中国楼市“八怪” 你知道几个？来源：中国房地产估价数据中心

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中国楼市“八怪” 你知道几个？。楼市|中国|摇号|房价|租赁市场---

来源：中国房地产估价数据中心，作者：小岚

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中国楼市越来越让人看不懂，出现了很多历史上不曾出现过的怪现象，有些甚至哭笑不得，今天中估联数据就盘点下近期出现的中国楼市“八怪”。

楼市“八怪”

一房难求万人抢，人才抢夺靠送房。

人口流出房价涨，租赁市场路何方。

房价倒挂差距广，离婚造假为买房。

房价越限越是涨，租金竟比房价强。

房价倒挂差距广：限价政策下，一二手房倒挂严重

一房难求万人抢：摇号抢房盛况不断

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楼市|中国|摇号|房价|租赁市场---

截至2018年3月30日，共7个城市出台摇号购房政策。成都在5月15日还为摇号购房加码：一个家庭一次只能参与一个项目摇号，骗取购房资格者3年内不受理其购房登记。

虽然如此，但这些城市仍旧时不时来一场“千人抢房”的新闻，让人叹为观止。更有甚者，5月25日，杭州新开楼盘参与摇号的人数超过两万

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，引起热议。

摇号购房情况一览：

南京：2017年11月15日， 3200套，数万人全款抢购。

武汉：2017年12月上半月，连开9盘，开盘即售罄。

长沙：2017年11月25日， 167套房，2298组摇号。

成都：2018年3月初，400套房，超50000万人摇号。

上海：2018年4月21日，382套，751组摇号。

西安：2018年4月21日，700套，5000人摇号。

杭州：2018年5月7日，177套，3000人摇号。

……

会发生这种现象，很大程度上是受到限房价政策所引起的一二手房房价倒挂现象影响（后文详述），对购房者来说，限购城市中的限价房买到就是赚到，再加上这些城市引进了大量人才，供需极度不匹配。

从市场上新建住宅成交情况看，也可以明显看到新建住宅市场仍然是卖方市场。

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摇号购房政策的出台，一方面是在严苛的调控政策时代，需要进一步规范这些年均涨幅仍处于高位且未来市场预期看涨的城市，引导房地产市场的平稳发展，另一方面则是肃清“号子费”“黄牛炒房”等严重扰乱市场秩序的行为。

未来，房地产市场价格涨幅较高、市场不规范交易较严重、刚需存在导致预期看涨的城市可能也会纳入摇号买房城市行列。

人才抢夺靠送房：各大城市抢人放大招

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有句话估计大家都听过，“21世纪最珍贵的是什么？——人才”。

人才的抢夺战从来都是各个城市的重点。但到了如今，人才抢夺

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不再看城市发展潜力，当地企业规模等，核心吸引力变成了“落户买房”。

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“人才”抢来了，随之而来的就是房价的一轮又一轮暴涨，西安单月上涨15.3%，天津“海河计划”一周，新房和二手房分别上升了112%和70.8%。在这样惊心动魄的数字背后，我们是否应该警醒，到底是“抢人大战”还是“抢房大战”？

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出奇招“抢人”造成了一轮房地产“暴涨”，但这些抢人城市的未来房地产是否具有支撑，不仅要看城市的公共配套承诺是否兑现，更要看后续这些人口转化为高端人才的比重有多大。

人口流出房价涨：人口净流出的三四线城市涨幅比人口流入的热点城市涨幅高

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从中估数库调取2018年5月全国基价数据，涨幅top10的城市如下：

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不难发现，这些城市大部分都属于人口净流出城市，而这样的现象并不只是单月个别现象，也就是说部分人口净流出城市的房价涨幅是高过人口净流入城市的。

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这明显与常规判断相违背，而导致这种现象出现主要有两方面，一方面是棚改货币安置化政策导致当地需求增加，例如涨幅居首的白银市，2018年白银市进行大规模棚户区改造，计划改造6128户，棚改释放大量需求导致房价上升；另一方面则是典型的炒房团行为，例如近期房价一波三折的丹东。

无论是棚改还是炒房团造成的房价上升都是短期影响，并且随着房价的“暴涨”，“限”字决会立刻跟进，预计这种调控收紧的态势在短期内不会改变。

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租赁市场路何方：租赁市场迟迟打不开新局面

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2017年7月17日，广州市首推租购同权，全力推进住房租赁市场发展。

2017年7月20日，住建部等九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，并把深圳、广州等12个城市首批试点。

2017年7月24日，上海首推租赁地块。

……

自此租赁时代正式铺展开来，各方资金纷纷下海，抢夺这个万亿级的市场蛋糕，但是直到今天，租赁时代都尚未完全成型

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从租赁市场土地供给端来看，目前存在两种主导方式，一种是市场主导模式（北京模式），由开发商竞争拿地，进而从事租赁运营；一种是政府主导模式（上海模式），由国企或者国企背景的开发商拿地，来从事租赁运营。这两种模式都还没有真正经历市场的洗礼，成效如何还是未知数。

