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比大巴快半个钟！湛江房价上涨的黑锅还要让高铁背多久？。高铁|黑锅|湛江|大巴|房价上涨|房价---

高铁|黑锅|湛江|大巴|房价上涨|房价---

江湛高铁真的要通车了。

昨天早上，第一趟试运行列车D7451从江门出发开抵湛江。据专家测算，6月28日江湛高铁通车后，一个湛江人打车30分钟到湛江西，候车10分钟，坐高铁3小时，到广州南再坐地铁50分钟，那么抵达广州市中心一共是（30+10+180+50+10）=270分钟，也就是4小时30分……这趟高铁搞得湛江房价涨了5000块/平，最后就比大巴车快了30分钟！

等等！湛江房价上涨真的是高铁的错吗？楼叔忍不住要大喊一声：冤！高铁从来不是湛江房价上涨的罪魁祸首！

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你们看，高铁就比大巴快30分钟，怎么不见你说大巴把湛江房价抬起来呢？归根结底，高铁只是被人利用，做了替罪羊。这其中的逻辑，楼叔给你整个明白。

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5月28日，深湛高铁江湛段试运行通车

1、返乡置业潮是高铁触发的吗？

2016年底开始，一大波在外的湛江人返乡置业，到2017年清明节达到了巅峰，随之而来的是湛江房价的疯涨。与此同时，很多楼盘都打出了“高铁通车，回乡买房”的口号。二者同时发生，给人一种错觉：高铁导致了湛江房价上涨。

这种逻辑的问题在哪里？在于错误归因，就好比公鸡打鸣时太阳升起，你认为是公鸡让太阳升起的。高铁就是一只倒霉的公鸡，它打鸣的时候刚好赶上一波横扫全国的三四线城市房价狂飙。

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2017年的三四线房价狂飙，原因是多重的：一二线限购导致的三四线城市返乡置业潮

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（全国如此）；三四线楼市去库存背景下宽松货币环境和房贷政策

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；城区拆迁的货币化安置

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（补偿款）；本地改善型需求的集中释放

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（湛江的改善型需求5年一个周期，刚好在2017释放，其它三四线城市大抵类似）。

这几个因素，才是湛江房价暴涨的主因，全国各三四线城市也几乎一样。不信？你去看看各个2017年房价暴涨的三四线城市，有几个是在建高铁的？

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2、为什么大家都说高铁是湛江房价推手？

高铁是不是房价的决定因素，其实不需要楼叔的艰深分析，大家去看看：粤东通高铁几年了，潮汕站到广州才2小时45分（票价才180，比江湛铁路便宜一百），你去看看，附近的房价涨起来了吗？

没有。汕头的房价也是直到2017年这波三四线涨价潮才带到过万的，之前也就是六七千。揭阳、潮州莫不如此。

有人会说，就我耳闻目睹，高铁对湛江人返乡置业确实有推动作用啊！没错，催化作用有，但是无关大局，并不是湛江楼市涨价的决定因素。在2017这样一个一二线热钱溢出、楼市限购的疯狂年份，无论有没有高铁，湛江的房价都会狂飙。

但是！高铁确实让湛江房价火上浇油，涨幅领跑全国。也就是说高铁在一定程度上提升了湛江房价的涨幅，为什么会这样呢？这是因为，有一股力量一直在把高铁包装成湛江楼市的“引擎”，传播着这样一种理论：高铁通车，房价必涨；高铁越快，房价越高——等到珠三角大批有钱人涌入湛江旅游、消费，再顺手买套房，湛江就和三亚一样，没来得及上车的本地人都买不起房了！

这套理论在2017年以来的湛江楼市中十分吃香，因为它既符合高铁开通前夕房价不断飙升的表象，也符合开发商说服潜在购房者尽快掏钱的需求，买卖双方都认可，一套谎言说久了也就成了大家眼中的真理。

但是，假的真不了。楼叔今天就要拆穿这个套路。

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3、高铁只是通道，而通道是双向的

高铁和房价的关系，一种看法是这样的：路通财通。

这是一种起源于上世纪50年代的乡村经济学，并且非常吃香，毕竟路通了农产品好卖了大家自然就发财了。但是把它套用到21世纪的一个省域副中心城市的发展战略上，就显得非常幼稚可笑。如果广东的两翼齐飞和区域协调发展仅仅是“修路”这么简单，这个难题不会困扰广东几十年，甚至要国家层面来关注了。

