摇号须向暗箱操作说\＂不\＂，乱象皆源房价长期刚性兑付唯有打破刚性兑付才能终结各种摇号乱

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唯有打破刚性兑付才能终结各种摇号乱象。文/杨科伟、柏品慧

近日，西安(楼盘)"摇号门"事件持续发酵，西安市政府紧急开展商品房销售秩序专项检查，涉及未公正摇号等事项。而以上海(楼盘)为代表的热点城市现已局部叫停摇号，并建立合规程序标准，严堵摇号监管漏洞，防止此类猫腻事件重演。

8城市相继施行摇号售房

分为公证处、开发商主导两类

摇号售房起步于南京(楼盘)，2017年5月南京首度发文要求客户累计大于可供房源的项目，须由公证机构主持摇号公开销售住房，随后上海、长沙(楼盘)、成都等市纷纷予以跟进。截止目前，包括南京、上海、长沙、成都、武汉(楼盘)、杭州(楼盘)、西安、天津(楼盘)在内的共计8个城市先后施行摇号选房。而在摇号执行层面还是存在较大差别，可以简单划分为两类:

其一，公证处主导摇号，典型如南京、上海、长沙等市。公证摇号好处在于最大程度保障公开、公平、公正，确保购房者等概率选到心仪的住房;

其二，开发商主导摇号，仅限于西安单个城市。由于买卖双方信息不对等，叠加开发商信息披露不透明，企业具备一定的自主决定权，这给实际操作层面进行暗箱操作埋下了隐患，西安"摇号门"事件正是因监管不到位导致的权力寻租行为。

当然，各城市摇号适用条件迥异，上海、成都两城最为严苛，所有新推案项目必须摇号，成都施行分批次摇号，10%推售量用于棚改家庭优先摇号选房，剩余50%用于刚需家庭摇号，其余则用于普通购房家庭摇号。

南京、长沙、杭州和西安等市相较宽松，摇号仅限于意向客户超过预证套数的项目，一旦蓄客量低于本批次推售量，则不必摇号，可以减少一定的工作量。

武汉着力迎合刚需家庭优先选房，所有符合刚需定向房源释放条件的项目(意即毛坯单价在1.8万/平方米以下，面积在120平方米以下)，均要求40%-60%推售量用于刚需家庭摇号定向选房，剩余推售量则不做此类要求，另毛坯单价在1.8万/平方米以上项目并不参与摇号。

天津最为宽松，限价房强制性摇号，更多商品房项目采取自愿性摇号。

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摇号销售项目结果显著分化

价差幅度决定能否"日光"

不难发现现有摇号城市均是当下的热点城市，房地产市场长期处于供不应求的态势。在限价政策作用下，新房预售价明显低于市场预期，部分城市更是一二手房价格倒挂。

摇号在确保公正的同时，也向市场释放了供不应求的信号，吸引大批购房者踊跃抢购，"买到即赚到"心理预期愈加强烈。部分购房者抱着试试看的心理参与摇号，导致摇号项目中签率一降再降，进一步加剧市场供不应求的现状。成都更是惊现1%超低中签率，调控升级后中签率有所回升，但依旧维持在较低水平。

而从摇号项目销售情况来看，成都、西安等市市场持续火爆，多数摇号项目开盘即售罄，较大价差乃是项目热销的主因，价差幅度很大程度决定新推案项目能否实现"日光"。以成都为例，一二手房价格严重倒挂，新房市场已然陷入一房难求的窘境，摇号反而是助推购房者抢购热情。

与此同时，上海房地产市场明显分化，一方面，高端市场持续向好。受限价政策影响，高端盘普遍存在较大价差，客户认购十分踊跃，豪宅客群购买力依旧强劲;另一方面，中低端市场降温明显。受制于调控政策持续高压，刚需客群观望情绪浓重，叠加央行信贷政策持续偏紧，多数远郊刚需盘去化率现已不足50%。

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综合而言，在房价长期只涨未跌的"刚性兑付"预期下,"买到就是赚到"的购房心理催生全民皆购房的楼市怪象，而摇号售房也只是意在供不应求的交易中，尽量做到公开、公平、公正，一旦出现暗箱操作，又把利益输送给关系户，明显有悖于摇号销售初衷。

看似摇号售房属一时权宜之举，但各类暗箱操作不胜枚举，其根源都来自于长期以来房价只涨不跌，这种直观的刚性兑付比股市、理财等其他投资方式更简单、直接，只能进入一种循环怪圈，之后无论怎么扩大供应也都无济于事，唯有打破刚性兑付才能终结各种乱象。

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