摇号的蝴蝶效应真的开始显现了来源:真叫卢俊摇号

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来源:真叫卢俊

摇号，这个房地产最有趣的物种，如今正在悄无声息的影响每个城市的楼市

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摇号机制在楼市里产生，背后一定承载着两个元素，第一这个项目的价格一定是相对比较低的，第二在相对比较低的时候希望能够公平卖给能够买的人，所以才产生了摇号

摇号可以看出调控的初衷:让普通人可以相对便宜的价格买到房子

这个初心一定是好的，房地产调控的所有政策，初心本质上都是好的。但是奈何在复杂的市场环境里，摇号开始了蝴蝶效应

摇号产生的第一个现象就是:投机者开始入场

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资本是逐利的，资本也是反人性的，只要看到利润空间，越不让你做的，资本就越会涌入。既然定价已经相对比较低，那么所有人都在想尽办法的在构思如何让这个中奖的概率尽可能的落在自己头上

讲真，摇号这件事并非这两年才产生的，全国各地都有，一旦认筹的人大于预售套路都会用摇号的方式

但是更讲真，这个方式本质上就是一场戏，不论是用了如何看上去完美无瑕的程序，请多少公证处的证明，这本质上就是走了个程序，内部客户已经在前一天的晚上选好了房子，但不会全部选掉，都会留一部分出来给普通购房者，业内人称这个叫:吃相要好看

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西安项目的摇号名单泄露，本质上就是这样的现象，过往其他项目都是如此，仅仅是这一次被捅破窗户纸而已

当然，什么是内部客户，你以为那些内部的都是有关系的或者是认识的?

这些其实很少很少比例，所谓的内部客户，就是愿意额外给茶水费的客户

换句话来说，摇号只是看上去价格低了，实际的购房者的支出成本其实并不少，而这一块的利润空间很大程度流入到营销端口的从业者口袋里

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这个可不可以破，当然可以破，只要摇号这个环节保持足够的高压，是真的可以采取相对公平的手段分配房源

如何高压，类似上海，摇号的电脑全新采购，程序在镜头前直播安装，24小时不间断监控。而且一旦发展作弊，已经不是项目公司的事情了，这家房企就彻底退出上海，后面的预售证想也不用想

就是这样的趋势，讲实话如今在上海摇号，你说打点些关系弄成关系户，这种情况是不存在的，你信了中介那么你就是韭菜

但是这种情况会阻止套利者么

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会阻止一部分，但是不能阻止全部，当项目的价格真的非常低的时候，逐利者会换一个方式进入，上海的翠湖天地就是典型，客户为了增加自己的中奖概率，用了大量公司名义买房

所谓的保证金，公司数量都不是问题，只要价格足够便宜到让他们觉得这笔投资值得，那就一切都没问题

但是这种情况尚属合理，因为没有内幕交易没有等价兑换，只能说有钱人真的太有钱，对于普通人来说依然有买到的概率，尚不至于绝望

所以只要在这个维度上不失控，那么后面一种场景我想应该是政策期待发生的:一二手价格倒挂

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一二手价格倒挂本质上不是合不合理的问题，而且说实话也太不上是否合理，但是一二手倒挂会传递出微妙的房价信号

我一直对外说，市场中存在2个楼市，一个是真实的楼市，一个是客户感知的楼市。

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我一直觉得调控其实调控的是客户感知的楼市，这么多年来政策一直在出但房价也一直在涨，出政策我认为很多时候为的是安抚民心，让市场不至于恐慌

但是一二手倒挂对外传递的就是客户感知的楼市价格，已经在降低了，而这个讯号一旦在市场中有3个以上的项目得到验证，那么对区域内的二手房一定是一个冲击

探讨房价是否合理没有意义，预期是多少钱，他就值多少钱

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但是一二手倒挂之后直接削弱的是二手房的预期，那么二手房的价格就会存在盘整的空间