楼叔和一些从事规划和城市运营的朋友在一次单桶威士忌局上聊起过这个话题：在21世纪的上半页，以高铁为代表的超级交通会改变城市格局，把传统的超级城市群瓦解为去中心的、扁平的城市带，各种要素沿着超级交通通道以最高效率的方式重新布局（请无视文中的装X词汇）。

但这并不意味着一二线城市的优质资源就会源源不断单向流入三四线城市——因为高铁只是通道，而通道是双向的。超级城市在某些领域有着很强的“虹吸效应”，不懂的人可以问问身边的老板，在湛江找一个高级人才有多难——薪资比珠三角高一半都未必有人肯来，优秀的湛江人几乎都去了京津冀、长三角、珠三角。当广湛客专开通，你1个半小时就能抵达广州，那么你的就业选择就将以整个珠三角为版图了，湛江除了是故乡，对你还有多少事业上的吸引力呢？

再反过来看，当广州人1个半小时能到湛江，他们会来这里大把大把买房吗？请看：普宁高铁1小时到广州，普宁房价是不是要上天？实际上普宁楼市均价才5000多。

高铁会让一些不毛之地具备商业价值和人居价值，但具体到湛江全域来看，高铁不是房价的主推力。

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4、动车之后还有广湛客专，高铁黑锅还要背多久？

楼叔之前说过，从投资品角度看湛江市区的房产，优势不突出，短期潜力不足，竞品强大（比如粤港澳大湾区）。那些被珠三角挖走的湛江本土精英，在2017年纷纷回来买房，投资需求其实是次要的，关键是可以给老人孩子甚至自己一份在家乡的依靠，再考虑兼顾投资价值。从这一点来说，这一波返乡置业，是湛江外出精英压抑已久的“衣锦还乡”心愿被全国楼市形势集中触发了。

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一些人热衷于吹“高铁卖房论”、“高铁炒房论”，手法也很常见，就是把一个复杂投资品包装成“傻瓜化”的普通商品，以吸引更多普通投资者购买。这套把戏，在区块链上面也很明显，比特币们的泛滥，就是区块链被包装为“代表未来的虚拟货币”，结果无数人被割韭菜，操盘手赚得盆满钵满。

值得警惕的是，湛江楼市还有人在继续炒作高铁概念，因为3年后广湛客专、张海高铁、合湛高铁陆续开通，包装好高铁概念，能起码还能忽悠好些年。另外，目前海南自贸区、自贸港概念也和高铁一样被有意鼓吹，包装成“自贸港周边肯定涨”，也是类似的套路。

一个残酷的事实是，任何一个成熟投资品的价格曲线，都是一整套复杂变量博弈的结果，外行被“傻瓜化”的投资理论忽悠，最后的结果只能是做水鱼。不服的人可以去读一下写华尔街金融衍生品行业的《泥鸽靶》，再回来和楼叔理论。

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5、高铁对湛江楼市仍是长期利好

楼叔反对炒作和放大高铁对楼市的影响，因为这样只会扰乱市场秩序，人为制造紧张气氛。

实际上从2018年4月的成交数据来看，有的楼盘还在努力小幅拉升价格，个别楼盘降价了，还有更多楼盘表面上不动声色。目前一些新开楼盘都加快了推货的节奏，原定下半年推的，提前到上半年推；原定分批分期推的，集中到一批一起推。为什么？开发商在市场上的策略，是他们汇集诸多市场信息、政策信息后做出的决策，最能反映市场的真实状况。下半年货太多，市场热度又降了，风险在不断增加。

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各种概念炒得很热，但是谁来买房呢？还是湛江人。

尽管如此，楼叔还是认为高铁对于湛江楼市仍是长期利好。高铁将带来更多生产要素冲击湛江市场，而湛江此前最大的问题就是“开放度不足”。在一个更开放的市场格局中，湛江立足于省域副中心城市、北部湾核心城市的地位，各个产业都会得到更多机会，就连一向匮乏的人才也会在不断改善的营商环境、人居环境中不断积累优势。珠三角可以抢湛江的人，湛江也可以全国抢人，这是城市崛起的必然。

但有些人把“高铁效应”矮化和扭曲成“拉高房价”、“拉动商圈”是楼叔不能接受的。街坊们出去旅游也是家常便饭了，你们回忆一下，长沙、南宁、昆明这些省会的高铁站附近，发展起来商圈了吗？今后粤西国际机场要启用，又会有人鼓吹空港房产、空港商圈，你看白云机场附近有什么高端楼盘和高端商圈吗？

读万卷书，行万里路，有识之士不会被障眼法蒙蔽。高铁是湛江崛起的重要引擎，但绝不是房价暴涨的罪魁祸首。

请为湛江高铁摘下这口黑锅！

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