张玲说法丨摇号买房是否会成为深圳楼市未来的趋势?
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该楼盘备受关注的原因在于，它是深圳首个由政府主管部门和公证处监督，以摇号方式决定谁可以买房的楼盘。
根据此前的报道，楼盘采用的是先审核购房资格，再缴纳诚意金(不接受信用卡，个人购房只能刷借记卡)，然后公开现场抽签选房的方式。
5月27日、28日两天为意向购房者缴纳诚意金时间，5月29日开发商将合格申请名单报给政府主管部门。5月30日开盘的时候，开发商邀请政府部门和公证处到场监督。
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摇号买房非深圳首创 仍处在实验阶段
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉采访人员，楼盘摇号也不是深圳的发明，在西安、上海等一些城市已经实行了。采访人员发现，这两年来，国家(对楼市)实施政策调控，深圳也对一手房价格实行限价措施，一手房二手房价格“倒挂”现象由此出现。
“可以说，房地产市场供需矛盾特别突出，这时候也产生了很多的(销售过程)中间的不公平现象，比如喝茶费等猫腻也因此产生。采取摇号的方式，有助于保证整个销售过程公开、公正、公平。”
宋丁指出，摇号买房避免猫腻产生的前提就是这个制度设计是完善的，是可控的，而且实际在实施监控的。如果没有这些过程的话，很难保证摇号买房做到完全公平公正。
宋丁表示，摇号买房这样的形式也在实验中间。他认为，如果摇号买房的模式成功的话，是有推广价值的，但是并不意味着它是唯一的形式。“将来无论是大城市还是深圳的其他楼盘，都有可能采纳或者不采纳(摇号买房)，这两种情况都可能出现。”
关于此次该楼盘(招商双玺)对购房者设立了资格审核环节，宋丁分析说，这个环节无非是这些购房人是否具有经济支付能力，是否具有购房资格，是一套房还是几套房，是否符合基本的购房标准，是不是深户等条件。符合这些购房条件的才能够进入到申请购房的资格名单表里面。
律师
摇号无可厚非 监管到位才可避免“茶水费”
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广东诚公律师事务所合伙人律师颜宇丹的观点是，虽说在民事合同领域，法无明文禁止即自由，应当遵循公平合理和权利不得滥用原则。开发商作为市场经营主体，采取摇号选房方式进行营销本无可厚非，但也不得违反法律和行政法规的禁止性规定，不得违反公序良俗和政府的宏观调控政策。
颜宇丹律师认为，该楼盘釆取公开抽签和公证处对开盘现场进行监督的方式销售有其合理性，要完全避免暗箱操作，还需监管到位。
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广东华商律师事务所合伙人黄纲律师认为，在目前的环境下，此做法对于杜绝暗箱操作或者额外的茶水费的产生有一定的积极意义，有监督总好过没监督，但是是否能真正的杜绝暗箱操作或者额外的茶水费的产生，取决于整个过程是否在真正公开、公平、公正的条件下进行。
他说，购房资格在政府主管部门备案可提前剔除不符合条件的购房者，避免无购房资格者参与摇号，有利于节约公共资源;公开摇号有助于提升摇号的公信力，加强对“摇号选房”的监管，降低暗箱操作或者额外的茶水费的产生的可能性--但是，能否真正回归美好的初衷，其关键还是在于监管是否到位，规则是否能真正的落地施行，否则仍难以杜绝暗箱操作或者额外的“茶水费”的产生。
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开创深圳楼市先例
至于开发商要求交诚意金的问题，听起来似乎是压力很大，要交这么多诚意金是开创(深圳楼市)先例了，但是宋丁认为，其实对于想购买这样房子的人来讲，压力倒也不算太大。
