魔都房价真在跌！为何卖房的和买房的都很郁闷呢？从2017年开始至今

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从2017年开始至今，上海的房价整体呈现的都是下降的趋势，虽然期间也出现过些许的波动，比如：最近几周来的新房价格，随着开盘量的增减以及成交量的多寡，上下来回跳动；再比如：沉寂了近一年多的二手房市场，在年初时也稍稍翘了点头，不过现在又把“头”低下了。这些基本上就是个插曲，总体的态势还是这样的画面。

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在这样的一个态势下，卖房的有点郁闷，不难被理解，但是，吊诡的是，买房的也很郁闷，甚至比卖房的更加郁闷，这种状况就有点意思了。今天，小编我就结合自身在一线市场中的经历和所见所闻，跟大家一起聊一聊，这种集体郁闷的现象到底是咋回事。

首先让我们来看看卖房的和买房的到底郁闷点啥？

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★开发商的郁闷

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自从2008年顺利度过危机后，开发商们的日子都过得挺滋润。不过这一次估计情况真是有点不太一样了，尤其像在上海这样，绝对讲政治，绝对严格执行政策的地方，开发商还真的会有蛮大程度的“奥闷痛”。

郁闷一：捂盘沽价计划泡汤，遇上史上最严限价政策，痛失最高定价权

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在2015年上海掀起的那一轮房价飙升情况之后，开发商大多祭器了那个屡试不爽的绝招—“捂盘”，放缓开盘节奏，以期获得更多利润。没成想，这一次画风完全不同以往。“房住不炒”的说法，真还不是仅仅就是一种说法，后续跟进的是各种限制政策，尤其是对于开发商而言最要命的“限价”。起初，开发商们还想通过一个“拖”字诀，来抗衡一番，可是换来的是“限价”的不断加码，尤其在是上海，对于价格已经很高的内中环，特别是内环附近的新房，限价特严。那个新静安的“日光”红盘，大宁某某府的，听说是数次修改备案价格，一直设想着能开出个六位数的单价，可就是次次被无情驳回，最终耗不过了，改成了五位数单价，这才顺利开盘。结果，日光了，捡到皮夹子的买主笑开了花，但估计开发商就未必了。对于限价政策，“上头”耗得起，开发商就不见得都能熬得住了，特别是在这种不知道何时是个头的情况下，识时务是必须的，当然精明到了骨子里的开发商们是很会识时务的，只不过痛失了制定最高价格的自由权，还是蛮“闷的！”

郁闷二：限价太严，“日光”了也郁闷！限价不太严，认筹稀少，一样郁闷！

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限价严，“一二手价格倒挂”的事情一不小心就发生，于是不出意外的会被“日光”，这可未必是开发商真心希望的局面，要知道按限价的规定每卖掉一套房，开发商就要比之前的期望少赚一笔钱，几百套下来，数目可不算小，于是开发商心理活动一定是这样的：

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表现出上图这付表情的开发商其实还算是少数，因为多数的新盘面临的是限价后并未发生同周边二手房的价格倒挂现象，但就是因为价格不够诱人，导致认筹的比例有点惨，现如今在摇啊摇，摇号的，一个比一个会算，他们可以接受排长队摇号，即使摇不到也可以重整旗鼓，但绝对不会多看一眼那些价格不诱人的新盘。许多开发商先前可能真的想得过于美好了，以为中粮前滩，金茂府，海上传奇的那些剩余流量客会到他们的碗里来，实际的情况是人家宁肯继续“剩下”，也不“鸟”你们，梦碎后的表情也就只能是这样的了：

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郁闷三：公证摇号，让乾坤大挪移的“武功”几乎全被废掉！

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摇号的制度在上海实行不是一天两天了，只是原先的摇号不是公证处直接操刀的，所以开发商还能在限价的大背景下，时不时地玩玩“乾坤大挪移”的把戏。但是现在是公证摇号，这下子几乎将开发商的那点“武功”尽数废掉。不过，注意，小编用的是“几乎”这个词，意思大家应该都懂的。上海的公证摇号的的确确是目前最公平的制度，但公证摇号的这滩水，也有那么一小点的地方不那么的清澈见底，总有人试着在那些地方混个水，摸个鱼，只不过现在的这种浑水摸鱼不再是悄悄的，而是非常非常静悄悄的，代价也增加了不少，所以隐匿得悄无声息了。这点上，小编同跟某些房地产自媒体号的认识还是略有些差异的，因为小编是时刻深入一线的干伙，他们好像并不是？

