粤港澳大湾区规划呼之欲出，房地产依然是最大赢家楼市微观察（ID：loushi666）

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不断升温的惠州楼市，在部分房产销售的刺激下，又迎来一波加速进场的炒房客。

昨天，惠州房管局公开辟谣：惠州并没有发布全市限购措施，但对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签。

惠州的表态，其实已经是给投资炒房客吹风了。但估计效果不大，因为人已经疯了。他们只会想着尽快多抢一些筹码，这个时候，任何警告在他们那里只会被逆向解读，只会被认为是增加稀缺性，只会认为是利好房价。

惠州楼市的狂热，有多重因素。一方面是因为惠州没有限购，海南升级了限购，华南的炒房客会逐步“扫街”式的买房，另一方面，我认为跟即将出炉的粤港澳大湾区规划出炉有关。据估计，大湾区规划有望于6月11日之前出台。

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惠州楼市的火热，只是大湾区概念升温的一个缩影。

房地产要起飞，概念非常重要。历来皆是如此。而粤港澳大湾区算得上华南地区最大的概念了。

2017年是大湾区概念加速发酵的一年，当年它被写入报告，随后的7月，粤港澳三地签署框架协议，加速推进大湾区建设。

其实在这之前，大湾区的基础设施建设早已在推进。比如广深港高铁和港珠澳大桥，特别是后者的上马，让珠海楼市迅速起飞，最热的横琴，房价已经飙升至4万甚至5万元的高度。要知道珠海GDP在广东省内仅排名第9，但房价却排名第三，位列深圳和广州之后。

官方数据显示，过去的三年，深莞惠佛四市的房价累计涨幅超过6成，其中惠州的涨幅更是超过7成。而地段稍偏的江门、中山和肇庆，房价累计涨幅也超过了5成。而一些民间机构的数据则更为惊人，基本上要在官方数据的基础上翻番。

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大湾区基础设施的改善，对房价的刺激作用，还表现为越来越多的人选择了双城生活，

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这些人也一定程度上抬升了大湾区整体房价水平。

根据规划，到2020年，广州与珠三角各城市通勤时间控制在1小时左右。目前这一目标已经在广佛与广珠之间。

以广州和佛山为例，自2010年广州至佛山的城际地铁开通以来，单程通勤时间可控制在1小时左右，很多人选择在广州拿更高的工资，而去房价仅相当于广州4成的佛山居住。类似情况也出现在深莞和深惠之间。

比如惠州的大湾区，这里的房子，八成都被在深圳客买走，有的是在深圳工作，但选择避开深圳的高房价，有的则是纯投资。

楼市的过热，让珠三角各城市普遍升级了调控措施，不过调控压不住开发商的热情。他们均能找到应对之策。

比如佛山4月份明确要求开发商不得在夜间开盘，并尽可能采取摇号的方式销售。但佛山同时上调了商品房备案价并且默认双合同行为。这让开发商在销售过程中有相当大的自由度。他们既可以以更高的价格卖房子，还可以继续捆绑精装修，一定程度上刺激了佛山的房价上涨。

类似情况也出现在珠海。虽然珠海对非本市户籍提出了5年社保要求，但事实上开发商还在搞小动作，比如先买房不网签，5年内出售可以免费更名一次。

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大湾区房价的长期利好还在于人口。

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深圳在2016年曾预测，至2020年，深圳全市新增住房需求180万套，其中购房需求70.8万套，但深圳仅能提供65万套。

即便如此，深圳仍然向年轻人敞开了怀抱，大专以上有工作，即可在深圳落户，本科以上还能领取相应的补贴。

2017年末，深圳小学生人数为96.45万，同比增长5.9%，大湾区其他城市的小学生在校人数均明显上涨。这说明大量青年人口正在涌入大湾区，这些都是潜在的购房需求。

而据央行货币政策委员会委员樊纲预测，至2050年，大湾区人口总量有望达到1.2亿至1.4亿人，在现有规模上翻番。

调控名义上挡住了炒房客，但人才这扇窗的打开，却仍在推动房价上涨。