南宁楼市“五限”实施一周年，购房者和开发商都快精神分裂了! 南宁楼市头条帮你读懂楼盘价值文/陈永

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南宁楼市头条

帮你读懂楼盘价值

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文/陈永海

南宁楼市“五限”实施一周年，购房者和开发商都快精神分裂了!。购房|楼市|开发商|南宁|购房者|精神分裂|实施---

2017年5月26日，南宁市住房局、国土局等七部门联合发布《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，祭出“五限”调控政策(限地价、限房价、限贷、限售、限装修价)。

如今，整整一年时间过去了，南宁楼市是不是变得低调一点了?如你所知，从去年到现在，南宁楼市几乎没有消停过。抢房、涨价、合同外加价、抢地……楼市一地鸡毛，购房者对调控效果愈发感到失望，进而演变为恐慌性购房。

开发商也慌。抢地。僧多粥少。拿不到地。楼市的空气中，一股弹尽粮绝稍纵即逝的恐慌情绪在蔓延。

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恐慌抢房的购房者

5月19日，高新区大学西路的联发·西棠春晓首期开盘，一家伙推出7栋楼共1000套房。据说开盘现场比当下的天气还火爆，3000人拿着手机挥汗选房。开发商宣称当天销售800套，精装均价9900元/平方米。

5月19日，兴宁区那考河旁的中海·九玺开盘推新，推出6、7、8号楼约420套房。开发商宣称所推房源上演“日光”(有媒体报道实际销售约350套)，精装均价1.05万元/平方米。

5月19日晚，龙岗的龙光·玖珑台连夜推货，推出89~138平方米精装三至五房新品近200套房。据现场销售人员称，所推房源基本被选完，主力价1.1万~1.2万元/平方米。

5月20日，兴宁区虹桥路的大唐印象首期开盘，1、7、8号楼380套房。据报道，现场熙熙攘攘来了上千人，开发商称开盘不到3小时，所推房源销售一空(有媒体报道实际销售约300套)，精装主力价9800~1.1万元/平方米。

这只是“红5月”中旬的一个双休日。4个楼盘累计推货2000余套，总成交约1600套。汹涌不息的抢房大潮，让南宁楼市又享受了一个小高潮。

“五限”压顶的这一年里，这样的销售“高潮”在南宁楼市此起彼伏，买卖双方都兴奋得满脸通红。这说明什么?说明楼市很有钱、很有需求、很有病。

2017年以来陆续推出的“限价地”，今年会陆续长出“限价房”上市。如果决策者脑子短路要过手瘾搞摇号销售，呵呵，本来就疯疯癫癫的南宁楼市，估计得直接爆表。

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饥渴难耐的开发商

5月24日，南宁土拍现场，3幅迷你地块登场，它们是占地21.196亩的高新区大学西路南商业地块，占地37.345亩、9.81亩的西乡塘区安吉相邻住宅地块。

就是这3幅要规模没规模、要气质没气质的小地块(安吉地块去年曾经流拍)，居然引来15家房企猛烈撕咬。这些躁动得满脸通红的房企，既有我们熟悉的万科、金科、雅居乐、云星、盛天、阳光城、龙光等，也有我们不太熟悉的美的(我们只熟悉它的空调)、中梁(来自上海，听说比较牛逼)、兴进(桂林二哥)、合能(我头一回听说)、远洋(光听名字就觉得比较猛)、广西诗蓝股份(名字怪怪滴)等。对了，还有旭辉--还记得么?就是去年12月14日拿下五象38.92亩地块那家公司。

那场面，感觉就像一群饥肠辘辘的大鳄在围猎几只小兔子。结局怎么样呢?

高新商服地块，经过半小时的激烈竞价，初来乍到的中梁地产干掉万科、龙光等3家对手胜出。21.196亩地，总价685万元，楼面价2936元/平方米。

安吉住宅地块，采取“两限一竞”的玩法，招来14家房企举牌竞价。这是37.345亩+9.81亩的相邻两幅地，撕咬的焦点当然是面积较大这一幅。结果你们都知道了，12轮竞价、64轮竞产权移交住房面积，大鳄们折腾了40分钟，当大家都萎下来的时候，美的依然一柱擎天。接着，美的再接再厉又下一城，把9.81亩小地块也收入囊中。

这两幅地，楼面价分别是5050元/平方米、5048元/平方米，产权移交住房面积分别是12900平方米、2100平方米，商品住房限价(毛坯销售均价)8050元/平方米。如果算上产权移交住房面积的成本，这两块地的实际楼面价超过6500元/平方米。

这场土拍告诉我们几个道理:一是地产大鳄们对南宁楼市充满信心;二是南宁很多房企严重缺粮，甚至已经饥不择食;三是美的不但擅长造空调，拿地也很凶猛。

开发商疯狂抢地的场面，何止在南宁上演!5月23日，柳州静兰路129亩商住地块竞价招亲，吸引来碧桂园、恒大、中海、金科居乐、阳光城、美的等众多大款，场面火爆得不行。结果财大器粗的恒大挺到最后，这块地以8806元/平方米的楼面价成为柳州新地王。

还有，曾经名列“中国十大鬼城”的防城港，也火了一把。5月18日，恒大、碧桂园和广西三润瓜分了4幅共500亩商住地，总价近24亿元。4幅地的溢价率分别高达189%、221%、251%、和334%，其中恒大拿下的北部湾大道303亩地块，以3220元/平方米刷新防城港楼面地价。你说猛不猛?