宋丁一语道破，“因为为这样的房，大家都明白，就是豪宅了。它最低的起步价都是1600多万元，而且这个1600万元也只是极少数几套房，绝大部分都是2000万到三四千万元的这个水平。在此基础上，按照三成首付，其实也不为过。可能，购房者慢慢就适应了。”
律师
诚意金转为定金 总额不应超过合同标的额20% 超出部分无效
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颜宇丹律师指出，如果此处的诚意金的性质是签订认购书时转为的定金，也即预约买卖房屋合同的定金，则该定金的总额不应超过买卖合同标的额20%，超过部分无效。她认为，如此之高的诚意金，难免有提高选房门槛和人为制造紧张气氛之嫌。
黄纲律师指出，“诚意金”是一种商业用语，其法律性质类似于预付款，具有证明当事人履约能力的作用，也是可以退还的款项，在房地产交易所属的民法领域，开发商要求缴纳诚意金的行为并不违反法律规定。
但是应当注意的是，该房地产开发商发布的销售方案中表明，选房成功的客户需将诚意金收据更换为定金收据。
根据我国《担保法》的规定“定金应以书面形式约定，不得超过主合同标的额的20%”，对于购房者更换定金收据后定金比例超过主合同标的额的20%的情况，超过部分不产生定金的效力，一般将被认定为预付款处理。
因此，购房者与开发商更换诚意金收据时，定金的金额不能超过主合同标的额的20%。
黄纲律师告诉采访人员，若诚意金金额≤主合同标的额的20%，则可按照诚意金收据的金额将诚意金收据直接更换为定金收据;
若诚意金金额＞主合同标的额的20%，则最多只能将诚意金收据中不超过主合同标的额的20%的部分更换为定金收据，剩余部分款项如何约定用途和法律性质，需要更为妥善的解决方式，具体细节内容需要双方协商决定。
黄纲律师认为，考虑到该楼盘购房款，对于有能力的购买者而言并没有造成实质的阻碍，故不宜认为此行为有违公平。
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时间规定太严格 可适当增加到5分钟
在开发商发布的销售方案里有一条“每个诚意金客户选房时间不得超过2分钟”。宋丁直言，这个时间规定得有点太机械，太严格了。“毕竟买房子是价值两三千万元的消费，是不是适当的可以把这个时间增加到5分钟?”
不过，如果选房节奏迟缓，对其他买房人也会造成压力。所以在选房时间上，宋丁认为，开发商要要掌握好节奏，既要保证每个购房者选房时相对足够，同时也要保证整个购房过程的流畅性。
律师
消费者知情权选择权和公平交易权应得到有效保障
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颜宇丹律师认为，选房时间涉及到消费者的知情权、选择权和公平交易权能否得到有效保障的问题。
黄纲律师在详细分析了楼盘销售方案后认为，从合法性的角度来看，开发商所附的要求购房者在2分钟内选房的条件，没有违反法律的强制性规定，在购房者接受该条件的情况下，购房者也应当受到该条件的约束，而开发商附加此条件的行为也不为法律所禁止，故不能认定此行为侵害了消费者的权益;
但是从合理性上来讲，要求购房者在2分钟内选房的限制过于严苛，有点不近人情。
由于房产本身价值比较高，对于一般购房者而言，其重要性不言而喻，购房者很难在短短2分钟之内做出理性的决定，适当放宽选房时间会更加合理。
考虑到选房时间是有限的，其他购房者也在等待选房人做出决定，选房人久拖不决不利于选房程序的进行，也会浪费开发商和其他购房者的时间，所以应当以合理的时间对购房者选房的时间加以约束，这一方面也需要理性对待、合理安排。
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诚意金应该可以一分不少拿回 利息无可能
采访人员给专家和律师抛出了一道假设题:如果摇中了号，签了约，最终买不了房，诚意金如何处置，产生的利息呢?
