；
再比如，地球再怎么变化，深圳中心的中心会一直不变：罗湖—福田—南山—前海。
罗湖、福田作为深圳的老区，过去的十几年来一直是深圳的政治、经济、文化中心。
就算不少企业开始往新区跑，也只是往市中心之一的南山、前海跑，但是福田作为中心CBD的地位短期内还不会被轻易动摇。
对深圳而言，是有能力先搞活一个新区，再搞下一个新区，直到四周的新区都搞活。
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但中心却永远在市区的罗湖、福田、南山、前海。
也就是说，中心区一定会移动。起码在深圳，它是一路向西的。从最初的罗湖、福田到现在的南山、前海。
我有一个家住龙岗的朋友，每次来福田，总是骂娘，他的口头禅是，去你们市区太远了，车又不好停，就为吃顿饭，划不来。
这样的话，多年前，住在坂田的华为朋友也经常提及。
我想，只要是日子继续向前，曾经是关外的龙华、龙岗、坪山仍旧逃不脱这个被定位的命运。
也就说，深圳的中心区在可以预见的若干年内，只能是关内。
你别看龙华、龙岗、坪山现在闹得欢，但不客气而言，真正有实力的人，是不会去的。不信，你数一下身边的有钱人。
但如果按照欧神的观点，罗湖、福田已被抛弃，而南山和前海过几年也会被抛弃，这个就有点扯淡了。
NO. 4｜肆
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事实上，只有少部分城市，能有机会大城市化。
像深圳这样的真正的大城市，顶级的大城市，永远不会发生逆城市化，在这样的城市中，市中心的老房子老小区，也能有自己的一片天。
虽然老区人口密集、可发开用地少是大城市的通病。但在旧改不断提速的情况下，罗湖和福田的土地价值会被不断重估。新房子一搞起来的动辄10万+的价格，比如上面说到过的鹿丹村，比现价有很大的溢价。
一个没有争议的事实是，深圳的未来在旧改。在已经没有多少土地可供开发的情况下，深圳进入全面城市更新时代，这时罗湖反而有了城市更新的先发优势。
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罗湖区城市更新“十三五”规划已列入计划的城市更新项目分布图
判断旧改区域价值最大的要点就在于——推进速度。作为旧改力度最大的区，在旧改不断提速的情况下，罗湖的土地价值必然会被不断重估。
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