未经同意，将租赁住宅用作通信机房，须担责！
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一、美猫律法提示
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业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
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二、案情简介
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郑某于2003年4月28日取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元302室、设计用途为住宅的房屋（以下简称302室房屋）的房屋所有权证，张某于2007年取得位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元202室、设计用途为住宅的房屋的房屋所有权证。郑某与张某系同一单元上下楼层邻居关系。
刘某系郑某的嫂子，其于2011年10月8日与某有限公司武汉分公司签订白玫瑰花苑通信机房租赁合同，约定某有限公司武汉分公司利用302室房屋建设通信机房，租期自2011年10月8日起至2015年10月7日止，年租金为29800元，某有限公司武汉分公司于2011年12月使用302室房屋至今。与此同时，郑某的哥哥郑中良仍居住使用302室房屋。
2013年1月16日，张某诉至一审法院，请求判令郑某、某有限公司武汉分公司拆除位于武汉市武昌区中北路白玫瑰花苑A栋1单元302室房屋的光纤传输设备，恢复房屋住宅用途。
一审法院认为：本案案由应确定为建筑物区分所有权纠纷。
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《物权法》第77条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业，规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为，并非所有将住宅改变的行为都是《物权法》第77条规制的行为。郑某、某有限公司武汉分公司并未改变讼争房屋的住宅性质，即或改变亦是用于公益事业，且张某未提供其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的证据，故对张某的诉请，不予支持。依照《民事诉讼法》第64条的规定，判决驳回张某的诉讼请求。二审法院判决撤销一审法院民事判决。二审法院认为，被上诉人某有限公司武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，属于将住宅改变为经营性用房。
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理由如下：住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。本案中，被上诉人某有限公司武汉分公司租赁讼争房屋用于放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点，以建设有线光纤传输宽带网络，解决“平安城市”视频监控录像传输、无线城市综合项目WLAN（无线宽带局域网）、周边居民小区宽带、固定电话等接入业务的汇聚、交换需求。从其用途可以看出，其租赁讼争房屋并不是为了生活居住，而是为了从事经营性活动，因此被上诉人某有限公司武汉分公司的上述行为属于将住宅改变为经营性用房。被上诉人某有限公司武汉分公司在讼争房屋内放置光纤传输机柜作为数据传输汇聚节点的行为，应当经过上诉人张某的同意。
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理由如下：被上诉人某有限公司武汉分公司将住宅改变为经营性用房的行为应当经过有利害关系的业主同意。依照《物权法》第77条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：1、遵守法律、法规以及管理规约；2、应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。《物权法》第77条的条款语义清楚、内涵明确，一审对该条款中的“业主将住宅改变为经营性用房”作限缩性解释不当，本院予以纠正。依照《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第1款“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第77条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”和第16条第1款“建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理”的规定，被上诉人某有限公司武汉分公司作为讼争房屋的承租人将住宅改变为经营性用房，应承担与业主相同的法定义务，故也应当经过有利害关系的业主同意。三、案例索引
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(2013)鄂武汉中民终字第01019号，公报案例
四、相关法条
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《物权法》
第77条：
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业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第10条：
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业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第11条：
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业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。作者@ 金犇 律师
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