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征收拆迁中房屋价值的评估方法，了解一下。房屋|拆迁|价值|征收|市场法---

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现实案例

某市医院位于市内商业区附近，区位属于市区中心，周围有多处住宅小区。2015年由于新农村合作医疗的普及及医疗保险制度的完善，来医院就医的患者来越多，建于20世纪80年代的医院已无法应对激增的患者数量和更高的就医环境要求，市医院急需扩建。经过严密的论证，广泛征求社会意见，该市政府决定征收紧邻医院的某小区，用以扩大医院规模，以便提高医院的医疗条件和接待能力。该小区居民选定了某房地产价格评估机构对其房屋进行价值评估，小区业主们对自己住房价值的评估十分关心，很想知道评估机构应采用什么方法进行房屋价值评估。

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专业解答

被征收房屋的具体情况各有不同，房屋评估机构在进行价值评估的时候，应该考虑多种因素的影响，注册房地产估价师在进行价值评估时应综合被征收房屋的各种情况采用不同的评估方法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条的规定，注册房地产估价师应当根据评对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。例如，某一商业繁华地段的房屋征收后，若用于商业经营，将来可能获得的利益很大，如果仅按照市场法补偿，可能显失公平。那么可以假设房屋被征收后用于开发项目，计算由此获得多少收益，按照假设开发计算的收益，作为衡量补偿金额的标准。

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相关法规

《国有土地上房屋征收评估办法》

征收拆迁中房屋价值的评估方法，了解一下。房屋|拆迁|价值|征收|市场法---

第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评结果。

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法条解析

房屋的价值不是一个简单的计算方法就能确定的，房产估价是一项复杂的工作。估算房屋价值时不仅要考虑地理位置、房屋面积、装修情况、使用及维护情况等静态因素，也要考虑将来可能产生的收益等动态因素。评估师必须在充分了解被评估房屋的状况后，从市场法、收益法、成本法假设开发法等多种评估方法中，选用一种或者多种合适的方法进行综合评估。法律明确规定多种评估方法正是因为考虑到了房屋情况的复杂性，这有利于更合理地估算房屋价值，最大限度地保障被征收人的利益。

编辑 | 杨佳營

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