宋丁分析说，如果由于特殊的原因导致购房者交完诚意金以后又不能买了，法律仍然保障客户是可以拿回诚意金的，一分钱不能少的，不需要担心。
但是如果遇到特殊情况，诚意金在开发商账户上放了几天，是否开发商要返还本金加利息?宋丁认为，交诚意金的人也不会在意这些利息。而且诚意金不具有存款性质，不具有利息的天然的法律定性，不返还利息也是正常的。
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诚意金转化为定金部分具体情况具体分析
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颜宇丹律师表示，如果购房者签订认购协议，所预交的不超过房屋总价款20%的诚意金转化为认购定金，后续由于买卖双方对商品房买卖合同的条款不能协商一致，也即双方对买卖合同未能订立均无过错，该认购定金依法应予返还购房者，并应支付占有期间的利息。
如果是由于卖方的原因未能签订买卖合同的，则应当双倍返还定金。
如果由于买方的原因未能签订买卖合同的，交纳定金的一方无权要求收取定金一方返还定金。
黄纲律师指出，购房者在签订购房合同后，由于银行不批贷等客观原因或主观原因不能或不愿继续履行购房合同，要求终止履行购房合同的问题，并不是这种新的开盘模式出现后才带来的问题，而是在房地产市场一直存在。
他表示，此种情况需要看购房者与开发商之间签订的合同是否有明确的约定，如有，则应当根据合同的约定处理;在没有约定时，也需要视不同情况的区别处理。
购房者在与开发商签订购房合同后因为个人原因放弃购房资格的，正常情况下，诚意金的法律性质已经转换为定金，购房者很可能无法向开发商来主张退还诚意金。只有在购房人未选中房，或未与开发商签订购房合同且诚意金没有转换成定金的情况下，购房者才有可能要回诚意金。
黄纲律师注意到，该房地产开发商发布的销售方案中承诺对于未选中房号的诚意金客户，公开现场选房结束后十五个工作日内一次性无息原路返还诚意金。
他说，如购房者未与开发商签订正式的购房合同，且在将诚意金收据更换为定金收据之前，诚意金的法律性质未转换为定金，购房者有权要求开发商退还诚意金。若开发商未在约定期限内将诚意金退回购房者的，购房者有权自超出开发商承诺期限的第二日起，要求开发商按照银行同期贷款利率支付利息。
若购房者按照销售方案的要求已经将诚意金收据更换为定金收据，则诚意金的性质发生了改变。此时，购房者反悔的话，开发商有权没收定金，购房者既无权要回定金，也无权要求开发商支付利息--除非诚意金的金额超过主合同标的额的20%，购房者才可要求开发商返还诚意金中超出20%的部分，也可适当的向开发商主张这一部分诚意金的利息--不过这一部分诚意金的利息的起算时间，应当依照相关的法律规定予以确认。
本期嘉宾摇号|楼市|趋势|张玲|深圳|宋丁---
宋丁深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任。
二十多年来，在城市战略、旅游开发、房地产发展等领域卓有成就，已出版《城市学》、《深港共同体研究》等专著三部，出版《深圳经济特区的探索之路》、《入世后的中国:两岸四地经济合作展望》、《生态旅游理论辨析与案例研究》、《21世纪中国主题公园发展论坛》等合著编著14部，发表论文200多篇。
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颜宇丹
律师
广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。
中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师面试考官、广东省颜氏宗亲会副会长、深圳市总工会专家讲师团讲师、深圳“七五”普法讲师团讲师、律簇法律讲坛特邀讲师，全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。
著《婚房保卫战》等书。
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黄纲律师广东华商律师事务所合伙人律师。
深圳市律师协会房地产法律专业委员会副主任及规章制度工作委员会委员、广东省律师协会政府法律顾问委员会委员，凤凰网房地产专栏作者，以房地产(含开发、建设、销售及城市更新等)领域法律服务、政府公司法律顾问、重大疑难民商事诉讼为主要执业领域。
黄纲律师自2012年起连续担任深圳市宝安区人民政府常年法律顾问、并连续多年被深圳市住房与建设局等多个政府部门聘为法律专家或特聘专家，为深圳市住房与建设局、深圳市宝安区人民政府法制办、深圳市宝安区住房与建设局、深圳市福田区住房与建设局等多家单位提供了多次专项政府法律服务或专家意见，如为深圳市住房和建设局的《深圳市房屋使用安全管理规定》和《深圳市房屋使用安全投诉管理办法》提供起草编纂服务;
同时，黄纲律师还在多家上市、拟上市公司担任独立董事、常年法律顾问等职务，为其公司治理、挂牌上市等提供法律服务。
2017年6月，黄纲律师在中国法制出版社出版了个人专著《警惕!买房路上的那些坑》。
领导说了
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