深圳城中村改造:不仅住的起，更要住的好不知道从什么时候开始

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不知道从什么时候开始，如果你没住过城中村，都不好意思在深圳跟别人谈梦想，聊奋斗。而这样的矛盾，我们只要仔细一想就能发现:天天追忆城中村精彩，往往是已经不住在里面的人;有人说，来了就是深圳人;也有人说:来了就是城中村人。是不是现在:只有离开城中村，才是深圳人?我们都说城中村承载着深圳最多的梦想，但每一个人最大的梦想，不都是有朝一日能离开城中村吗?………城中村存在的本身，就是一个矛盾的集合体。

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(一)我们不可否认，一直以来，城中村在深圳的城市发展中扮演着一个独特而重要的角色。十几年前，城中村几乎是所有深漂一族到达深圳后的第一站，白石洲、大冲、南头、蔡屋围、水围、上下沙……慷慨地接纳着来自四面八方的年轻人。正是因为如此，城中村具有特殊的意义，代表了很大一部分人才对深圳的第一印象。它为这座城市增加生机，同样的，也为这片土地平添烦恼。随着社会的进步发展，城中村无疑将面临着巨大的转型和挑战。今年以来，在政府的主导、企业的参与和相关层面的支持下，深圳诸多城中村开始了自己的蝶变征程。随着政企民三方携手共治城中村，蜕变后的城中村想必能以更美丽、更开放的姿态吸引来自全国各地的人才。圳长认为，政府已经界定“来了就是深圳人”，让刚来深圳的劳动者住得也有尊严，是每一个在深房企的使命。(二)6月5日，深圳时隔二十年抛出“二次房改”，万众瞩目。这轮改革明确了深圳面向未来18年的住房发展目标，确定了政策性支持住房占住房供应总量的40%，公共租赁住房占住房供应总量的20%，二者合计不低于六成。依据计划，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。官方统计的常住人口通常只是一个保守数字。广东移动大数据应用创新中心基于移动大数据统计得出，2017年11月，每天生活在深圳的人数都超过了2500万，扣除访客和过客之后，常住人口的数据在2180万左右。这意味着除了170万套的供应外，市场还有数百万套的供给缺口。这些住房需求如何解决呢?一个答案是城中村。它廉价便利、质朴热闹，能够对人口产生巨大的虹吸效应。根据2017年底市规委数据统计，深圳现存城中村数量有1044个，覆盖超1000万人口。然而，人们在享受城中村种种便利的同时，也不得不面对房屋年久失修、隐患增多、配套缺失等问题。有数据显示，城中村“三旧”场所(旧屋村、旧城区、旧工业区)火灾事故发生率占深圳市火灾总数的60%以上，消防站缺口达50%，消防基础设施远远滞后。如何让奋斗者为这座城市添砖加瓦的同时，安全地、有品质地享受城市发展的成果，成了深圳亟待解决的问题。2017年8月，深圳市发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，提出应强力推进城中村综合治理工作并开展规模化租赁改造试点。随后，深圳市又制定了《深圳市城中村综合治理2018-2020年行动计划》，其中一个重要探索就是以“政府监管、企业实施、村民参与”为核心的“三方联动方式”携手共治城中村。深圳的开发商对此积极响应。以深圳龙头房企万科为例，公开信息显示，万科启动了“万村计划”，通过市场化运作的方式，将城中村内村民自建房或村集体自有物业进行统一租赁、专业化改造和规模化运营管理。

