三四线城市房价拐点已现，继续炒房小心栽更头 5月中旬

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5月中旬，易居研究院发布报告，截至4月底，其跟踪的100个城市新房库存总量为4.34亿平米，环比继续减少0.7个百分点，同比减少7.9个百分点。其中三四线城市的存销比下跌最为明显，已经是近9年来的月度最低值。这跟棚改释放的巨大购买力有直接关系。

实际上中国的棚改实际上自2005年就开始了，但三四线城市房价上涨却是最近两三年的事情。这跟货币化安置有非常大的关系。

2014年以前，棚改一直是市场资金为主，但企业是不愿意进入这一行的，因为这一行回报率太低。进度一直是是偏慢的，而且还有不少豆腐渣工程，房价也基本没涨。

2012年全国统计棚户区4200万户，但是每年仅开工200多万套，如此需要到15年左右才能完工。

为了加快棚改进度，也因为房地产市场库存危机在2014年开始显现，国家开始推行棚改货币化安置。

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从上图可以看出，2014年，棚改进度明显加快，此后一直维持在600万套以上，几乎是此前的两倍。

棚改货币化安置的直接影响有以下这些：

1、帮助去库存，刺激房价上涨。

这一点最重要。以前实物安置，拆一套补一套，现在拆一套给钱，而且补偿标准上浮，很多地方货币补偿标准是实物补偿标准的1.3倍以上。这样居民拿着补偿款去买商品房，需求瞬间放大，库存削减的很快。很多地方已经开始追加土地供应了。

如果没有货币化安置，很多城市在2014年濒临崩盘。2013-2014年左右，全国大量城市房价迅速上涨，但需求严重透支，大家没钱买房。货币化安置消化了大批库存，供需恢复常态，房价自从又开始上涨了。直到2018年，全国平均房价已经突破了8000元大关。

2、化解债务

棚改带动了房价上涨，也带动了地价，这让土地财政有所恢复，不少地方因此避开了危机。此外，货币化安置，可以让地方通过债务置换的方式降低负债压力。以前地方有不少高成本的地方债，棚改货币化安置以后，借棚改资金，大力发展房地产，卖高价地，迅速还掉高成本的地方债，只剩下低成本的棚改贷款。

3、棚改货币化实际上是定向放水

棚改货币化就是定向放水，大家应该听说过PSL（抵押补充贷款），这个产品就是专门为棚改而创造出来的。这款产品的利率非常低，量在短时间内迅速放大。PSL在2014-2016年分别达到了3831亿、6981亿和9714亿。到了2017年初，PSL余额达到了11万亿，同比增幅达73%。到2017年底，全国货币化安置住房套数，有80%位于三四线城市。

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棚改什么时候完成？

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官方数据显示，截至2017年底，棚户区存量已不足1600万户，而2018年至2020年计划完成1500万套。所以棚改大概率将在2020年完成，而部分城市已经提前完成了。

棚改货币化对于三四线城市来说，是一剂强心针。两至三年后，这剂强心针即将停止注射，房价有望停涨。接下来，对于三四线城市来说，更多的问题即将要暴露出来。

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比较明显的一点是，人口长期保持流失的状态。中国有2亿多的流动人口。这些人大部分都来自于三四线城市，他们长期在异地工作，现在要被疯狂抢人的二线城市截胡了。

而且，下一阶段的城镇化战略是以城市群为依托，在城市群内部的这些三四线城市能够分一杯羹，但不在城市群内部的大量三四线城市很难办。