卖地收入大涨!三四线城市房价会否“水涨船高”? 在楼市调控下

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在楼市调控下，热点城市前五月土地出让金同比涨幅却很明显。中原地产数据统计显示，5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%。从1-5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。

从2018年以来土地市场整体表现看，三四线城市异军突起是一大亮点。据中原地产统计，包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市，卖地金额在2018年出现了明显上涨，累计成交金额超过100亿。5月份，虽然三线城市的土地成交面积出现萎缩，但土地成交均价却有较大反弹，达到2011年以来新高。

5月份三线城市的地价创下新高，也是三线城市楼市火爆的缩影。土地成交价格受房价影响较大，房价上行，则开发企业有更大的动力以更高价格拿地。那么，三四线城市卖地收入大涨，房价会否“水涨船高”?市场会不会过热?防范三四线城市土地市场过热，会不会成为接下来的调控重点?

实际上，目前不少三四线城市房价已经破万。最新数据显示，截止4月末，全国房价均价破万的城市已扩大到62个，其中三四线城市超过1/3。也就是说，62个房价均价破万的城市，其中20多个是三四线城市。而整个中国的三四线城市加在一起也不会超过300个。

无独有偶，中国社科院公布的全国261个城市房价排名中，前50名里，有28个是三四五线城市，第50名的衢州房价已高达10286元。2018年一季度，全国200个县城新建商品房销售均价已经超9000元/平方米，离突破万元大关，也仅是咫尺之遥。

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同时，三四线城市新建商品住宅成交还在上升。2018年初至5月15日，三四线城市新建商品住宅累计成交面积同比上升13%。交易量的持续扩大，表明三四五线城市不仅房价纷纷过万，而且数量还在扩大之中。

另一项数据也可提供佐证。中国指数研究院的数据显示,楼市进入红5月,整体成交同环比齐升。5 月监测的25个主要城市成交面积环比上升18.08%,同比上扬 12.45%。其中,20个城市环比上升,南宁升幅最明显,为166.42%,韶关、连云港和北京次之,升幅均超70%。同比来看,14个城市上升,成都上升幅度最明显,温州次之。三线代表城市成交面积环比上升31.97%,同比下降14.68%。

三四线城市楼市的火爆，让不少地方加入限售队伍。目前，全国已经超过60个城市执行限售政策，在热点城市加码楼市调控的同时，一些三四线城市纷纷加入限售队伍当中。预计未来更多的房价上涨城市会执行这一政策。限售5年将成为房价过快上涨城市的标配。

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目前，支持三四线城市房价的有利因素有:

1、库存下降。

上海易居房地产研究院发布的《100城住宅库存报告》显示,截至3月底,100个城市新建商品住宅库存总量不足5亿平方米,其规模相当于2013年3月份的水平,即库存规模回到了4年前。也就是说统计在内的100座城市,库存的整体情况正在持续下降。

2、棚改货币化安置。

2018年5月14日，央行宣布4月末，投放于棚改货币化的抵押补充贷款余额为3.0446万亿，2018年至2020年三年棚改年均投放将达1.5万亿，三年总计约4.5万亿。

这两年先后有3.1万亿棚改资金流向了三四线城市。而当地居民本来不是刚需，现在一夜间就成了购房一族，他们就要拿着棚改安置款在拆迁地区周边寻找新房源，于是剌激了当地房价的上涨。

3、限购溢出效应。

部分三四线城市房价之前作为价格的洼地，又处于未调控或弱调控状态，部分购房者转向三四线城市。另外就是传导效应，一二线城市限购升级导致的投资需求外溢。一二线城市火热之下，市场情绪不免传导到三四线城市。尤其是随着限购限贷限售对一二线城市进行封堵之后，大量资金无路可去，三四线城市就成为最好的选择。

但是，对三四线城市房价的不利因素也有:

1、到2020年底之前，全国4200万套棚户将全部改造完成，每年1.5万亿的棚改货币投放将会结束。到那时，棚改货币化基本结束，支撑三四线城市的“刚需”和资金将面临考验。

2、部分一二线城市竞相出台人才新政开启“抢人大战”,预计后期也会刺激潜在的购房需求,成交热度有望有进一步上升。那么，人口会向引进人才的一二线城市集中。

3、三四线城市人均工资和其它收入较低，购买力与大城市不可同日而语，很难支撑高房价。

三四线楼市房价和火热度能延续多久?棚改货币化结束之后，三四线城市人口数量少、购买力有限的短板会将凸显。在“房住不炒”的政策下，三四线的房价热度难以长期持续。