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市场为何如此疯狂?

“房住不炒”宏大定位，调控乌云压顶，市场形势应该是很严峻的。可是，为何这么多人义无反顾地入市抢房?理由有上百个，归根结底就两个字:恐慌。他们慌什么?

他们慌现在不买房，一年又白忙。

经过政府和市场的多年教育，购房者的智商早已有所提高，他们不但明白了“房价越调控越涨”的科学道理，而且意识到南宁房价似乎在加速上涨。不是么?去年还可以轻松买到价格8字头的房子，现在低于万元的楼盘已经不好找。凤岭和五象核心区的房价正在向“2万+”迈进。今天不买，明天得花更多的钱买;今年不买，明年就买不起了。

他们慌现在不出手，明天没资格。

经历过楼市限购(2011年3月~2014年10月)的南宁人，应该还记得“想买房没资格”的苦恼。最近住建部约谈了12个房价涨得比较猛的城市，紧接着许多城市纷纷加码调控，甚至祭出限购令。这两年南宁楼市有点变态，房价节节上涨，会不会被上边盯上，然后被迫加码调控，提高首付重启限购?想买房的人就担心这个。

恐慌是会传染的，像流感病毒一样。因为恐慌，有经济条件的家庭热衷于买房，没有经济条件的家庭，创造条件也要买房。感觉像挤末班车，谁都不想错过。

那么，开发商为何而疯?一是他们对南宁楼市充满信心，二是因为大家的存粮实在不多了，米缸都快见底了。总而言之，就是饥渴。

对于一家房企来说，什么最重要?一是土地!二是土地!三还是土地!而在南宁耕耘多年的众多大牌房企中，万科、恒大、碧桂园、中海、天健、金科、天誉、华发、振业、盛天等，土地储备已接近见底。如果再不拿地，有的房企就要被南宁抛弃了。

与此同时，淘金者纷至沓来。上北深广等一线城市政策太严、竞争太激烈、生存空间有限，一些品牌房企纷纷转战南宁这种“潜力二线城市”。于是，南宁土地市场一下子门庭若市，土地门槛也水涨船高。由于僧多粥少，金地、蓝光、龙湖、远洋、雅居乐等一批有头有脸的房企，已在派员潜入南宁许久，就是拿不到地。

打比方，就像一群猛男兴冲冲地摸进夜总会，发现里边坐着更多眼冒绿光的猛男，场面肯定是非常暴力的。

去年底以来登陆南宁的几家房企，都拿到怎么样的地块?旭辉38.92亩、建发33.415亩、中梁21.196亩、美的37.345+9.81亩。都是小鱼小虾级别的地块，但聊胜于无。

看来，“两限一竞”的游戏规则，阻挡不了房企的拿地热情。手中有粮，心中不慌;手中无粮，泪眼汪汪。

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政府怎么办?会不会重启限购?

智者曰:上帝要你灭亡，必先让你疯狂。市场过于疯狂，是很危险的。

你看那些疯狂的城市，楼市调控都加码了。别以为山高皇帝远广西很安全，市场这样疯狂下去，南宁、柳州、桂林、北海迟早也得启动调控或加码调控。

调控加码，中枪的不光是开发商，购房者也会很受伤。投资客就不用说了，改需也会被举手拦截，而刚需同样会被误伤，置业门槛和成本大幅提高。

加码调控，城市政府心里当然是一万个不乐意。原因你懂的。但问题在于，这样疯下去，说不好哪天一觉醒来就会接到京城来的电话，邀请分管副市长到住建部喝茶聊房价。

然后……然后，就是出台文件加码调控。

调控加码了又能怎么样?我告诉你，不能怎么样。“限”字当头的调控措施，最多就是让楼市不断重复昨天的故事--灭一下楼市虚火，酝酿下一轮上涨。

住建部说要加强预期管理。现在的房价预期是什么?就一个“涨”字!扭曲变态的限价政策简直就是强化“涨”的预期，告诉购房者:今天不出手，明天买不起。

地价这么高，供应这么少，城市要扩大，人口要增加，调控不给力……房价怎么可能不上涨?上涨预期怎么可能改变?这是一道无解之题。除非有一天，地方政府不再依赖土地财政了，房地产的问题就好办了。现在的办法只有一个:压抑。

扯这么多，最后表个态:目的不是宣扬房价上涨，助推市场恐慌情绪，我一贯旗帜鲜明的反对投机炒房。同时弱弱地希望，城市政府的调控政策要接点地气，不要头痛医脚制造市场恐慌情绪。