★普通卖房人的郁闷

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但凡是诚意卖房坚持挂牌出售到现在的房东，哪个没有那么一阵子是郁闷的呢？只不过有的是仍然郁闷着，有的已经出离于郁闷，换成迷茫或是麻木了而已。

郁闷一：“新房效应”—最大的痛点！

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今年开始，由于开发商的“识时务”，新盘扎堆的开盘，一时间吸走了大量的潜在买房人群，虽然现在开盘速度似有减缓，但目前正在排队等待获取预售许可证的新盘少说还有好几十个，限价严格的内中环区域，冷不丁还来几个“价格倒挂”的新盘，让大家过过排长队的瘾，这就更让那些区域的二手房鲜有人问津。千万别以为，摇号结束，那些失落者都会回头多看一眼周边的二手房，看看的不是没有，但绝对不会多，大多数没摇到号的，只会轻轻地挥挥手，继续寻找下一个摇号的目标，因为周边的二手房根本还不在他们的菜单上，至少现在不在。

郁闷二：卖不掉房子，身份就无法转变，只能干着急！

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现在诚心诚意卖房的房东，十个里面，八个是置换的。他们首先是卖房者，之后摇身一变将成为买房者，这种转变的顺利与否，完全要看房子能否卖掉。而在这些房东中，很大一部分是必须要置换的，所以心情都是比较着急的，但碰上现在这样一个二手房温吐水了一年有余的世道，外加一手房时不时地搅局，卖房的路异常不好走，眼瞅着就是不能顺利转变身份，当然心情就会是这样的了：

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郁闷三：暂时卖不掉，我认了！但还时常被忽悠，老挖塞额！

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房子暂时卖不掉，看房子的人也少许多，就算是来看的，不少也是和自己一样，自家的房子还在出售中，基本属于看了也只是看看而已。这些应该还是可以忍受的，可偏偏还要不断地被一些无良无聊的中介反复忽悠，不是空口探底价，信口杀价，就是貌似十拿九稳地通知有人要买了，结果基本都是空心汤团一个。次数多了，郁闷兼麻木不算，若是再次碰到听说有人真要买了的时候，很可能第一个反应会是这样的：

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★买房人的郁闷其实更加大

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这其实是比较有意思的事情。照理讲房价一年多来都是向下的态势，而且今年的新房市场不像去年那样，开盘数寥寥无几，而是一个接着一个，大有些应接不暇的感觉，但是现实当中，我碰到的买房人中大半的心情是郁闷的。

郁闷一：买新房引发的郁闷

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排长队摇号，买性价比超高的热销新房，最终无果，这种状况引发的郁闷，小编不多谈，这虽然的确是种郁闷，但既然参与了就应该清醒的认识到这种结局的概率很大，况且这样的排长队摇号，其实已经不再属于纯粹抢房的范畴了，而是如马光远教授一针见血的说法那样：这是在抢钱！小编重点讲的是买房人可能忽视的，在买到新房后会遇到的两大郁闷。

新房质量的郁闷

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十多年前，那些仍处在创业前期的开发商或许还会为了用不用最高标准的钢筋水泥，建筑施工质量是不是真的达到一流水平而较真，现在的他们已是公司发展得规模巨大，一个个功成名就，成为了业界大佬，还有几个会初心不改，像多年前那样较真呢？即便是创始老板不改本色，但巨大的摊子之下，干活的，尤其是那些手握大权的项目负责人，又有多少还能始终和不改本色的老板保持高度一致呢？更何况在现在房地产开发企业普遍采取高流转策略的情形之下，建房子就跟搭积木似的，一眨眼就结构封顶了，和当年的慢工出细活如何相比？如今又适逢严格限价，限价对于开发商而言，等同于直接抹掉利润，想想在此等情形下，质量会是个啥情况？小编大胆估计，未来被爆出新房质量有问题的事情会屡屡出现在媒体的报道中。