昨天朋友圈在传这几张图片

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这是杭州楼市里传出来的朋友圈

大概的意思是:周边的一手房价格比二手的要低了，我们为了维护自己的资产，要调高对外的报价，不要被冲击了

这就是一二手倒挂的威力，一个一手项目，可以干预周边不少的二手楼盘

当然很多人看到这样的内容，会说这个小区的素质怎么这么差，没有契约精神等等等等，但是其实我看到的感受其实还好，这和人群素质无关，上海的星河湾在有一段时间开发商自己也会来承诺，如果房子跌了，开发商自己掏钱把价格补足

本质上这不是人群素质，而是所有人对房产达成的价值共识:这玩意就是涨的。

社会有了这样的共识意识，不论是砸了一手售楼处还是二手业主手拉手，本质上就是基于此产生的

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好，下一个有趣的问题:为什么会在杭州出现这样的现象

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确实，摇号的城市那么多，比杭州贵的城市有，比杭州便宜的更多，为什么偏偏出现在杭州

我是觉得有两个因素:过去2年杭州的房价飚的实在太猛，远超所有人预期，这是第一。而第二则需要我们稍微引起重视的是:可能这一轮杭州购房者的投资成分比想象中的要多

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什么意思，做个简单的对比，上海为什么不会有这样的现象，本质上上海的房子自住或者1-2套房产家庭数量是比较多的，换句话来说哪怕一二手倒挂，二手的房东更愿意持有等待，房子本来就是自己在主，所以如果价格不合适大不了不卖了呗，自己凑合住呗

所以如今的上海，二手房市场就是高位盘整，成交量跌入冰点，但是价格相对稳定，也不存在这样的极端事件

那么反观杭州，我不想举太多例子，但是浙江人的房产投资意识是非常强烈的，特别是非杭州籍的浙江人更是如此

作为浙江人，有一股独特的价值链:买上海还是买杭州，一定是杭州的荣耀感更强，这是浙江人高度团结凝聚力之后的价值观传导

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但是正是这样的价值观传导，所以本质上杭州的投资购房的比例是相对比较旺的，不知道各位还记得杭州2012年2013年那两年的市场下跌哇，整个大盘相对尚好但唯独杭州撑不住大量楼盘打折销售，本质上就是因为杭州市场的投资客太多信贷太紧，政策稍微一送就会挤出大量的投资客

杭州如今的楼市看上去似乎依然火热，最近也爆出一个项目万人摇号的场景，这本质上也同样是价格价值不对称之后的逐利效应，但是对于楼市环境健康与否，要看他筑底二手房市场

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从目前来看，我不是特别乐观

这成为了悬在整个杭州头上的纳斯达摩之剑，如今依然没有解决这个问题

这会成为杭州后面2年楼市发展的胜负手，政策高压已经是常态，投资客能不能撑得住就是关键了

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这也是所有二三线城市隐匿的导火线

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这一轮二三线城市的崛起，以及二三线房价的暴涨，本质上是互相依托的

而这个过程中，一定伴随着大量的投资客导入购房，他们占据的比例到底是多少我不知道，我想也没有人知道，但是唯一可以明确的是，如果投资客太多，对市场的冲击会变得非常纠结

还是那句话，投资者是逐利的，当他看到一套房子便宜，太会想尽所有办法去拥有，但是如果觉得持有风险太大，他们也会想尽一切办法去脱收

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遗憾的是，这一点不会发生在一手房市场里，只会在二手房里隐匿，这里高度的信息不对称或许会让真相隐藏。但是如果你恰好拥有这些城市的房产，二手的动态或许是你真正需要关心的战场

所以写到这里，或许你可以明白为什么突然在今年开始大量二三线城市开始抢人，而且以落户为代价的抢人

除了其他的原因，也有很重要的部分是在夯实一个城市的人口基数，只要不撤退，投资客也可以变成刚需

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只要是刚需，那么楼市也就没有了问题

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这也是为什么我会这么看重这一轮的抢人大战，因为这不仅仅代表着抢人成功之后的城市崛起，本质上也代表着如果抢人失败了，背后的风险会加速累积，因为本质上这一切都在市场里产生着蝴蝶效应

而市场的复杂和调控的威力，远超出我们的想象

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