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“万村模式”是将政府和运营企业、村股份公司以及村民有机联动起来，积极发挥各方优势。同时秉持“一村一策”的原则，为城中村量身定制符合自身情况的“蝶变计划”，除了改造“泊寓”品牌的长租公寓，还配套社区商业、产业办公、文化创意、教育培训等服务内容，统一运营管理。随着政企民三方沟通努力携手共治，城中村的巨大活力将被激发，深圳作为国际大都市，也更能以包容开放之姿拥抱来自五湖四海的奋斗者和逐梦人。(三)经过改造，深圳的城中村在保持租住性价比的同时，更重要的是，大幅提升了居住品质。租金是租户最敏感的话题。事实上，很大一部分经过精细改造后的公寓租金实际上与周边单户房租是基本持平的。圳长实地调查后发现，在坂田新围仔村，未改造之前租金在900-1500元，而改造后公寓的租金在798-1498元，周边其他品牌公寓的租金高达2400元-3200元;在福田玉田村，未改造之前租金在1398-2498元，改造后的公寓价格为1500-2500元，而周边其他品牌公寓的租金高达3800元-4200元。

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▲万科玉田新村整治前后对比经过开发商改造过的城中村，不仅租金仍然远低于周边其他品牌公寓，相对于改造之前也并没有明显上升。更何况，改造前的城中村，一般都不会为租客提供家居、家电，但在开发商改造过公寓后，这是标配。家住坂田新围仔村的租户刘先生是一名华为员工，目前租住在万科泊寓华为基地店，对城中村改造前后带给他生活质量的变化深有感触。

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▲万科新围仔整治前后对比他告诉圳长，改造前，新围仔污水横流、环境恶劣，春秋的时候甚至不敢开窗，周末也不知道去哪里，还要时时刻刻担心家里会进小偷。“现在不一样了，我以相同的租金水平住进了万科泊寓，进门需要密码锁，窗户也更安全了。此外，一楼大厅增设了跑步机、读书角和小型家庭影院，我周末再也不会无聊度日了。没有提高价格，提高的是‘幸福指数’。”从城中村改造获项目利的不仅是租户，还有业主。张姐经营着一家花店，同时也是福田玉田村的一名业主。她说:“在改造前，城中村楼挨着楼，手稍微伸出窗一点点，就进了别人家的地界儿。作为业主，我最怕消防出事儿，况且我自己也是住在村子里的。现在好了，我终于不用担惊受怕了。”最重要也最被租客所忽视的一点是，改造后的公寓大幅提升了消防安全系数，有效排除了意外灾情，降低了治安隐患。例如，位于华强北的玉田社区，村子整体较为封闭，主要建筑立面被大量宿舍、高层大厦遮挡，建筑密奇高，楼间距非常狭窄，消防车出入困难。但经过开发商的改造，不仅明确了消防通道，增设了消防管网、室外消火栓、应急发电机房及消防控制室;还采取了入户门升级为乙级防火门、单相三线入户、每层走廊新增消火栓等措施;为每户配备了感烟探测器、干粉灭火器、防烟面罩、应急手电及救援索绳，在公区设置了挡烟垂壁、联动式烟感火灾探测器、手动报警按钮、应急照明、应急广播等。部分开发商改造后的公寓还为租客免费开放了青年图书馆、青年学习之家，还配套了共享办公、创客空间;还利用城中村闲置空间增设村民活动场所，提供社区活动中心、老年活动中心、儿童早教中心等产品，为老人、孩子提供安全的活动区域。其实，圳长想说的是，对企业而言，推倒重建远比就地改造成本低得多，获利也要多得多，柔性改造城中村的受益人，应该是城市里的所有个体。

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▲万科清湖郭吓村整治前后对比

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▲万科新围仔整治前后对比

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▲万科新围仔整治前后对比

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▲万科新围仔整治前后对比今天，城中村改造已经是必然，如何提供更安全、更有尊严又负担得起的居住环境与服务，这是深圳下一个40年必须面对的命题。对租住在城中村的群体而言，改造必将美化生活环境，丰富配套设施，更重要的是有利于排除意外灾情和降低治安隐患;对政府而言，有序安定的城中村也会大幅降低社会管理成本。或许，我们即将告别过去的城中村，但是这不等于向深圳城市的基因告别。这是一种更好的方式，展现深圳面向未来的胸襟和海量。