9000亿负债的碧桂园高周转高负债，究竟在下一盘怎样的棋？导读近日碧桂园可谓处于舆论的风口浪

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导读

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近日碧桂园可谓处于舆论的风口浪尖，不仅发债被“中止”，还深陷高周转、高负债、商票违约的疑云。事出反常必有妖，碧桂园到底缺不缺钱？

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碧桂园被频繁质疑

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小债发现，近日碧桂园可谓处于舆论的风口浪尖，不仅发债被“中止”，还深陷高周转、高负债、商票违约的疑云。

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日前，碧桂园200亿2016年公开发行公司债券突然“中止”，引起业内人士广泛热议。值得注意的是，2018年内上交所已累计有9家房企被中止发行公司债，涉及拟发债规模484亿元，其中碧桂园占比近一半，达到200亿。

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该公司债募集说明书显示，募集资金用途为150亿元投向于长租项目，剩余资金用于偿还公司借款。而事实或者说初衷是否如此。小债查证上交所公开信息发现，碧桂园增对资金用途做过修改，2016年最初版本为募集资金计划主要用于还债、补充现金流，碧桂园在最新版本中有意迎合国家的政策走向，将150亿元募集资金投向长租项目，且不用于支付土地价款。至于中止原因，碧桂园回应称主要是拟调整债券的募投项目以更合理运用资金。

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祸不单行，碧桂园还深陷中票违约的质疑声中

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。5月30日，一则“碧桂园的中票违约”的消息又在朋友圈流传。碧桂园火速回应称：截至2017年末，公司现金及银行存款约1484亿元，达上市以来最高水平；另有2485.1亿元银行贷款额度尚未使用；实现净经营性现金流240.8亿元，继2016年后再度为正；加权平均融资成本下降44个基点至5.22%，创历史新低。重点是，2017年，公司在规模高速扩张的情况下第二年实现正的净经营性现金流。总结一下便是，碧桂园现金充足，连年盈利且势头良好，哥有的是钱。

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业绩增长喜人的同时，碧桂园的负债也达到了历史以来最高水平。4月5日至11日，碧桂园连续下发三份文件关于提高周转速度的文件，强调:“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路。”

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甚至董事长亲自下发内部谈话文件激励高周转，高周转提速迫在眉睫。

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对于项目总经理，碧桂园更是奖惩分明:拿地三个月开盘，项目总经理20万元;超过七个月开盘，项目总经理面临撤职。

高周转的激进模式也引发了业内对于碧桂园流动性的质疑，高负债下利用高周转杀出一条血路，有人认为在短期内似乎是一个不错的解决之道，也有人认为模式太激进可能会带来一系列的后续麻烦。

高负债的碧桂园到底缺不缺钱？

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事出反常必有妖，那么问题来了，碧桂园到底缺不缺钱？

Wind数据显示，碧桂园2017年度总负债9330.57亿元,负债总额相比2016年总负债5000多亿增长了几乎一倍。但碧桂园负债率不降反升，高达88.89%。

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对比碧桂园等港股上市房企负债数据，2017年中国恒大、融创去年总负债分别为15195.44亿元、5624.44亿元，资产负债率分别为86.25%、90.27%。即便是负债超万亿的万科、恒大，负债率也较碧桂园略逊一筹，仅为83.98%和86.25%。更甭提行业负债率，2017年A股平均资产负债率仅为64.56%。

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而碧桂园在港交所发布的2017年年报显示，碧桂园短期负债为7695亿，负债结构为优先票据37.95亿元，公司债券168.14亿元，银行借款476.71亿元，其他应付款3544.24亿元，合同负债预收款3467.47亿元。

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不过几乎占一半的3544亿元其他应付款具体是什么结构尚不明。至于被疑违约的中票是否包含其中，一样毫无踪迹。碧桂园财报表面上看上去似乎并没有想象中差，寻常得令人怀疑其真实性。

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值得一提的是，碧桂园短期负债压力近两年几乎直线上升，不过这也与碧桂园领导人做大规模的激进策略有很大关系。

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另据2017年披露的募集资金使用情况显示，募集有广东腾跃建筑工程2017年度第一二期中期票据，合计金额30亿元，目前已全部使用。

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高负债也是高富帅。受益于今年2017年房屋销售业绩，期末现金余额实现了大幅增长，2017年末为1370.84亿元。尽管显得没有那么缺钱，但公司经营活动现金流、投资活动现金流缺口相对2016年来说均拉大了两倍。

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大型房企有没有可能违约，有！依稀还记得2017年10月份的绿地4.5亿违约事件，堂堂A股上市公司，又是国资持股超过30%的国企，甚至2017世界500强排名都排在万科、恒大、万达前面。这样的房企都会发生违约，对杠杆高依赖的房企犹如一颗行走的炸弹。

碧桂园一直在追求做大规模，并且希望在规模和负债之间取得一个平衡，而这个平衡似乎已经没那么平衡。碧桂园何以积攒9千亿负债？

要说碧桂园的负债还要从其规模战成绩说起。2017年，碧桂园实现总收入约为2269.0亿元，同比增长约48.2%;公司股东应占利润约为260.6亿元，同比增长126.3%;公司股东应占核心净利润约246.9亿元，同比增长106.0%; 截至2017年12月31日止年度，碧桂园集团连同其合营企业及联营公司，共实现合同销售约5508.0亿元，同比增长78.3%;合同销售面积约6066万平方米，同比增长61.9%。于年底，集团合共经营1468个项目，覆盖中国大陆30个省、220个市、768个县╱镇区，成为全球最大的住宅开发商，领跑行业。

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不仅如此，财大气粗的宇宙第一房企碧桂园还在2017年度业绩发布会上宣布今年将不设具体合同销售目标，公司将根据情况推出货量。房地产行业一时没了标杆。

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不仅如此，碧桂园目前手上持有的土地资源约有2.8亿平方米，这个数量已经足以支撑碧桂园今年的销售。

规模做到宇宙第一房企，手握2.8亿土地，光鲜亮丽的业绩另人赞叹。但光鲜的业绩外表下，还隐含着规模战带来的后遗症。由于近两年的大规模扩张，碧桂园什么省市地区都要盘踞，什么地产项目都要做，全面撒网，布局广泛而平衡。再加之本身就激进的发展模式，大规模并购是家常便饭，这也是其负债率飙升的重要原因之一。2017年，碧桂园新增土地达881宗，平均每天获取土地达2.4宗。获取土地建筑面积约1.4亿平方米，总代价约为4794.5亿元。

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宇宙房企碧桂园在下一盘怎样的棋

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5月底，2018中国房地产上市公司测评研究报告发布称，中国恒大首次荣膺上市房企综合实力榜桂冠，万科、碧桂园分列二三名。

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中国海外发展、保利地产、绿地控股、华夏幸福、富力地产、融创中国和龙湖地产分列“2018中国房地产上市公司综合实力榜”第四至十位。

虽名列第三，但碧桂园凭借近700亿的单月合同销售额位居行业第一，高出恒大同月合约销售金额191.4亿元，且领先万科276.4亿元。碧桂园无疑是中国房企中最激进、最勤奋的那一个。

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雄心勃勃的碧桂园究竟在下一盘怎样的棋？

区域方面

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，今年碧桂园的重要战略是：快打快出的三四线城市闪击战，实现县镇全覆盖。而争抢三四线城市的大战已拉开帷幕，恒大也已进场。资料显示，截至去年底碧桂园共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算，约58%的销售来源于三四线城市。