南山控股高毛利率或难持续债务负担加重成功并购深圳赤湾石油基地股份有限公

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成功并购深圳赤湾石油基地股份有限公司(以下简称“深基地”)后，深圳市新南山控股(集团)股份有限公司(南山控股，002314.SZ)的业务领域进一步得到了拓展，试图打造地产+物流双主业的格局。

这是继南山控股2015年资产重组并全面转向房地产后又一次大的战略调整。2017年南山控股在房地产方面开始发力，一改往常较低的拿地节奏，一举拿下5宗地块。

这也增加了其债务负担，截至2017年底，南山控股非流动负债24.88亿元，较年初大幅增长85.99%，其中长期借款19.59亿元，较年初增长256.18%。

武汉项目土地成本高

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自2016年以来，武汉市土拍地价频频走高，面粉比面包贵，2017年区域内土拍楼面地价突破6000元/平米，其中P(2017)042号被上海南山房地产所拍得，楼面地价高达6019元/平米，这是近日《华夏时报》采访人员在武汉盘龙城某楼盘看到的展示信息，开发商为了烘托盘龙城的区域价值，把五矿、金辉、融侨等在这一区域的楼面地价一一例举，其中上海南山地产6019元/平米的楼面价名列第一。

看上去6019元/平米的价格对于武汉这样的新一线城市来说似乎并不高，不过考虑到这里的区位和周边楼盘单价，这其实是一个不低的数字。

盘龙城位于武汉黄陂区，靠近武汉天河机场，位置较为偏僻。在武汉城区房价目前普遍突破2万元/平米的情况下，这一区域只有1.1万元/平米，而且还是包含了毛坯和装修的总价格。采访人员了解到，武汉新房普遍采用“装修价+毛坯价”的销售方式，盘龙城区域的新房毛坯均价大约9000元/平米，装修价格2000元/平米。

采访人员计算到，6019元/平米的楼面价，加上1693元/平米建造成本，400元/平米的税费和财务费用、广告费等约1000元/平米，总成本已经超过了9000元/平米。据其销售人员介绍，项目装修价格最多2500元/平米，但只包括一些硬装，采访人员粗略估计成本价不超过1000元/平米。然而，即便这样，利润空间还是十分有限。

该项目案名为南山十里星空，上海南山地产拿下该地块后，又将项目公司100%股权转让给南山控股，上海南山和南山控股均为南山集团控股子公司，因此构成关联交易。

采访人员了解到，该项目只有7栋楼，共433套房，大概6月初开盘，预计总投资6.5亿元，目前已投入3.46亿元，为了支持项目开发，南山控股通过银行借款向其融资。5月8日，南山控股发布公告称，为满足南山十里星空开发运营需要，项目公司与中国农业银行股份有限公司武汉黄陂支行签署了《固定资产借款合同》，农行武汉黄陂支行向武汉盘龙发放贷款，用于项目建设，贷款金额为人民币3亿元，贷款期限为3年。

债务负担加重

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2017年，南山控股营业收入和净利润均实现大幅上升，其中营业收入66.02亿元，同比增长32.41%，归属于上市公司股东的净利润6.42亿元，同比增长21.8%，主营业务房地产毛利率高达51.12%。

这主要得益于其利润空间较大的深圳地区项目于2016 年销售，2017 年交房结转收入所致。2017年南山控股旗下5个项目提供收入52.51亿元，其中，深圳山语海项目贡献了20.83亿元收入，占其总营业收入的三成。

不过，由于深圳山语海已处于尾盘阶段，而短期内却没有一个项目能够替代它的贡献，因此未来业绩或受到一定影响。从销售规模上来看，2017年南山控股协议销售面积和销售金额均出现下滑，其中销售金额仅52.49亿元，约占2016年的77.76%。根据南山控股近期发布的第一季度报告，其归属于上市公司股东的净利润亏损3489.7万元。

除房地产业务外，南山控股还有一部分收入来自集成房屋和船舶舾装业务，不过，由于行业不景气、原材料价格上升等因素，这两项业务毛利率均出现下滑，其中集成房屋业务毛利率减少5.44%，船舶业务毛利率减少7.92%。

对此，南山控股似乎早有意识，2017年以来明显加快拿地节奏。采访人员梳理发现，2017年以来南山控股共拿地6块，主要位于苏州、长沙、合肥和武汉，规划面积65.62万平米，业态以住宅为主。

不过，随着土地市场竞争日益激烈，近年来南山控股拿地成本逐渐攀升，其中2017年在苏州获取的两宗地块楼面地价均超过2万元/平米。成本高企将会侵蚀其净利润，而其51.12%的毛利率也会下降。

对此，鹏元评级分析指出，南山控股开发项目集中于二线城市，地产项目开发进度及所在地区房地产市场情况对公司利润有一定影响。另外，公司 2017年在苏州区域土地获取成本较高，需关注区域政策调控带来的项目盈利波动风险。

随着土地规模扩大，南山控股的债务负担也逐渐加重，现金流存在一定压力。截至2017年底，公司负债合计98.24亿元，较年初增长19.45%:流动负债73.37亿元，较年初增长6.53%，其中应交税费9.73亿元，较年初增长383.39%，主要是应交土地增值税及企业所得税增长所致;非流动负债24.88亿元，较年初大幅增长85.99%，长期借款19.59亿元，较年初增长256.18%，由于公司业务规模增长，融资规模扩大。2018年第一季度，南山控股又新增了10.50%的负债。

2017年南山控股经营活动产生的现金流为-4.92亿元，而2018年第一季度其现金流净流出18.5亿元。

鹏元评级表示，南山控股债务到期结构较为集中，存在一定集中偿付压力。

在发力地产业务的同时，南山控股又新增了另一大主业--物流。2018年初，南山控股吸收合并深基地获得中国证监会批准。据了解，目前深基地收入主要来自宝湾物流园堆存仓储业务，深基地已经在全国建立18 个宝湾物流园区。

届时，南山控股业务规模和范围将有所扩大，不过，2015年以来深基地净利润持续下滑，2017年亏损5590亿元，步入2018年后，其亏损还在继续。

南山控股高毛利率或难持续 债务负担加重

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