给全体北京买房人的紧急信各位北京买房人：你们好!我猜想

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各位北京买房人：

你们好!

我猜想，最近你们肯定又开始焦虑和恐慌了。因为北京的二手房市场似乎有回暖的迹象。

4月份以来，北京的二手房市场正在稳步回暖。4月单月，北京二手房成交量近1.4万

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套，环比上升了22%

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，接近历史平均水平每月1.7万

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套。

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专业人员估计，5月份北京二手房市场成交量有望到达历史平均程度，即每月1.7万套。

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这个数据是2017年北京楼市调控新政出台之前，近几年北京二手房买卖的平均数据。

每年约20万套的二手房买卖量

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，被认为是北京二手房市场回到健康形态的标记，现在这个目标正在逐步完成。

媒体中，也不乏这样的报道：

如果你有中介的联系方式，或许已经收到他们邀约看房的短信或者一些恐慌的言论，比如：

北京房价即将猛涨

北京入场的末班车

北京进入上涨通道

有时候还会附带一个买房人抢房的小视频之类的...

媒体的报道，加上中介人士的刻意渲染，你们开始焦虑：

现在是不是最后一班车?

再不买是不是就来不及了?

错过了后悔怎么办?

现在该不该出手？

鉴于此，我给你们写了这封信，目的就是告诉你：不要恐慌，不要被媒体和中介忽悠了。

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我还要告诉你们，怎么做才能不被忽悠、不被恐慌。

首先要知道：你为什么会恐慌和焦虑?

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买房是个大宗交易，几十万、几百、几千万，涨跌一点，都够干几年的薪水，如果是个几百块的肯定不恐慌了。另外，人们对不确定的东西恐慌，买房的信息不易对称，是天然的。如果跟中介打过交道，你就会发现，在中介嘴里，不管市场行情如何，房子永远是稀缺的：

“房子马上要涨，这小区就这一套，再不买就没了”

当买房人千辛万苦看中一套房时，中介们会安排同事配合演戏，说谁还有个客户也看上了，已经下了小定，你不买马上人家要了。

这样的戏码每天都在上演。

房子到底稀缺不稀缺?到底还有多少存量?真的还有很多人在看房吗？

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买房人永远不会知道，信息永远不对称。

如果你遇到一个比较“敬业”的中介，甚至还会不定时在某个节点散播“政策传言

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”，声称将出台新政策，鼓动大家赶紧买房过户。让买房人没法选择，惶惶张张，只好被套路、被恐慌。

比如前段时间，国务院出台了个《国务院办公厅关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》，本来是一个常规的文件，但是到了某些中介嘴里，却被解读成了要取消限购，毫无底线的造谣惑众，一度引起了恐慌。

到这里，你应该知道自己为什么恐慌和焦虑了，但是知道原因后，怎么避免呢?

很简单，信息对称，了解根源。那么，

北京此次二手房市场回暖的根源是什么?

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2017年12月21日，北京市住建委发布《北京市存量房买卖合同》示范文本征求意见稿，被中介行业解读为2018年4月15日之后将按实际购买价格缴纳税费，购房成本将大幅增加，造成买房者的恐慌，观望者纷纷出手，首套首置的刚需购房者的出手，为改善的购房者解决了流动性的问题，换房者也纷纷开始行动，被冰冻的房地产市场开始流动起来。这是北京房产市场回暖的开端。

2017年底-2018年初链家北京二手房成交量

数据解读：可以看出2017年12月21日，北京住建委发布文件后，在中介的过度解读下，从52周开始，北京二手房交易量明显拉升

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，第1周、第7周、第8周由于元旦和春节的原因，数据下行。

2018年3月21日，北京市人才引进新政的发布，被解读为自2016年930政策后北京市房地产的市场的第一个利好政策，然后贷款年龄放宽到70岁，简化二手房交易流程等政策的出台又被解读为政府要为房地产市场松绑，3-4月份的房地产市场持续升温。

4月末5月初各区的学区政策发布，西城的学区房大热，客户和房源比达到了7：1

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，部分房源短短一周的时间上涨8%

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，另有一部分客户为了搭乘海淀学区政策的末班车或者赌海淀以后统一划片非学区房也能上重点学校的运气，也把海淀的房价推升了5.6%

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，上地区域甚至达到了12%

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的涨幅。学区房的上涨也拉动了其他区域业主的心理预期，因为很多业主卖其他区域的房子也是为了换学区房。

数据显示，最近两月均价的回升，也是由于少数学区房的助力。像西城区的乐城小区，涨幅位列3月份均价涨幅第一位，环比涨幅为16.9%，同样是学区概念的西城区荣丰2008，环比涨幅10.5%，位列第4位。

在成交量方面，东西海三区也为总体成交量的拉升做出了贡献

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，根据5.1-5.20北京各主要区县的成交量数据，我们预估了5月份各区成交量的涨幅情况，如下：

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数据解读：

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明显的可以看出，东西海三区成交量涨幅领先，东城43.1%、西城26.06%、海淀21.27%，石景山由于基数小，涨幅也较大。前面说到，机构预估5月成交量会达到1.7万套左右，这其中的增量，东西海三区占有不小的比重。

现在应该明白了吧，北京此次成交量和房价的回升，是每年3-5月学区房换买高峰和4月底各区学区政策出台后末班车效应驱动的

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，当然，还有中介在其中煽风点火。另外，东西海三区房屋总价高，如果三区浮动较大，那么给全市楼市带来的连锁反应也会很大。

不过，这样的影响并不会持久，预计学区的热度持续到6月中下旬会趋于冷静。当市场上行的驱动因素消失了，再加上北京的严厉调控，就会逐渐归于平稳的状态。

因此，呼吁全体北京买房人，不要恐慌，不要焦虑，尤其是首套首置的刚需客户要明白，你们不恐慌，谨慎出手，整个市场就流动不起来，热度就会降低，交易量和价格就会相应下跌。

祝：所有买房人都能买到最好的房子！