谢逸枫：房价连跌20个月！为什么深圳房价就是跌不下来？文/谢逸枫深圳市规划和国土资源委员会

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谢逸枫：房价连跌20个月！为什么深圳房价就是跌不下来？。谢逸枫|深圳|环比|新房|下跌|房价---

文/谢逸枫

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深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，深圳新建商品住宅成交均价已连续20个月下降。数据显示，深圳房价经历环比“二十连跌”，已经跌到54111元/平方米的水平。5月深圳全市成交2564套新房住宅，为近三个月以来的最高水平，环比增加32.6%。毫无疑问，货币放水、人民币贬值、公司买房暴增、供应下降、同比房价收窄的背景之下，抄底买房刻不容缓。这是释放出房价慢跌向探底信号，意味着买房最好时机来了。刚需不要犹豫不决，有资格有条件有能力的，砸锅卖铁都要多买几套。

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5月深圳房价下跌了且连跌20个月，悲剧的是只下跌58元/平方米，简直是没有如何意义。如果剔除掉限价、限签的政策与网签滞后性及结构性的因素，按照楼盘报价，深圳房价实质上是没有下跌。2018年5月深圳新房房价54111元，环比下跌58元，同比下跌401元。自2016年深圳楼市调控以来，深圳新房房价已经连续20个月下跌，累计下跌1500元。由于深圳针对新房出台限价令，导致一二手房价倒挂，此外，二手房实行“三价合一”，购房者更加青睐新房。

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2018年5月从各区来看，龙岗依旧是成交大户，成交量突破1500套，达到1549套，环比增长42.5%。宝安成交714套，环比上涨25.3%。5月福田成交量涨幅最大，成交142套，环比增加120套，涨幅571.4%。罗湖和南山成交不足100套，成交环比均出现下跌。其中南山成交85套，环比减少86套，跌幅50.3%。罗湖成家量最低，仅成交75套，环比减少10套，跌幅为11.8%。

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2018年5月从成交均价来看，宝安、福田、南山成交均价均有所下跌。福田是成交均价最高，但是房价跌破10万，达到97402元/平方米，环比减少4561元/平方米。南山成交均价均72070元/平方米，环比下跌16939元/平方米，跌幅最大，环比下跌19%。福田成交均价53777元/平方米，环比下跌5560元，跌幅9.4%。龙岗和罗湖成交均价有所上涨，其中罗湖成交75200元/平方米，环比上涨2843元/平方米。龙岗成交均价回归4万+，达到41989元/平方米，环比上涨2105元/平方米。

按照深圳楼市政策看，当前的限价、限签政策与网签滞后性、供应与区域的结构性的因素看，假跌的可能性大，跌个6块或者16块或58块/平方米，没有什么意义。如果按照在售楼盘报价看，基本上是没什么降价。因此，深圳的房价这轮周期快到收尾时刻，只要住宅用地与商品房供应依然无法及时跟上需求增长，肯定下轮房价比上轮涨得更厉害。老谢现在就劝告各位，手上有钱、有条件、有资格、有经济能力的刚需与改善购房者，不要继续观望下去了，放心的大胆去买房。没有钱的，筹备好钱，砸锅卖铁都要拼命的买房，因为越等越买不起房。

目前限价、限签政策导致多数热点城市成交数据“失真”，与政策初衷背道而驰。摇号项目销售更是异常火爆，多数城市平均中签率约30%。购房者“买到即赚到”心理预期强烈，与调控政策初衷背道而驰。2018年3月份以来，以上海、北京、广州为代表的热点城市加快预售证审批，限价“堰塞湖”渐有松动的迹象。调控政策存在边际改善预期，限价‘堰塞湖’终须解决，热点城市预售证审批或将趋于宽松，房价容忍度也将上升。当然，为了切实解决刚需群体居住需求，地方政府还是要落地一些保护性措施，譬如刚需家庭优先选房等。

自2016年10月出台新一轮楼市调控政策以来已连续20个月下降。2016年9月至2018年5月，深圳新房房价降龙20降，其中有14个月的环比绝对降幅低于百元，而3月绝对降幅仅仅到个位数，只有6元，幅度最小，到4月下降拉到16元、到5月58元。深圳新房绝对降幅仅仅到个位数，幅度最小，显示深圳房价似乎跌无可跌。首付＋税费“双杀”，房价跌不起。为规范购房融资、遏制二手房交易过程中“阴阳合同”和“高评高贷”现象。3月28日，深圳正式落实“三价合一”政策。2016年9月房价61600元/平方米、10月55611元/平方米、下跌5989元，11月54986元/平方米、下跌625元，12月54946元/平方米，下跌40元。

2017年1月54931元/平方米、15元，2月54778元/平方米、153元，3月54730元/平方米、48元，4月54619元/平方米、下跌111元，5月54512元/平方米、下跌107元，6月54492元/平方米、下跌20元，7月54446元/平方米，下跌46元，8月54382元/平方米，下跌64元，9月54314元/平方米，下跌68元，10月54288元/平方米，下跌26元，11月54278元/平方米、下跌10元，12月54256元/平方米，下跌22元。2018年1月54240元/平方米、下跌16元，2月54191元/平方米、下跌49元，3月54185元/平方米，下跌6元、4月54169元／平方米，下跌16元、5月54111元/平方米，下跌58元。

值得一提的是，至2017年以来，深圳房价逐月下降，但跌幅不大。可见，目前深圳房价较为稳定。到2018年5月，连续下跌20个月，房价累计下跌7489元/平方米，月均下跌374.45元/平方米。

尽管深圳房价已连续下跌20个月，比4月房价下跌16元/平方米扩大到58元/平方米，说明房价再怎么下跌，都是几块到几十块钱，不是几千到几万块的幅度。结果你还是买不起房，还有什么信心相信房价还会下跌吗。最让你悲剧的是深圳房贷利率上升10%-30%，等于房价变相上涨10%以上，直接对冲房价下跌。简单说就是调控之前与之后，房价还是在上涨，只是由过去的明涨转变成现在的暗涨，上涨的幅度由大转向中或小而已，因为目前的深圳房价跌幅，没有任何实质意义。对买房的人来讲，没有任何的帮助，特别减少购房的支付、还贷压力。