群租的郁闷

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上海的新楼盘基本只要少量是位于内中环的，这些位于内中环的新盘能躲过群租的梦魇，但大量处于离内中环有段距离的新盘就未必有这么好运了，说的再严重点，这些楼盘会和群租形影不离地对峙上好些年，就像过去十年间，内中环一些楼盘经历过的那样。而悲催的是，这些不怎么靠近内中环的新盘，才真的是普通老百姓买得起的，一想到可能会被群租包围，可能要长期同嚣张的二房东作斗争，你会是个啥感受，若是不巧，真触到了霉头，糟糕的心情必是这样的：

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郁闷二：买二手房的郁闷

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现在买二手房时，揪心的事也会碰到一大筐。看房看了好久，越看房子咋越来越不顺眼了呢？好不容易看到一套顺眼的房子，想在最后争取一下好点的价钱，不巧，房东先行失去了信心，把房子租掉，不卖了！这种事情，在二手房市场火的时候，是少见的，但在现在这样的市场，就是家常便饭的事了。这还不算是让人最郁闷的事，总碰上被中介套路的事，才是最不爽的。二手房市场火爆，中介忙着帮那些爽气签合同的买主完成交易的时间估计也很紧张，还真没功夫和精力套路还在犹豫的主；但现在就不一样了，市场淡的紧，你若诚意买房，你确实是各大中介眼中的“大爷”，但你若同时是没啥经验和买房阅历的（这是中介一搭脉就门清了的事），那么你同样会是经常被套路的“小绵羊”。

★粘上房子的事，郁闷在所难免！正确的姿势应该是：如何把郁闷抛进垃圾箱！

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开发商的郁闷不关小编屁事！让他们自己操心去吧！小编只对普通买房人和卖房人提点建议。我的建议归总起来就一条：

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卖房的—请顺势而为！

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现在的形式，讲真的，对于卖房的人绝对不是个好时光。因此，各位卖房的朋友，请认真思考一下：卖房的紧急性有多迫切？卖房的目的究竟有多重要？卖了得来钱的去处，比起继续有房产，哪个会让自己现在心里更舒服？（注意：我不讲，哪个更好，因为天知道未来哪个会更好，忠于本心还是可以做到的！）想清楚这些事情，有了答案后，无论是决定“卖”还是“不卖”，都要下定一个能够维持至少半年的决心，定下决心就坚持不变，最忌讳的是反复犹豫，举棋不定！

买房的—请逆势而动！

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有一个道理在这拿出来强调一下：但凡性价比好的，瑕疵少的房子，在任何时期始终会处于僧多粥少的局面；不同的不过是，火的时候，僧更多点罢了。仔细琢磨琢磨小编讲的这点道理，你应该会明白，在大多数人都窝着观望时，你要积极行动，成功捡漏的机会会更多，当然必须付出的时间和精力的代价也是非常大的，同样是那句话，想明白了就毫不犹豫行动，迟疑徘徊同样要不得！

另外在给到个建议：若是买八位数或是接近八位数总价的房子，可多多认筹，摇号。这些新房总价不低，看在这个份上，多数开发商还是会尽量保证房子的质量的，毕竟品牌口碑还是要的嘛！同时这些小区租金高是阻挡群租的天然屏障。

若是只有能力买七位数且是离八位数有些距离的总价的房子，那就多看看更加靠近内中环区域的，房龄十来年的房子，或许会更好。这些房子经历了多年的风雨洗礼，都成“素颜”了，好的坏的，一目了然，不像价格差不多的新房，刚被开发商精心化妆了一番，看着都似“美女”，实则是否惨不忍睹，真就看运气了！而且这些二手房小区，在过去的一些年头里，已经有英勇的“前辈”替你同二房东做过了“殊死”的斗争，群租的雷也替你拔出了不老少！住着也安心多了！

不知道从何时起，房子成了决定命运的“核武器”，不清楚什么时候开始，房子更是成了命运的一部分。你可以不认同，但你不能不接受！我们无法改变外部的现实，也不可能阻止心中郁闷的冒头，但我们可以努力想办法去化解。命运或许不总是由我们自己掌控，但我们永远不能失去把控命运的信心。买房卖房这件事，同样是如此。

我是一名极普通但算是专业的资深经纪人，我用最接地气的语言和大家聊普通大众息息相关的房地产话题。我的观点可能不全面，或许还有些漏洞，但我用绝对真诚的心态，和最认真的态度表达自己的观点，不欺骗！不忽悠！感谢各位耐心看完全文，希望能够对你有所裨益！