从租赁市场机构运营商来看，运营成本过高，无法实现规模化等难题始终得不到真正的解决，而备受期待的REITs也迟迟不见落地方案。可以说，在REITs正式推出之前，资金的鸿沟很难跨越。

前面提到过“摇号”政策的出台让市场形成“万人抢房”的怪现象，而且，无论摇号的政策如何升级，都灭不了购房者参与摇号的热情。但形成“房荒”的主要原因不是因为“摇号”政策，而是因为“限价”所造成的一二手房房价倒挂。那么现在房价倒挂情况究竟如何？

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从图中可以看出，一线城市北京、上海和广州，二线城市厦门、南京、合肥、石家庄、成都和武汉均存在倒挂现象，个别城市倒挂率超50%，坊间甚至传闻：“摇到号就相当于白赚一百万”，如此一来，购房者怎么可能冷静？

当然，“限价”政策其实从去年就开始实施，但为何到今年才显现出如此强大的影响呢？这还得说到“抢人大战”，一方面是政府严格限制住的房价，另一方面是新鲜到岗的大量“人才”（吸引人才的手段就是围绕落户买房），供需极度不匹配。如果还有疑问，可以看下图：

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离婚造假为买房：假离婚、假结婚

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5月15日，成都限购政策再度升级，在原先的“限购令”上将住房限购对象由个人调整为家庭，并规定在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后方可转让。并规定限购单位为家庭，离异后2年内按原家庭计算，成为又一个在政策中限制“假离婚”买房的城市。

婚姻本该是“执子之手，与子偕老”的相守，但在如今“全民为房疯”的年代，有人为了获得优惠房贷利率，花80元钱办一张假离婚证；有人为了购房或为了在拆迁中获得更高的补偿，和素不相识的陌生人闪电结婚，再闪离。

这种现象也算得上是房地产历史上的奇观了，但在这个资产荒的时代，“假离婚”、“假结婚”的盛行与政府的行政性房地产调控政策有很大关系。经历了二十年只涨不跌的房地产，房地产市场的投资属性使普通购房者别无选择，当投资房产能够获得更大收益的时候，谁又愿意将资金投入其他行业。如果房地产投资性质不发生本质改变，无论政策如何收紧，房地产投资者总是能够找到规避调控的办法。

房价越限越是涨：调控政策越严的城市房价涨幅越高

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“越出政策的地儿，越证明房价要涨”这句话是任志强在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上说的，并且被大众所接受。这句话究竟对不对呢？之前中估联数据曾计算过2018年一季度基价数据：

一季度被调控的城市中，仅武汉出现了较大涨幅，遂宁、包头、鄂尔多斯、咸阳和呼和浩特均未有新的调控政策出现。值得关注的是，环京津区域的沧州、石家庄、保定等城市出现了一定的跌幅，这几个城市的环比跌幅都超过了4%，而石家庄是近期出台新的调控政策的城市。

这样的数据看起来，调控政策与房价涨幅并不成正比，但实际上，调控严格的城市并非房价上涨不厉害，而是政策直接影响了市场活跃度：

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从2018年前四个月来看，全国重点20城平均市场活跃度指数为114，有12个城市低于平均值。从政策调控力度来看，北京、广州、深圳、成都、杭州、南京、西安都是高热度、强调控城市，由此可见，这些城市并非价格不上涨，而是市场活跃度降低导致涨幅较低。

从2016年开始，楼市调控经历了五轮，一轮比一轮严，更有甚者，雄安禁售，海南最严调控……但为何一直都扑不灭购房者对楼市的热情呢？这个答案上面也说过了，最重要的原因就是投资房地产的收益远比其他产业大，且风险小。

“房价越限越要涨”这种楼市怪像不仅仅在今天，可以说，只要购房预期没有改变，无论调控楼市多少次，最终都会走进这样的怪圈。

租金竟比房价强：万科180万租十年

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过去我们说租房租房贵，是因为在大城市租房基本上要花费工资的30%-50%，这个“贵”只是相对而言的“贵”，更不会拿租金来跟房价比较。但现在，“万科翡翠书院”十年租金的价格就可以在大城市支付首付或者在小城市全款买一套房，很多人调侃“本来就买不起房，现在连租都租不起了”。

真的是怪事年年有，今年特别多。但万科也说自己很无辜，从项目本身测算，180万租十年这样的租赁方案和配租规则的设定，是基于估算的楼面价的合理要求回报做出的安排，并非恶意抬价。

从实际销售情况来看，首批推出的72套房源已出租60套，出租率高达80%。看似大获成功，但60套房源比起项目总计的3000套房源而言，是微不足道的，未来万科能否顺利把剩余2000多套房屋租出去，仍是问题。

房地产市场向来多变，从来没有谁敢拍着胸脯预测未来，“多派”和“空派”争论不休。今天诞生了楼市“八怪”，我们啧啧称奇，未来或许会有更多怪现象出现，但无论楼市怎么改变，我们始终要相信，知己知彼，百战不殆。所以说，房地产大数据正是这个“购房恐慌”时代里的清流，我们可以从数据中发现价值真谛，明辨楼市真相。