北三县项目全起底!存量2万套，区域房价2020年有望整体回暖! 所谓的北三县地区

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所谓的北三县地区，主要指的是环通州城市副中心的一镇两县，燕郊镇、大厂县及香河县，近年来随着北京市委市政府的搬迁通州而引起投资热潮。

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随着北京城市副中心的建设，应该说北三县地区是目前整个环京最有价值潜力的区域，但是从供应量上看，也整体偏大，从而容易在短期之内引起房价的波动。

今天大山老师就整个北三县在售项目做全面起底，从而对北三县未来市场走势做出基本预判。

【1】

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北三县地区总体可分为七大板块市场格局

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其中大厂潮白和燕郊南具有最高价值平台

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整个北三县的板块划分，其实是根据与北京之间的关系来确定的。一个是高速路的通达性，另外一个就是距离的远近性，两个角度来确定其平台价值。

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在经过一年多的限购之后，目前北三县的价格基本被腰斩，各个板块价格直降50%以上，目前除了燕郊南板块之外，其他板块均价均在2万以下。

但是与此前不同的是，北三县目前大多数项目不接受贷款，只能全款支付，可以分为1-3年来进行支付，总体上性价比还算不错。

选择北三县投资区域，最核心的价值判断在于三点:

第一，是距离远近，越靠近北京，价值越高。

第二，是交通的便捷性。越是靠近地铁、高速路及城际铁路，价格自然就高。

第三，是配套及产业的成熟度和集中度。越是大品牌开发商及产业密集区，其价值平台自然也相对较高。

根据以上三大要素，北三县可以划分为七大价值板块，排序如下:

第一梯队

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:燕郊南+大厂潮白。距离北京最近，交通条件最好。

同时燕郊南还拥有地铁优势，而潮白板块拥有人大等学区及多个产业区，综合看，两个板块价值基本等同。

从未来长远发展潜力看，大厂潮白的价值平台要略高于燕郊南。

第二梯队

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:燕郊北+大厂夏垫+香河北部新城。交通条件优越，具备一定的产业基础，配套潜力较大。

燕郊北板块依靠京平高速，辐射首都机场物流产业园，同时依托22号地铁线，价值平台在第二梯队中排名第一。

但是由于目前燕郊北价格较高，均价已经接近2万/平米，性价比较差。

大厂夏垫板块，依托102国道直达通州城市副中心，靠近22号地铁线，京滨城际大厂站以及大厂产业园区，在第二梯队中排名第二。

目前区域唯一在售项目路劲国际城，均价从15500降到12000，性价比极高。

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香河北部新城，主要依托京哈高速以及自身的主题乐园产业，同时区域内大品牌开发商云集，包括万科、富力、华夏、鸿坤、荣盛等，均在区域内布局，未来区域配套成熟度数一数二。

香河北部新城目前均价10500-13000，主要辐射东南五环的台湖、环球影城等区域人群为主，市场前景看好。

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第三梯队

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:主要是香河东板块+大厂县城板块，配套条件相对薄弱，交通距离过长，未来的发展成熟尚需时日。

但目前香河东板块是唯一可以接受贷款的区域，且首付可以三年分期，均为超小户型设计，性价比优势比较明显。

【2】

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北三县存量达到2万套

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保守估计区域去清周期为2年

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房价回暖时间点锁定2020年

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根据大山俱乐部对北三县区域主要项目的全面调查，区域存量预计达到2万套左右。根据目前月均1000套左右的销售速度，保守估计需要2年才能去化完毕。

也就是说，北三县地区至少要到2020年上半年，整体区域房价将会有明显的上行态势，并可能由此而进入存量房市场发展阶段。

燕郊南板块，无存量，价格只涨不跌

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:目前无新房项目在售，未来可能港中旅海泉湾还有少量房源会入市，预计均价25000，该区域基本上无新房存量，价格预计只涨不跌。

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燕郊北板块，存量高达1万套以上，价格极有可能波动

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:目前有水榭花都在售，均价19000元，不接受贷款，剩余存量1200套左右。未来还将有嘉都国际即将入市，预计均价24000元。该板块存量至少超过10000套，由于价格高，去化慢，价格估计未来还将有调整。

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大厂潮白新城，存量1500套，价格稳中有升

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:早期开盘的紫薇园、雅瑞园均已经售罄，早安北京尚有30套剩余存量，后期还将有一个项目入市，预计均价将会达到18000以上，预计存量在1500套左右。

该板块存量较少，预计后期价格将稳中有升。

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大厂夏垫板块，存量1260套，去库存阶段

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:目前仅有路劲世界城一个项目存量，存量在1260套左右，由于项目即将开盘，价格将会在一段时间内保持平稳，但是再次下行的可能性不大。

大厂县城板块，存量400套左右，价格持平

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:区域内仅有中央公园项目，存量大概在400套左右，由于整个区域价值平台不高，预计价格将长期持平。

两大板块的合计存量应该在2000套左右。

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香河北部新城，长期去库存，价格底部运行

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:在售项目较多，存量也相对较大。大运河孔雀城大概在2500套存量，鸿坤及荣盛大概在700套左右，整体存量应该超过3000套。

如果香河地区再加上香河东板块的绿地国宝21区的400套，大爱城的1000套，预计香河总存量是最大的，将达到接近5000套。

因此总的来看，北三县地区的总存量预计还有2万套左右，其中燕郊南几乎没有新房存量，大厂潮白板块1500套左右，大厂夏垫及县城2000套，燕郊北10000套，香河北部新城3000套，香河东板块1500套

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预计未来2-3年，北三县地区价格将会逐渐触底反弹，房价回暖顺序为:首先是燕郊南及大厂潮白河，接下来是大厂夏垫及县城板块，然后是香河，最后才是燕郊北。

【3】

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北京高房价+高首付将推动二套房需求外溢

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首套北京房+二套环京房将成为最佳资产搭配

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根据北京市未来五年供应计划，北京将会加大对首套房的保障力度，尤其是会加大共有产权房、中小户型房及租赁房的供应力度。

但是对于二套房，北京目前依然需要付出极高的代价才能进行改善，毕竟北京房价较高，二套首付更是高达8成，动辄大几百万的首付将导致未来大部分人可能均没有能力在北京购买二套房。

因此，就算北京房价趋稳，环京房价也有可能出现上涨的可能。

第一，目前北京房价高达5-6万，而环京价格腰斩之后，一套北京房相当于5-6套环京房，这个价格对比明显是对环京房价的低估。

第二，北京二套房首付比例高达8成，导致二套房需求必将逐渐外溢，环京将成为最佳选择。

因此未来北京的改善型客户、养老型客户将会成为环京最大的购房群体，此外通州城市副中心的外地刚需群体，也可能会选择在北三县置业。

因此，未来北京人的最佳资产搭配其实是:首套北京房+二套环京房。年轻工作的时候，就住在北京挣钱，老了就退休返回环京，将北京房给孩子或出租。

所以，就算未来北京房价不涨，环京房价也会逐渐复苏，一直到环京房价和北京房价达到一个合理的比例!

文章来源:微信公众号--大山房产俱乐部