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一二线城市租房逐步\"高端化\。租房|调控|租金|风向|租赁市场|21世纪经济报道---

随着部分一二线城市房屋租金的上涨,"控租金"的声音开始发酵。

5月28日,《人民日报》发表评论文章《楼市有"紧"才有"稳"》,其中提出:一旦市场出现异常波动,地方政府必须切实承担起稳房价、控租金的主体责任,调控务必当机立断。

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$一二线城市租房逐步\＂高端化\$

21世纪经济报道采访人员了解到,当前重点城市仍在执行严格的限购限贷,政策也持续鼓励租赁市场的发展,租房需求渐盛,租赁机构在过去一两年的时间获得蓬勃发展。

然而,目前一些地区的租赁市场受到品牌化、高端化、城市改造等因素影响,租房价格迎来了持续性的上涨,这在一二线城市表现得尤其明显。

据千龙网云房数据中心统计,今年1季度,上海市月租金67.7元/平方米,同比上涨4.0%;深圳市月租金76元/平方米,同比上涨3.2%;杭州市月租金50.5元/平方米,同比上涨6.3%;南京市月租金44.8元/平方米,同比上涨1.1%。

在租售并举的政策导向下,"控租金"有望成为楼市未来长期的主题。《人民日报》在此前不久的评论中指出,"房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。发展租赁市场,本义在于补上短板、'租购并举',绝非为炒作者提供转场空间。"

租赁市场供给结构变化

近日住建部印发的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(下称"通知")提出,认真落实稳房价、控租金,降杠杆、防风险,调结构、稳预期的目标任务。

分析人士认为,"控租金"成为此次通知的亮点之一。

21世纪经济报道采访人员了解到,随着部分一线城市及重点二线城市大力引进人才,租房需求在短期内集中释放,这一定程度导致了租金的上涨。

以近年人口持续流入的深圳为例,根据深圳中原研究中心监测显示,2018年4月全市住宅租金为每月76.6元/平方米,上涨1.9%,自去年12月起,租金的上涨趋势就一直在延续。

此外,从租赁的供给方来看,大量房源仍然分散地掌握在普通市民手中,租金水平因此较多受到供求关系的影响。

但自去年以来,从中央到地方,政策都在鼓励大幅增加租赁住房,包括增加相应的土地供应以及盘活存量等方式,北上广深等主要城市均已出让了"只租不售"地块。上述住建部的通知也重申,要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应。

可以预见的是,未来在重点城市,租赁房源数量将有望大幅增加,由此将带来租赁市场供应格局的一大变化--各类机构将成为越来越重要的参与者,这包括房地产开发商、互联网创业公司以及中介机构等。

无论是通过招拍挂拿地新建租赁房,抑或获取存量房源进行改造,拿地、拿房成本一般会成为机构首要的考量。与此同时,不少入局的机构也开始谋求租金溢价,以从一直并不算赚钱的租房市场中,获得稳定的收入。

以上市公司世联行为例,自2015年开设第一间长租公寓,到2017年底其签约公寓间数已突破10万间,不过在公司的大本营所在地深圳,世联行几乎未有布局。世联行总经理朱敏曾在年度业绩发布会上解释,公司对于租金溢价率的期待是至少1.7倍,但在深圳的拿房成本较高,基本达不到这一水平。

长租公寓产业服务商合屋创始人罗凤鸣告诉21世纪经济报道采访人员,改造存量房很大程度上推动了租金绝对值的上涨。

而一家大型房地产企业人士告诉21世纪经济报道采访人员,在过去以个人出租为主的市场中,因为并没有很强力的约束,较少有房东缴纳租赁收入所得税。但对于机构而言,则难以避免各类税费,税率可能高达25%。

综合考虑改造、运营、税费等成本,长租公寓的租赁价格普遍高于周边同等面积商品房的租赁价格。一位租住在品牌长租公寓的90后租客告诉21世纪经济报道采访人员,租房的流程比较便捷,房间的标准化程度高,但价格的确略高。

如何控租金?

2017年,针对开发商改造城中村会否导致城市租金大涨的问题,深圳房地产研究中心主任王锋回应,如果租赁市场也出现结构的失衡,政府会采取跟房地产市场调控一样的相关政策,对租赁市场进行调控。

罗凤鸣认为,在存量房的改造中,要注意开发兼顾到不同支付能力人群的产品,这是政府需要考虑的事情。

去年深圳发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》已经提出,要加强住房租赁价格指导,完善现有住房租赁指导价格制度,引导市场合理定价。

相比于房价,房租价格是更直接影响生活成本的民生问题。此番住建部提出"控租金",长远来看,与住房调控类似,同样需要建立一套长效机制。

从增加供给的角度,前述开发商人士称,政府在制定供地计划时,租赁地块不应占用原有住宅用地的指标,这样地方政府才更有动力出让租赁用地。

该人士还表示,以当前的租金回报水平,开发商在大多数城市从事租赁"算不过来账",但如果综合税率能够从20%以上降到5%左右,将会激发开发商参与到租赁市场的积极性。

近日,在全国政协召开的"健全系统性金融风险防范体系"专题协商会上,全国政协委员、国务院发展研究中心副主任王一鸣也建议,研究租房支出抵扣个人所得税和租赁企业税收减免政策,以及建设租赁住房的土地出让金由一次性收取改为按年收取,促进租赁市场发展。

此外,诸多城市都在加大公租房的建设力度,以对冲租金上涨的影响。根据北京市印发的《2018年第一批政策性住房建设计划的通知》,纳入2018年政策性住房建设计划的项目共125个,涉及房源约17万套,其中公租房1.4万套。

深圳在《住房建设规划2018年度实施计划》中提出,全年计划新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套。

住建部的通知也明确强调,确保公租房用地供应,力争用3-5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿告诉21世纪经济报道采访人员,公租房等保障性住房如何推向市场、如何到达应该受支持的人手中,这很重要。

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