政策趋严房企难享土地增值税优惠 20多个城市“抢人”计划背后触发了不

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20多个城市“抢人”计划背后触发了不少城市的“抢房”热。在一线城市受到货币收紧和调控政策严格执行的当前，部分二三线城市接连出现的“抢人”“抢房”现象似乎成为房地产市场新的热点。

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对于市场掀起的热潮，监管层的态度实质上并没有松口的迹象。从近期和土地有关税收政策变化看，政府对房地产市场坚持严格管控的“闸门”依然紧闭。

财政部近日发布了《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（以下简称《通知》），《通知》强调改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。也就是说，只要交易方中有房地产企业，土地增值税的优惠处理均不适用。

在当前政府严控房地产的严峻形势下，上述《通知》的出台间接表明政府严厉监管的决心。市场人士分析，后续随着房地产相关税收利好的减少，未来房价走势直接与房企资金链状况息息相关。

随着“双抢”在多个城市引起关注，部分城市房地产市场出现了投机炒作的现象，但政策总体基调仍然是坚持目标不动摇，力度不放松。

以税收为例，今年以来国务院相继出台多项减税降费措施，降低企业税负，截至目前减税规模达7000多亿元。值得注意的是，在多项减税举措中，重组改制的房地产企业并不适用土地增值税优惠政策。

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优惠政策包括：截至2020年，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司等，对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

根据财政部和税务总局联合发布的《通知》，其明确指出自2018年1月1日至2020年12月31日，继续执行企业在改制重组过程中涉及的土地增值税政策。其中特别规定，上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

对此，安永发布的税务报告认为，上述《通知》彻底排除了受让方为房地产企业而转让方不是房地产企业就可享受的情形，即如果受让方为房地产企业，即使转让方房地产的一方不是房地产企业，转让方也不能享受暂不征收土地增值税的政策。一言以蔽之，只要交易方中有房地产企业，则土地增值税的优惠处理均不适用。

有分析指出，从税收优惠角度看，房地产企业已经过了可以持续享受政策红利的阶段。据悉，目前土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

从多项政策来看，当前的税收优惠更多是支持其他实体经济，房地产市场宽松的信号并不明显，对开发商来说，需要提前认清市场情况，做好现金流准备。

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财政部数据显示：在2016年的税收结构中，土地增值税的占比约为3.2%。在2017年与土地和房地产相关税收中，土地增值税共计4911亿元，同比增长16.6%，是占比第二大的税种。

多位房地产市场人士认为，在政府严控房地产的严峻形势下，上述通知出台也并不意外。这更多释放出政策依然趋严的态势。

据悉，目前土地增值税的征管对象也分两类企业，一类是房地产开发商，其本身有拿地的属性，所以土地增值后的税收是不能减免的；二类是其他类型的企业，这类企业利用土地进行实体经营，因此而产生相应的税费。上述《通知》目的也是降低其在重组改制过程中的成本，有利于提高效率。

有分析表示，房地产企业不适用上述通知，很大程度上也有利防范部分开发商借此规避税费缴纳义务。对地产开发商来说，政策并没有宽松信号，因此经营要更加规范。

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