中国楼市到底有没有泡沫？资本推动的商业行为

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资本推动的商业行为，在形成泡沫的膨胀与破灭中不断循环，正是这些行为才构筑了现代经济的基石。其实，近些年我们一直都有一个问题，中国的房产有没有泡沫？

答案肯定是有，至于这个泡沫到什么程度，谁也说不准，因为在泡沫破裂之前，谁也不能断定它就是泡沫。然而就这个泡沫到底能吹多大？笔者相信牛顿也判断不出来，要不然他也不会说出著名的名言：“我能计算出天体运行的轨迹，但算不出人性的疯狂”。

究竟什么是经济泡沫，经济学给出的定义是：经济泡沫是一系列资产 (尤其是虚拟资本) 价格膨胀，即在一个连续过程中大幅度上涨，使其市场价格远远超过了它实际代表的价值，形成虚假繁荣和含有过多“泡沫” 的经济总量。

什么领域容易产生泡沫？

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从历史的角度上分析，产生的泡沫的领域，交易必然比较活跃、而且交易量不会太少。历史上著名的“荷兰郁金香泡沫”，皆符合这两个条件。

从目前角度来看，能存在泡沫领域就是房产和证券市场，而这两个市场一般具有联动效应。有人要问，目前A股市场，已经经过连续的下跌，泡沫效应并不存在。到底是不是这样，举个例子你就明白了，以A股天神娱乐为例，目前它收盘价为10.30元，市盈率13倍。从盈利能力来讲它17年营收31亿，净利就达10亿。按理说盈利能力比较强（略去并购带来的问题），而且它本身就处于互联网（手游、影视）行业，其估值本身就不会很低，奈何一直跌跌不休。而且它的市净率大概是1左右。你说它存不存在泡沫，假如回答是不存在泡沫，那么反过来讲就是符合投资价值，那为什么价格还不断下跌？这是一个值得深思的问题！

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如果你还不明白，笔者继续给你举一个反例，你认为楼市存不存在泡沫，如果你的回答是没有泡沫，那么为什么明这是泡沫，为什么价格还是不断的创出新高，连马克思都认为价格围绕价值上下波动，那为什么它的价格为什么一直朝上波动，而不朝下波动？难道它一直在违背经济规律？这样的解释显然是有问题的。

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但是，如果你的回答是没有泡沫，那么从租售比，人均收入的角度来考虑，楼市目前的租金回报率大概不足3%（数据来源于潘石屹金麒麟论坛演讲）。从这个角度来看，中国楼市确实存在一定泡沫。如果您继续从收入比上来讲，以前80后买房子，当一辈子“房奴”或许还能买一套，但是到90后买房子的时候你需要动用“6个钱包”付个首付，房子的贷款你还到退休还不一定能还的完，从这个角度来讲，您认为楼市有没有泡沫？

人性到底有多疯狂？

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以荷兰郁金香泡沫为例，刚开始的时候（大约是1634年）一朵郁金香的球茎大约是1~2荷兰盾，在此后的两年里，一支最普通郁金香球茎的价格涨到了64盾。时间拉到1637年2月一株名为“永远的奥古斯都”的郁金香售价高达6700荷兰盾，这样的价格足以买下阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅，要知道当时荷兰人的平均年收入只有150荷兰盾。

而1637年郁金香球茎的价格比1636年足足上涨了5900%（数据来源于百科）。这大概和近年比较流行的炒币的疯狂有的一拼。有一个小故事恰巧能反应当时的情况，一位年轻的水手，是一个外国人。初来乍到，他不知道荷兰国内正在掀起起郁金香投机潮。水手因卖力地工作得到了船主的奖赏，离船时他顺手拿了一朵郁金香球茎（等同一船货物的价值）。那朵球茎是船主花了巨资从阿姆斯特丹交易所买来的。当船主发现郁金香丢失时，便去找那位水手，并在一家餐厅里找到了他，却发现水手正满足地就着熏腓鱼将球茎吃了下去。等同一船货物的价值的球茎在一个陌生人眼里竟如同洋葱，法官一时难以决断。然而，就是这个偶然事件仿佛一枚炸弹，引起阿姆斯特丹交易所的恐慌。一时间，郁金香成了烫手山芋，继而它的价格疯狂暴跌，这场财富的泡沫中很多投机分子由富人变成了乞丐...

同类的事情上世纪80年代也日本楼市上发生过，当时疯狂的日本人坚信卖掉整个东京能买下整个美国，泡沫破裂之后据说现在有些三线城市的房子房贷还没有还完，但是房价已经距最高点跌了50%以上了..

历史不会重演，但会不断轮回，你觉得中国目前楼市有泡沫吗？