济南房价中位数为18490\/，高过郑州、成都、宁波！前段时间

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前段时间，中国社科院财经战略研究院和中国社科院城市与竞争力研究中心项目组发布2018年5月《中国住房市场发展月度分析报告

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》。其中大数据房价指数中位数显示，4月济南房价中位数为18490/㎡，在全国范围排名18位，高于郑州、宁波、合肥、西安、长沙等城市。

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（来源：中国社科院财经战略研究院）

那之前济南的房价中位数是怎样的呢？

根据之前社科院的数据，2017年12月济南房价中位数为17844元/平米

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，2018年1月济南房价中位数为17919元/平米

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，2018年2月济南房价中位数为17589元/平米

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，2018年3月济南房价中位数为17961元/平米。

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（来源：中国社科院财经战略研究院）

济南房价中位数为18490/㎡，这说明了什么？

搞清楚这个问题之前，首先要知道什么是房价中位数？看下百度的解释：

中位数，统计学中的专有名词，代表一个样本、种群或概率分布中的一个数值，其可将数值集合划分为相等的上下两部分。即在这组数据中，有一半的数据比他大，有一半的数据比他小。

相比于均价，这个中位数更能体现在你在整个购房群体中所处的水平。在4月的济南，有一半的人，买房时的房价在18490/㎡以上，有一半的人，买房时的房价在18490/㎡以下。

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你在哪个水平？

济南的房价中位数从2017年12月的17844元/平米，到2018年4月的18490/平米，反映的是这5个月以来，济南的房价处于整体逐渐走高的水平，就是水位上涨一样，房价中位数跟随着整体行情上涨。

联系一下济南楼市的具体情况就不难理解了。从2017年到2018年的5月，济南一万五以下的新房价格正在逐步消失，1.2-1.5万的楼盘是济南楼市的成交主力之一，随着这个价位的楼盘的减少，济南的房价中位数大概率会继续上涨。

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根据今年4月社科院的数据，济南房价同比指数为30.75，西安则更加夸张。数据的反应和市场的表现一样直观。

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（来源：中国社科院财经战略研究院）

从目前来看，济南的房价整体逼近2万的大关，随着济南下半年高价地的入市，这种情况会更加突出。内参认为以目前济南的情况下，房价突破2万难度很大。尽管济南房价中位数在上涨，已经达到18490/平米，但是房价在2万以上的楼盘分化明显，很多项目去化并不理想。

成交主力还是在2万以下的房源。

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在高地价之下，开发商目前的产品面积段也是越做越大，用于标榜改善，提升溢价，这是不得已而为之，之后的刚需只会越来越困难。

前几天，内参去了几个城市参观学习，对比其他城市的房价，内参发现，济南目前的房价体系比较平，大部分新房价格集中在1.3-3.5万之间，豪宅价格突破不上去，刚需的房价低不下来，各个片区之间的房价也越来越接近。

这样的问题，在之前的文章里也曾经解释过：

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因为限价的原因，济南大部分地方的房价已经很平均了。原来价格高的区域被拍扁了，而原来价格低的区域，也顺势拔高了自己的价格。

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这样会导致一个现象就是两个板块原本价值上不对等，一个价值要高于另外一个，但现在两者价格一致了；改善项目和刚需项目的房价原本价值上也不对等，但现在刚需项目的房价却在向改善产品靠拢。大家仔细想想，是不是这样的情况。因为限价，因为现在济南的房价结构，导致目前济南楼市漏与坑并存，机会与风险共生。

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